小心：地下车库是人防工程？？？开发商许诺的70年使用权是没有保障

雾里看华

你应弄清楚你买了什么?
人防工程是平战结合的,在战时是防空工程,在平时可作民用(例西湖边的人防).
所以没有人防车位一说!
但人防工程确不是可销售面积!
但在平时可做车位使用(当然也可作其他用途),所以投资者有使用权!
那就得弄清谁是投资者?(我也说不清,可能是得请求法律援助)
若我们没买这一部分,我们是投资者吗?
如果我们不是投资者那就得按物权法执行:
第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

hrz

原帖由 娃哈哈桶装水 于 2007-11-5 18:52 发表
我的意思是：既然开发商在销售商品房的过程中，对“人防车位”的投入成本已经得到了回报，怎么还有权对其进行二次销售？

-人防工程建设有强制性要求，开发商无权决定是否建造。
-人防工程不能独立于住宅区，而是依附于住宅区，是配套设施。
-所谓投资，指的不是人防工程本身的投资，其本身并无独立地位，而是整个住宅区的投资。
-所谓销售与购买，指的不光是对区分所有的住宅套内及分摊面积的权属转移，还包括共同共有的配套设施、建筑物、构筑物、空间的共同占有、使用、收益、处分权的转移，一个简单但被很多人忽视的例子是：尽管业主产权证上载明的面积有限，似乎小区道路、绿化、公园、物管、过道及与小区使用有关联的各种其他配套及公用共有设施不属于业主，实际情况却恰恰相反。经济适用房在这个问题显得更为简单，因其价格组成是包含所有这些成分的。商品房表面较复杂，但业主们的土地使用权能够说明一切：同一小区全体业主各单个土地使用证载明的使用面积必然等于该地块的土地总面积！

当你获得土地使用权必然获得地上建筑物、构筑物的所有权，更不用说道路、绿化等空间的所有权了。事实上，只有法律明确规定的某些设施，如小区市政道路、管线等才不属于业主所有，开发商根本无权保留任何权利。即使小区住宅并未售罄，只要一开始出售，开发商作为尚未出售的房屋的所有人，其地位和其他业主一样。而其以及任何其他业主不得主张对共有部分处分的原理是，这种权利是一种共同物权，不仅具有对外排他性，在共同物权人内部也是这样，即使有99%的权利人主张对权利以特定方式处分，仍不能对抗剩余的1%的权利人。这是不能适用少数服从多数原则的，这和你自己的东西任何其他个人或集体，无论人数多寡，都无权侵犯是一个道理。

房地不可分是我国房地产法制的基本原则，《物权法》关于小区停车位的规定不符合此原则，是一种退步。即使如此，楼主碰到的问题中，开发商不能援引《物权法》为自己辩护，因为人防工程用途并非规划用于停车。

此类问题最根本的混淆在于：按法律法规，业主因购买房屋而自然取得对小区内其他共有部分的所有权和使用权，根本无须单独获得这些共有部分的权属证明，而实践中，很多业主却以为只要自己单独权属证明上没有载明的，都不属于业主，反而属于开发商。这种认识对业主维权自然不会起到积极作用。

[ 本帖最后由 hrz 于 2007-11-5 20:39 编辑 ]

雾里看华

共有概念还是没说清!
业主因购买房屋自然取得对小区内其他共有部分的所有权和使用权,为什么不用共用而用共有表诉?
什么是法?物权法不是法?KFS为什么不能用物权法为自己辩护?
人防平战结合,审批意见中往往是明确平时用途!人防工程战时用途并非规划用于停车,但平时可作停车或其他用途!
永远在自己的角度看问题,自己永远是对的!

[ 本帖最后由 雾里看华 于 2007-11-6 22:16 编辑 ]

hrz

我确实是对的。

看不懂我也没办法。

想说业主除了拥有套内及共摊部分其他都是开发商的我也没办法。

春华秋实

此类问题最根本的混淆在于：按法律法规，业主因购买房屋而自然取得对小区内其他共有部分的所有权和使用权，根本无须单独获得这些共有部分的权属证明，而实践中，很多业主却以为只要自己单独权属证明上没有载明的，都不属于业主，反而属于开发商。这种认识对业主维权自然不会起到积极作用。
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雾里看华

怎么没获得共有部分?我们享用的小区很多部分就是共有的!
但我要说的是所谓共有不是所有!
作为业主当然希望获得所有,但法律没有明确,或法律文件中没有约定的,我们是很难去要求的!
我们是按每建筑平方米多少元购买的房子,在法律明确的\在合同中约定的范畴内我们完全可以要求,但没有规定和约定的就是很难要求!
这是事实!
合理不等于合法,合法不一定合理!

[ 本帖最后由 雾里看华 于 2007-11-7 12:14 编辑 ]

雾里看华

法律有漏洞,但我们还是得服从,可以说KFS是奸商,但不违法时你不能奈何他!
如果一味的盯这合法不合理的事,往往会把心态搞坏!
反过来说不合法的事我们维权都如此困难,还追究不合理的问题,我认为不够现实!

春华秋实

假设，一个楼盘建筑面积10万，现在有一个业主按每平米多少将整个物业都买去，还会有这些纷争吗？说到底，是[em19] [em19] [em19] 。

hrz

实在佩服。

连开发商都不敢提出的理由都拿来说明业主的要求没有法律依据了。

hrz

原帖由 春华秋实 于 2007-11-7 12:34 发表
假设，一个楼盘建筑面积10万，现在有一个业主按每平米多少将整个物业都买去，还会有这些纷争吗？说到底，是[em19] [em19] [em19] 。

这个极端的例子很能说明问题。

如果只有一个业主，他（她）将获得这个地快上所有土地的使用权及地上物的所有权，而不是所谓产权证上的“建筑面积部分”，法律法规另有规定的除外。

但并非在只有一个业主情况下才能获得这个结果，业主为多个时，土地使用权及地上物所有权及使用权划分为区分所有和共同共有，前者是空间、物理、功能上可分割的，后者则不能。

共同共有的一个例子是夫妻或家庭成员共有的同一住宅，如，一套一室一厅一厨一卫的住宅在功能上是不可分割的，共同共有人均有平等的使用权及按份收益权，任何一方均无权因对方份额大小而妨碍、限制对方的使用权。

道理很简单，法律法规也是这么规定的。

[ 本帖最后由 hrz 于 2007-11-7 12:49 编辑 ]

雾里看华

哈哈,我一直在换位和你探讨,KFS只是没有说出来而已!
其实是体制和法制上的事,只有大众觉悟并影响决策层才能有改变的,很难!
象在美国买一套房那会就这么几张纸,好厚的几本,对小区的所有都进行了约定,不是专业的还看不懂,美国人请律师买房.
在中国你上那说理去?
哈哈,就到此了,我只是一个业主,何苦那!
如果有冒犯你的话,我就不说了!

雾里看华

原帖由 hrz 于 2007-11-7 12:47 发表

这个极端的例子很能说明问题。

如果只有一个业主，他（她）将获得这个地快上所有土地的使用权及地上物的所有权，而不是所谓产权证上的“建筑面积部分”，法律法规另有规定的除外。

但并非在只有一个业主情况 ...

道理很简单，法律法规也是这么规定的。
既然您认为是法律法规明确规定的,那就打官司吧,按你的推理你稳赢!
老哥给我个榜样,我也想......

[ 本帖最后由 雾里看华 于 2007-11-7 13:06 编辑 ]

春华秋实

原帖由 hrz 于 2007-11-7 12:47 发表

这个极端的例子很能说明问题。

如果只有一个业主，他（她）将获得这个地快上所有土地的使用权及地上物的所有权，而不是所谓产权证上的“建筑面积部分”，法律法规另有规定的除外。

但并非在只有一个业主情况 ...

所以就想不通的，为啥一个业主买，那些东西都属于他一人，而多个业主买就跟开发商有关系的。[em01] [em01] [em01]

雾里看华

呵呵,我想因为有钱?

雾里看华

整体购买的话,作价的规则就会不一样!
当唯一买家使用时还是面临这些问题,谁来用这些?

雾里看华

看样子还是过去好,不用管这些事,单位或房管局会管!
该谁用组织说了算!

[ 本帖最后由 雾里看华 于 2007-11-7 13:17 编辑 ]

hrz

有些业主购买了开发商非法重复出售的共有部位，又退不掉，生怕其他业主维权影响到自己的利益，很愿意无视法律法规的规定。

其实，这和云顶部分业主擅自更改门前草坪或其他设施还振振有辞是一个道理。按他们的逻辑，如果他们向开发商支付几个子儿，关其他业主屁事。

齐云高处

"有些业主购买了开发商非法重复出售的共有部位，又退不掉，生怕其他业主维权影响到自己的利益，很愿意无视法律法规的规定。
其实，这和云顶部分业主擅自更改门前草坪或其他设施还振振有辞是一个道理。按他们的逻辑，如果他们向开发商支付几个子儿，关其他业主屁事。"

云顶存在的许多问题就是楼上说的这么一个理.
其实云顶的许多问题都是事事相关的,只抓住一个方面,而不谈另一些方面,做不到事事公平,做不到以理服人,云顶的一些问题也就不能得到较好的解决.

[ 本帖最后由 齐云高处 于 2007-11-7 16:50 编辑 ]