从现在开始，房价真的到顶了，分析总结如下

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先说房价上涨的原因

　　1、民间资本投资受限。国进民退，民企不断被国有企业收购，就算民资进入国企，也不能控股，等于送钱给国企花，因此民资投资的途径受限，积极性不高。

　　2、信用卡的普及改变了人民的消费习惯，存贷比下降速度明显。

　　3、房地产受政策扶持，低首付甚至0首付（甚至有负首付），让房地产成为优势非常明显的投机特性； 中介用各种手段降低首付，提高贷款。

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4、极度宽松的货币政策，M2在10年间增长了5倍以上，带动了通涨（通胀增加了一倍）及各行业的投机炒作。

通胀只涨一倍，你们可能觉得不对的话，可以自己查查历年来的物品价格。2002年生猪价每公斤6.5元，玉米1.13元，鸡蛋5.36元，孟苲隆香米市场价7.2元。2012年分别是13.6，2.28，7.8，12.6元。蔬菜是季节性食品，不作比较。电器则降价很厉害，车也降了一倍。

唯一涨了5倍，且容积巨大的只有一线城市的房价。刚好可以容纳90万亿的M2额（也就是周小川说的，池子）。

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分流：限购其实不合理，阻碍了现金的分流。想卖的不能卖，想买的不能买，但大家都有一个共识，那就是等房价下跌再买回来。因此这部份现金会以存款形式存在着，除了一部份推高物价外，其它的都像关着的老虎，威胁着房地产调控。而开发商这边资金紧张，政府照样给他们贷款，虽然不像以前那么多，但也是巨量，这样反而进一步增大了M2总量。何不放开限购，从而减少对开发商的贷款（关键是减少贷款，减少M2总量），这样才能在M2总量上减少资金。回流到开发商的现金流，再分流到各行各业，分流的目的就达到了。
　　
限制：限贷的政策是完全正确的，因为住房关系到民生，因此不能完全当作市场商品来对待，这点是原则性坚持的。无限的贷款就会像香港一样，一切消费被房地产挟持。从严限贷，提高首付比例，对二套以上贷款进行提高利率或禁止，且在较高存准率的前提下，会起到降低M2的效果。

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现在说下为什么房价到顶的问题。

　　由于限购阻碍了现金分流，在如果巨量的M2总量下，又不得不提高利率和存准率，加上国际消费环境恶化，导致实体行业压力山大。（限购因此是个双刃剑）

　　由于房地产行业的暴利，很多实体行业抛弃主业，转入房地产开发，抛弃科技研发，中国科技发展这十年，远远落后于发达国家。

　　房价高-房租高-贷款多-热钱多-物价高，环环相扣，导致工资必然上涨，加上人民币对外升值。劳动力优势没了，低附加值行业完了，高科技行业没人搞，青黄不接。另外随着发达国家高科技水平提高，机器人技术将在下个十年迎来改革，能用机器人的哪还会用人？用机器人还会有地域限制吗？工厂都回本土啦。因此虽然工资会上涨，但还是会有一部分人会失业。

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由此可以看出，中国经济下行必然了。从短板效应来说比较形象，一个水桶的一条板短，水越高流得越快，随着水越流越平，水则流得越来越慢。也就是说美国GDP一年增3%，我国增10%，现在则是2%和8%。分别差7%和6%。今后还会不断缩减，由于中国科技这十年的失落和劳动力优势的丧失，今后可能会缩减得比想象中要严重。

对于通胀，过去的十年，通胀了一倍。我认为今后的十年，由于GDP发展的速度降低，可能会15年以上，通胀才会达到一倍。个别年份甚至会通缩。因此对人民币对内贬值也不要抱以太悲观的认识。

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在房地产中的M2总量，国家要做的事，“关键！”是要怎么把它关在房地产里，不要让这部份M2出来。一旦出来，那就会扰乱经济。因此要让它从哪里，回哪去。因此这部份M2其它就是泡沫。

　　
当然如果房价不高，自然不会跌，现在来划定下高还是不高。

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从以上分析可以估计，今后十年物价还会上涨70%。以深圳景田的万科一套100平房子作为参考（地铁口成熟社区。由于过去十年深圳新房不多，租房结构大不相同，房租上涨有结构性问题，而且由于地铁开通也改变了租房的行为，局部区域上涨多少有主观的影响，因此很难客观评论，因此要以地铁口成熟社区为参照物），目前挂盘价340万，租金5500元（地铁开通后已经大幅度上涨过了）。租金体现的是在现有收入水平上，消费竞争产生的市场合理价格。而物价和收入水平是正相关的。因此可以认为，十年后租金上涨70%，也就是10年后租9300元。现在看这十年间的得失：340万按保守计算，按现在五年定存上浮10%，6.05%收益“两次复利”10年后是577万。10年间租金收入89万。利息收入237万。也就是说越租越亏啊。

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由于中国的产权问题，目前还没有明确，不好计算。不过按国际惯例，收取物业税一般是总价的1-3%每年。因此70年期满后，以目前推论，一年物业税是3.2万到9.6万之间。也就算是租政府的房子住了，自己有无产权也只有形式不同而已。而且有遗产税，因此不要想它在70年后还有无价值。可以肯定的是到时候，老旧盘+遗产税+物业税=毫无价值。

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由于中国的计划生育，2011年人口普查：0-16占16%，60以上13%，17-44占41%，45-60占30%。中国平均寿命76计。16年后，中国60以上30%，有17%的空间会空出来。而且下一批会达到40%左右。还会继续空出空间。因此从此可以看出，取消计划生育政策时间不远了。你们还怕没房住吗？我现在一家三口总共住400多平方，中国房子不是太少是太多了。保利还有1000万平米的保利城，光明至沙田还有一个近万平米的土地，佳兆业万科碧桂园在带头开发。不要说自己没房产，问问自己现在住多大的空间，租的也算。

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由以上可以总结了。要么较大幅度通胀，限购导致此恶果的可能性是有的。房价不跌，M2总量不变，慢慢渗透到消费市场中，也就是池子的水流出来了。这个结果使银行利率上涨，通胀率上涨，银行存准率提高。使实体经济更加困难，国家调控继续两难，经济衰退会更长时间。结果是物价工资不断上涨，房价不涨，银行利息上涨，房租上涨。最后房价回归合理区间。因此目前持有房产不利。

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二就是房价大幅度下跌，至少是60%。
　　
三就是在以上两者一起作用的情况下，房价有下跌，物价工资有上涨。但结果必须是房价回归合理。
　　
我是这么定义合理的，在目前高GDP及城市化高峰期，人口高峰期，房价有高溢价，在逐利影响下，必定趋向不合理，在经济衰退，人口老龄化，城市化后期，房价也会极低，一致看空也会不合理。合理则必须是理性的，也就是以房租收益率和银行利率及通胀率作参照。房租和他们之间的关系是房租净收益》银行利率》通胀率。

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因此，我10年后房价看平，短期看跌，长期看涨（基于配套及通胀）。这个并不重要，而是资金怎么配置最有利可图。短期租房，现金理财（以前理财亏是以房价暴涨比较，与物价上涨影响不大，当然这十年如果没有炒房肯定亏了，要顺应形势发展）。