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“割肉”、改规划、延期开盘 杭州高价地楼盘谋求“解套”

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发表于 2012-10-11 10:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
被套,这原本是股市里的一个术语, 可如今越来越多的楼盘也陷入了“被套”的窘境。由于当初高价拿地,这些被套楼盘大多数的命运是“割肉”——亏本销售,但也有一些楼盘通过调整产品定位、延期开盘等方式,寻求成功解套之路。
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 楼主| 发表于 2012-10-11 10:29 | 显示全部楼层
佑康紫金府:调整规划迎合市场

  2010年3月25日,18号申花地块被佑康以13.3亿元总价拿下,折合楼面价15953元/平方米。据当年参与竞拍的人士回忆,现场竞争并不算激烈,仅经过4轮竞价。在当时的行情看来,这样的价格并不算太高,甚至还有人认为捡了便宜。

  然而一年之后楼市风云突变,这个被佑康寄予厚望的项目,也成了烫手山芋。去年5月份的人居展上,佑康置地营销负责人对外透露该项目定名为紫金府,并且预计2011年底会亮相,但时至今日连售楼处都还没建起来。一个不容回避的尴尬现实是,以紫金府的楼面价,如果是在今年上半年开盘,那无异于是“找死”。保利香槟国际年初的“喜春”行动,将申花板块房价标准线拉低到了2万元/平方米以内,随后绅华府起价15678元/平方米、均价17800元/平方米震撼登场,相对坚挺的申花房价彻底沦陷。即便是最近几个月,申花房价也刚回升至2万元/平方米出头。

  “我们测算出的成本价是2.2万元/平方米,不过由于紫金府要到明年下半年才能开盘,届时综合成本要2.4万元/平方米以上。”佑康置地总经理助理杨婷婷向记者坦言,在当前这样的市场环境中,紫金府的处境确实有些尴尬。

  考虑到限购政策短期内还不会取消,总价高的大户型销售普遍困难的现状,他们已经对紫金府最初的设计方案进行了调整,其中一个方向就是“大改小”。原规划中最大户型面积为200多平方米,按照最新规划最大户型面积将控制在160-170平方米,并且适当降低大户型的比例。由于变更规划,直接导致紫金府开盘日期延后。

  当然,紫金府也有很多加分因素,比如周边有多所名校,医院、购物中心等也较为齐全。紫金府最终能否解套,还取决于明年楼市能否进一步回暖。

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 楼主| 发表于 2012-10-11 10:29 | 显示全部楼层
中粮方圆府:延期开盘避开低谷

  2010年8月3日,中粮地产以9.79亿元竞得三塘一地块,即现在的方圆府。根据规划,这一地块住宅建筑面积6.2万平方米,商业配套3.8万平方米。方圆府折合楼面价10358元/平方米,但根据业内人士测算,如果考虑到商业配套用地,方圆府实际楼面价超过1.2万元/平方米,很可能已接近1.3万元/平方米,成为这一区域名副其实的“地王”。

  方圆府的开盘之路似乎也有些好事多磨。最早传出开盘的消息是在去年下半年,但是迟迟不见开盘。今年上半年过去了,方圆府仍不见开盘动静。7月份,中粮方面透露开盘日期定在9月中下旬,就连户外广告也打出去了,然而还是没有开盘。最新的消息是将于国庆节之后开盘,然而直到10月10日中粮仍未对外透露方圆府确切的开盘时间。

  方圆府一再延期开盘,其难言之隐不言自明。方圆府是中粮进军杭州主城区的首个项目,同时也是中粮地产产品系列中的高端品牌项目,确实是花了一些血本,再加上拿地成本高,卖不出好价格的话自然必亏无疑。方圆府所处板块今年上半年价格一度受到很大冲击,万家星城二手房跌破2万元/平方米,如果那时候开盘想保本很难。

  已经成功避开楼市最低谷,这对方圆府而言或许是值得庆幸的一件事。但就此说方圆府已经成功解套,似乎还为时过早。方圆府即将首开的房源仅33套,数量如此之少一定程度上也表明开发商对市场的不自信。开多了卖不出去怎么办?价格定多少才能被购房者接受?虽然中粮是一家有实力的央企,但是在杭州楼市它却是一个新面孔,品牌知名度并不具备太多优势。方圆府周边楼盘房源还比较充裕,如香石公寓、铁建城以及尚有尾盘可售的万家星城,如何寻求利润与销量之间的平衡,这是一大考验。

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 楼主| 发表于 2012-10-11 10:30 | 显示全部楼层
多个楼盘:先“割肉”以待后市

  延期开盘避开楼市低谷,事实上并非所有开发商都能做到这一点,这必须要有强大的经济实力作后盾。为数不少的开发商,只能像股市中的散户一样,忍痛“割肉”。当然,他们中的多数人还是相信,“割肉”只是暂时的,只要后市出现转机还是有机会翻身。

  宝龙城市广场是“割肉”者的代表。2010年11月,宝龙地产接连拿下下沙高教园区三宗土地,其中一宗为住宅用地,两宗商业用地,综合楼面价高达10081元/平方米。下沙楼市价格战最残酷的时候,世茂首府起价仅7000余元/平方米,将下沙房价拉回到了万元区间,宝龙城市广场无疑陷入了“面粉比面包贵”的尴尬。今年3月宝龙城市广场住宅首次开盘,折后均价仅1.2万元/平方米,被不少业内人士称之为“亏到肉里去了”。不过开发商方面表示宝龙城市广场的重点是商业项目,住宅部分亏一点完全承受得起。

  “割肉”的还有荣安望江南。荣安望江南的楼面价为14230元/平方米,足足比毗邻的东方郡高出了1万元/平方米左右,保守估计成本为2-2.1万元/平方米。今年上半年滨江楼市价格战正酣之时,钱塘帝景起价1.5万余元/平方米,均价也仅1.7万余元/平方米,这对荣安望江南是致命一击。不过荣安望江南成功选择了合适的开盘时间6月份,此时滨江楼市价格战已经偃旗息鼓。望江南首开2万元/平方米以内,这一定价显然是亏本的,但是第二次开盘的价格调整到了2.5万元/平方米。望江南得以成功“解套”,除了选择了一个合适的时机之外,还与学区房、地铁房概念有关。

  但也并不是所有“割肉”楼盘,都能够成功“解套”。比如城北的阳光郡,拿地时间是在2010年3月,楼面价达10210元/平方米,目前售价1.6万元/平方米左右。当其他“割肉”楼盘热卖的时候,阳光郡却一直不温不火,最大的问题是缺少卖点。
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