2012年杭州楼市年报

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2012杭州楼市年报·房企　　销售125亿，绿城是无需质疑的老大
　　如果说2011年的杭州楼市成交之惨淡超出大家的想象，那么2012年大概可以算是活跃度超出年初的预想——在年初所有销售数据持续向下的行情之下，就在很多人以为情况只会更糟的时候，突然来了一波逆袭。等到了年底，一看报表，多数开发商都完成了自己在今年年初制定的销售目标。

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一份不难看的销售答卷：

　　半数以上房企

　　今年销售业绩比预期好

　　2011年12月30日，绿城集团董事长宋卫平曾在《绿城集团报·年会特刊》写下一篇引起圈内普遍共鸣的刊首语，亦定下了绿城2012年“力求生存”的基调。2012年开局之初，绿城就开始了一系列大刀阔斧地股权转让、引入九龙仓成为绿城第二大股东等行动，等二季度过完，基本渡过了“生死关”。

　　年初时，绿城为自己制定的销售目标是400亿元。而其10月销售简报显示，截至今年10月31日，绿城集团已累计取得销售金额约人民币413亿元(包括人民币30亿的协议销售额)，提前两个月完成年度销售计划。其在杭州(含萧山、余杭)的最新销售数据是多少呢？截止到12月17日，绿城旗下在杭州的17个在售项目已累计取得销售金额约125亿元。

　　“12月底前在杭州还有两批房源要开，保守点估计，今年我们的销售额应该在100亿元左右。”滨江集团相关负责人坦言，今年的销售行情比年初预计的好。2009年是滨江集团销售业绩最好的一年，当年该公司年报公布其年销售金额为116亿元。而今年截至目前，按照杭州透明售房上的实际成交量来测算，滨江在杭州地区的销售业绩已近87亿元，这还不包括其在绍兴、金华的两个项目。

　　事实上，不仅仅是这两家开发商，在杭州今年销售业绩排名前十的开发商全部完成或超额完成了自己年初制定的销售计划。“其实到9月份的时候我们就完成目标了，主要精力不再专注于销售，而是考虑拿地以及分析明年的市场行情。”某上市房企杭州公司相关负责人开玩笑说，今年去总部开会终于不用担心被点名批评了。

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一种无法言说的疼痛：

　　与往年相比

　　利润率在下跌

　　能完成销售计划自然是高兴的，但这种兴奋持续的时间并不长，为什么呢？

　　“项目开盘以后，我们回头算了一下大账，结果发现两年前拿地时测算的利润预期居然‘一语成谶’。”一位房企老总私下说，2010年拿下那块地时，公司曾测算若项目顺利上市算上两年内的价格涨幅预期，这个楼盘只能保本，“现在果然是保本。”

　　在万科2012年上半年度业绩说明会上，在不俗的业绩背后，毛利率和利润率的下降就曾引起不少投资者的关注。尽管万科总裁郁亮称：“和同行比较，万科盈利水平提升是有空间的”，但他也不讳言靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

　　因为利润率高，房地产业一直被冠以“暴利”之名，然而，在连续的楼市调控政策以及土地、人工、财务等成本不断增加，房地产利润率已经开始下降，近两年的表现尤其明显。以财富中文网发布的“中国500强排行榜”为例：2010年上榜的500强中房地产企业大出风头，宝龙地产控股有限公司以73.57%的净利润率高居利润率最高的公司榜首；而到了2011年的榜单中房地产企业的占比已经大幅减少，利润率最高的房企瑞安房地产有限公司以净利润率58%登上榜首。

　　利润率下降——这不是一家开发商的隐痛，而是整个行业的普遍现象。

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一个潜伏的“病症”：

　　若因降价减配、减工序

　　未来会引发多少风波

　　如果说利润率只关系到房地产企业及其投资者，那么另一个隐忧则关系到更多购房者——今年的销售业绩飘红很大程度上得益于开发商的“以价换量”策略，而“以价换量”的同时会不会“因价降质”？

　　不是危言耸听，事实上，这样的因果关系并非第一次出现。杭州丁桥某楼盘最近发生的交付风波就源于质量纠纷，原本需要八道工序才能完成的施工流程被压缩成了两道，房子通过了竣工验收，却在实际使用中出了问题。追根溯源，这批质量有缺陷的房子就是在2008年杭州楼市的萧条期进行施工的。

　　在经历了去年的成交低谷之后，今年年初开始，开发商为了尽快、有效地聚集那些有资格、有能力、有意愿买房的人，不得不降低价格以换取成交量，破解资金困境，而更多购房者在下单之后又开始担心，价格降下来的同时，硬件配置、楼盘品质会跟着下降。尽管多数开发商并未公开承认减配，但却在实际操作中“适当减负”，比如简化园区绿化，选择一些更低价的植物品种；比如简化精装修，或者降低公共设施设备的标准。

　　只要在合同中没有具体规定或承诺，这样的做法也无可厚非，但也不由让人担心，是否有开发商、承建商会在隐蔽工程使用更廉价的材料，甚至为节省人工开支而减少必要的工序？

　　若因降价而减配、减工序，未来一两年，今年销售的楼盘陆续进入交付期又会引发多少质量风波？希望只是我们杞人忧天。

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　2012年杭州楼市年报·土地　　买地509亩，万科土地市场称雄
　　每年的土地市场都是房企们“割地为王”的一场较量。
　　没有一年的市场像今年这样“血腥”。这个“血腥”并不是指争夺土地的激烈程度，要论地价狂飚，今年显然比不过2009年、2010年，一般土地的溢价率高的也不过20%~30%；这个“血腥”是指房企拿地前几位的“改朝换代”，并由此预示着市场新地位的重新梳理。
　　万科、中海、嘉里，这些外来大鳄成为拿地大户，往年风头颇健的本地龙头房企绿城今年在主城区竟是零拿地状态。虽说，滨江、天阳这些本地房企拿地量虽依旧位居前列，但依照现在外来大鳄的拿地势头，几年后，市场的“老大老二”可能不是本地房企。

2009~2012年杭州主城区土地出让情况

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一家房企的发威：

　　万科，今年拿地量第一

　　要说今年哪家房企风头最健？万科的身影显然不可回避。据本报统计，今年杭州主城区包括萧山、余杭，拿地亩数最多的就是万科。

　　508.9亩，这是万科在今年的拿地总量，也是万科自2006年进入杭州市场后首次年度拿地量第一。

　　一直以来，万科在杭州土地市场并不显山露水。2009~2010年，杭州万科在主城区只拿了55亩宅地。今年，万科却频频在土地市场上有行动：

　　7月31日，万科斥资13亿低调拿进城北的180亩宅地，楼面价仅为4430元/平方米。万科的这次拿地称得上今年大房企的首度出手，整个主城区土地市场的回暖也由此带动。

　　8月27日，万科拿下江干科技城宅地；10月11日，万科再拿滨江宅地；12月4日，万科成功“抄底”，以13.7亿元和5.5亿元分别直接竞得位于坤和·西溪里的旁边的蒋村58和59号宅地。

　　这4块宅地中，除滨江地块这次价格被抬了一下：在四家房企的竞争下，经过24轮报价，并配建保障房，最终折合楼面价8178元/平方米，溢价率为36%外，其余地块都是底价成交，成功“抄底”。

　　与外地大鳄的补仓相比，2009~2010年拿地量最大的房企绿城集团，今年在杭州没拿地。虽有统计显示，从2012年6月底至11月中，绿城在外地频频购地，涉及总金额为167亿元，不过据绿城首席财政官冯征称，绿城所涉及的拿地都是绿城和其他企业的合营公司在拿地，除了大连地块绿城出资40%外，其余购地资金已不需要绿城支付现金。

　　今年年中，记者采访宋卫平时，老宋明确表示绿城接下来“不拿地，或者少拿地。”但是，对于外来大鳄在杭州的剧烈动作，绿城明年会不会在杭州拿地？最近宋卫平并没有再次强调不再拿地，而有所保留地称：“明年再看具体情况，如果有条件，可以再适当地拿地。”

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一块地的争夺：

　　大房企博杀，小房企旁观

　　截至目前，2012年杭州主城区共出让70宗土地，成交面积2924亩，成交金额408亿元，分别比去年全年增长26%和29%。从这一数据看，今年的土地市场“收成”不好不坏。

　　从房企的拿地热情看，拿地不再是“一荣俱荣、一损俱损”的事。2009~2010年，大家看好后市，一哄而上拿地，2011年，碰到调控，大家集体退缩。而今年，不同房企拿地更趋理性，会根据自身的资金实力、运作能力和成本决定是否拿地。

　　于是，今年就出现不同地块“冷热参半”的情况。地价飚得最高的是中海三堡宅地。总面积为126亩的三宗三堡宅地在溢价49%的情况下进入保障房竞投环节，共计配建保障房9.8万平方米，占总建筑面积的32%，而3宗地剔除保障房后，平均楼面价达到2.6万~2.7万元/平方米。但与此同时，也有不少地块因竞争者少而底价成交。

　　但不管如何冷热参半，今年土地市场的主角是全国性房产大鳄和国企。今年拿地前六名房企中，大半是外来大鳄和国企背景的公司。“国企资金雄厚，而且财务成本低。”一位业内人士如此分析。

　　杭州民企值得一说的是滨江和天阳。滨江今年在余杭拿了两宗地，拿地额高达24.7亿，位居第四，拿地面积仅次于万科，位居第二。天阳今年的拿地金额达22.42亿，位居本地房企第二。在与实力雄厚的外来房企比拼中，天阳以联合体优势取胜。半岛国际的操盘团队滨盛置业先后拿下两宗天城单元宅地，总耗资13.52亿元。加上天阳自己拿下的庆隆宅地，天阳今年共拿了3宗地，强力回归市中心。

　　而小房企在今年土地市场上却集体“失声”，基本只有看看的份。一位手中项目进入开发尾声的小房企老总说，2009年拿的地，现在房子差不多卖完了，但仔细算算没赚到钱。虽说手头已没地，但还是打算再等等看。

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　一块地的退出：

　　今年首现“配保地”退地

　　2012年，一块保障房配建地块退地。这块被温州天元房地产投资有限公司在2011年7月竞得的土地，在持地一年后又被杭州市国土资源局收回。

　　这块地之所以能成为今年土地市场的“明星”是因为有着多重身份：一是，它是杭州推出“配保地”以来，首例进入保障房面积竞投的土地；二是，它是首例因保障房配建而退地的土地。当时，这块地经3轮报价和20轮保障房配建面积竞投，保障房配建比例高达32%。

　　今年11月初温州天元传出退地消息。温州天元董事长王润南公开称，由于保障房配建比例过高，无利可图，要求降低配建面积，但被杭州租赁建设管理中心驳回。紧接着，便传出退地消息。杭州市国土部门称，这块地因没有按期支付土地款而被收回。

　　天元地块退地并非偶然。该地块所处的桥西板块价格竞争激烈，周边楼盘在售价不过2万~2.2万元/平方米。天元宅地楼面价11141元/平方米，扣除保障房面积，实际楼面价达到16328元/平方米，利润很薄。

　　另一个问题是，由于保障房面积配比过高，地块又小，设计上有一定难度。天元的初步方案是建两幢楼，一幢保障房，一幢商品房。这样的袖珍小区在销售上没有任何优势可言。

　　更有意思的是，天元地块在11月初退地后，12月26日该地被再次挂牌出让。据杭州市国土资源局出让公告显示，这块地起拍总价为13120万元，折合楼面价为11200元/平方米。由于土地规则有所改变，由原先的配建10%保障房起步到现在的溢价49%以上再竞拍保障房面积，这块地的起拍楼面价比原先的7664元/平方米上涨了46%。

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　　2012年杭州楼市年报·房价

　　起伏超10%，多数楼盘走“V”字

　　明天，2012年12月21日，传统节气里的冬至日，同样也是玛雅人预言的世界末日。这些天来，不少人抛出了各种假设论，比如说，如果世界末日了，你最想知道的是什么？

　　如果将这个问题放在一年之前，对于身处楼市调控背景之下的人们，最想知道的答案或许是：楼市会走出怎样的曲线？

　　好在，在这个所谓的世界末日来临前，我们已经知道了全部的答案。这一年的跌宕，每个从业者的经历，都或深或浅地在史上最严的调控页面上，留下了独特的印记。