地下车位权属归属问题浅析

莫名其妙 · 发表于 2005-3-18 18:24

2004年08月12日 09:53:27 <a href="http://www.hangzhou.com.cn/" target="_blank" >杭州网</A> 随着城市生活水平的提高，汽车逐渐成为人们生活的一个重要部分，有了车就需要有停车的地方，因此，作为最普遍的停车空间———地下车位的商业价值和使用价值越来越为人们所重视。目前我国法律对地下车位的产权归属尚无明文规定，偶有地方性法规涉及该问题，也是语焉不详、模棱两可，立法的滞后导致司法实践中对此认识不一，相关法院的判决也引起了较大争议。
然而问题的最终解决还是要回到问题本身：地下车位的产权到底归属谁？这个问题不分析清楚，关于地下车位的产权之争就不会自然平息，而这种产权争夺的后果，从小处说会影响人们安居乐业，从大处说甚至可能会影响社会安定。因此，笔者认为有必要对这个问题做一个理性的剖析。
笔者的观点是：虽然我国目前法律并无明文规定，但从理论和事实的推导来看，地下车位的权属归属其实是清晰的，车位权属之争是一场由于立法滞后和概念混淆而引起的不必要的争议，虽然从某种意义上来说，这种争议是必然的。对于地下车位的权属归属问题，笔者认为应从以下几个方面进行分析：
一、地下车位权属的来源决定了其权属的归属
地下车位的权属产生源于城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的规定，并须经计划、建设、规划和人防等主管部门的批准。它是建设单位在法律法规规定范围内、在政府职能部门批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用，其实质是一种地下空间开发权。这种地下空间开发权不同于开发商在传统意义上获得的土地使用权，它不是在地表现存空间内修建建筑物，而是通过开挖土方，创造一个新的空间，这种空间是可以独立于地上建筑物而存在的。
开发商受让土地后，就取得了土地使用权，同时也就取得了该地块的地下空间开发权，开发商基于此开发权向政府主管部门申请投资开发地下空间，建造了地下车位，就像和在地上建造房屋一样，不同的是一个在地表以上，一个在地表以下，但其性质是相同的。开发商基于地上的开发行为取得地上建筑物的所有权，并依法进行销售。同样，开发商通过对地下空间的开发行为取得地下车位的所有权，当然有权利进行销售。这里需要提醒的一点是开发商取得地下空间开发权，并基于该权利开发取得地下车位所有权均发生在房屋交付以前，也就是发生在土地使用权转移到全体业主之前。显然，房屋交付后，土地使用权转移给全体业主，但这并不影响开发商在该土地上已经取得的地下车位所有权，除非开发商将所有权再次转让。
而且开发商对地下空间的这种投资开发行为客观上有利于国家对有限的土地资源进行深入利用，改善人民生活水平。我国的相关规定也体现出了国家对这种投资行为的肯定和态度，比如建设部的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条就明确规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。这样的政策导向无疑将鼓励开发商建设更多的地下车位，从根本上解决停车难的问题。
二、地下车位权属归属的立法走向和司法判定必须有利于地下车位问题的解决
如前所述，地下车位的所有权是由于开发商的投资行为而产生的，其权属归于开发商，这一点需要在将来立法和司法实践中予以确立。而这种确立行为将鼓励开发商对于地下空间的投资热情。反之，如果立法和司法实践未能正确认识和处理这一关系，将地下车位权属错误地确权给全体业主，那么作为“经济人”的开发公司，必然会采取相应措施来应对甚至规避这种法律规定，可能会出现以下两种后果：一、除了政府强制性规定的必要配套外，开发商拒绝开发建设多余的地下车位。这种后果将使车位更加紧张，停车位远远不能满足停车需求，而且造成土地资源的浪费。这个结果显然是谁都不愿意看到的；二、开发商继续建造地下车位，但因为其不能通过销售车位直接收回投资及获利，那么就必然会将这部分建设成本及利润体现到房价上，造成房屋价格大幅度上升，直接影响到一般消费者的房屋购买。
三、概念的混淆导致了对地下车位产权归属问题认识不清
在地下车位问题上，无论是南京法院判决，还是一些学术上的文章，都存在着一些概念和观点上的混淆，笔者在此作一个简单分析：
混淆概念一：土地使用权和地下空间开发权：在南京市鼓楼区人民法院的判决中，其中一个非常重要的理由是该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，开发商不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。这里法院忽视了非常重要的一点是小区地下车位是建设在该小区的地下，其利用的不是小区土地上方已有的空间，而是在地下开挖的空间，地下车位正如地上房屋一样，都是发展商经过投资建造形成的，不同的只是存置于地上与地下。因此，地下车位与地上的房屋一样存在所有权，所有权在未转让前都属于项目的投资人，即属于发展商。全体业主取得的土地使用权包括的范围仅仅是地上空间部分权利，也就是计算建筑面积，影响容积率，决定土地出让金金额的部分。而地下车位是不计入建筑面积，也与容积率无关。
混淆概念二：公共配套设施和共有配套设施：地下车位是整个小区或整个商务区的公共配套设施这一点没错，但是这仅仅决定了其使用性质。共同配套设施，只要其没有计入房屋公摊面积、开发商没有承诺赠予全体业主，其所有权就可以是开发商或第三人的，这一点最明显的例子就是小区内建设的学校和邮局，两者都是小区的公共配套设施，但学校及邮局的产权却显然不属于全体业主共有。因此，此种简单地将共同配套设施等同于共有配套设施的观点，在法律上是没有依据的。
概念混淆三：计入成本核算＝拥有所有权：一种观点认为地下车位的建造成本已经计入商品房开发成本，因此，该车位权属应归全体业主共有。这种用经济学上的成本计算来决定法律意义上的权属归属的做法，是需要探讨的。实际上，商品的价格构成的成本计算与所有权转移无关，例如生产汽车的生产线的建设成本必然要计入汽车价格，但显然汽车生产线的产权并不属于购买该种汽车的全体消费者共有。在一个交易完成后，该项交易中商品的成本还可以因企业管理策略等的变化而调整，而此种调整并不改变商品所有权归属的结果。
综上所述，笔者认为：地下车位权属归属其实是清晰的，我们需要的就是通过立法和司法实践将之确定下来。国家立法机关和司法机关在立法和司法实践时应将维护最广大人民群众的利益作为出发点，因为只有投资人的权益得到切实的保护，才能鼓励更多的开发商来投资建设地下空间，从而达到解决城市停车难问题、解决停车占道问题、解决广大老百姓特别是广大还买不起住房的老百姓行路难的问题。<IMG>

长剑出鞘 · 发表于 2005-3-18 19:15

人防工程！

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