[转帖]房价应该是收入的多少倍？~~转自“口水楼市”版

笑傲江湖

　　1）幸福
　　　　很久很久以前，我们曾有一位专家，大声疾呼。在发达国家，平均工作每5秒种，就可以打一个电话。而在中国，要工作5分钟，中国电信太贵了。
　　之后又有一位专家，大声疾呼。在发达国家，每工作一年的工资，就可以买一辆汽车，中国人也该一年买一辆车。
　　还有一位专家，认为美国人每工作5分钟，就可以买一个汉堡。所以中国人每工作五分钟，也该能买一个汉堡。汉堡应该降到￥0.5一个。
　　最后某位专家，认为美国人每工作六年，就能买一套150坪豪宅。中国人每工作六年，也该能三室房子。房子实在太贵了。
　　可问题是，如果我们买汉堡，买汽车，买房子，打电话。。。。。。做任何事情都如美国人一样轻松。。。。。那，那，那。。。那我们不也成“发达资本主义社会”了？
　　事实上，中国仍然是一个贫穷落后的国家，仍然是一个发展中国家。因为落后，因为发展中，我们的生活水平不可能达到美国人的层次。
　　正好比美国人物质极大丰富，工作5分钟就能买一个汉堡。而在中国，很多低素质的民工，往往要工作四至六小时，才能获得一日三餐。
　　这是由各国生产力所决定的，这是由各国发展水平所决定的，是不以我们的意志所转移的。
　　夸张一点而言，东非国家肯尼亚，是全世界最贫穷的国家。人均日收入不到0.3美金。每年不足100美金。
　　如果我们跑过去肯尼亚，向肯尼亚人民灌输，工作五分钟可以买一个汉堡。600美金想买他们的房子。结果将会怎样？怕是东非人提着长矛，把我们杀赶出来了。
　　综合来说，物质享受是和一国发展水平相决定的。绝不是线性正比的，国力越发达，比例越低。国力越落后，比例越高。
　　发达国家： 6~8倍 （美日德法英意加，GDP$20000以上）
　　中等发达： 8~10倍 （韩台马西土巴阿，GDP$10000)
　　初步发达： 10~12倍 （京沪深穗， GDP$5000)
　　不太发达： 12~14倍 （省会城市， GDP$2500)
　　很不发达： 14~16倍 （中国内地， GDP$1000)
　　　　
　　2）数据
　　为了读者方便理解，我们引用一些2002年国际实际房价数据*　　
　　2002年各国房价收入比：　
　　德国 11.41
　　日本 11.07
　　英国 10.3
　　意大利 8.61
　　法国 7.68
　　美国 ***3　　
　　在各主要工业国中，仅只有加拿大和澳大利亚等所谓“新世界”国家，因为极端的地多人少，才能维持在6~7倍房价/收入比左右。　　
　　但这样的情况，到了2003年又发生了极大的变化，随着美元本位币的崩塌。全世界房价发生了惊天动地的疯涨。其中以南非产金国涨幅最大，达29.6%。若算上南非兰特汇率变动，更让人瞠目界舌。（兰特由1：7升至1：2）　　
　　南非 29.6%
　　香港 28.7%
　　香港港岛 43%
　　西班牙 17.2%
　　法国 16%
　　新西兰 13.5%
　　美国 11.2%
　　中国内地 10.8%
　　英国 10.2%
　　瑞典 9.8%
　　意大利 9.7%
　　比利时 9.3%
　　爱尔兰 8.5%
　　丹麦 7.3%
　　加拿大 6.2%
　　荷兰 2.8%
　　澳大利亚 2.7%
　　瑞士 2.3%
　　新加坡 0.9%
　　德国 -1.3%
　　日本 -6%　　
　　其中，澳大利亚，瑞士，新加坡，涨幅最小。但如果算计澳元，瑞郎，坡元，这二年约60%的涨幅。澳洲房产，其实比香港升得更快。　　
　　1994年至2004年各国实际房价升幅，按本国货币计算：（按美金再加60%）　　
　　南非 195%
　　爱尔兰 179%
　　英国 147%
　　西班牙 131%
　　澳大利亚 113%
　　法国 90%
　　瑞典 76%
　　荷兰 75%
　　美国 65%
　　意大利 65%
　　比利时 60%
　　新西兰 52%
　　丹麦 50%
　　加拿大 41%　　
　　* 资料来源：《经济学人》　　
　　我们曾听说过某些“英国484平米，仅售17万英镑”之类的笑话。这个故事告诉我们的唯一结论，“学好数理化”是多么地重要啊。　　
　　作者明显地搞错了平方英尺ft，和平方米mm的区别。1平方英尺=0.093平米。换算下来，这一套45平米的房子，居然需要265万人民币。折合5.87万/平米，而且还是伦敦郊区20年的旧房。　　
　　英国目前的人均收入，官方数字为14000镑/年。17万英镑，需要一个单身汉不吃不喝干12年。
　　截止2004年，全世界排名前20位的大经济体，已没有任何一个房价/收入比处于6倍以下。　　
　　
　　3）土地　　
　　继续回到我们的理论讨论，即使相同的发展阶段，比如日本和美国，香港和加拿大，谁的比例应该更高一点。应该更靠近6~8倍的上限还是下限。　　
　　中国名义上有960万公里土地，但其实1/4是沙漠，1/5是丘陵与高原。真正绝大多数人口，集中在京广线以东，海拔1500米以下，华东大平原之上。　　
　　而美国东西二条海岸线，气候怡人，降雨充沛，好象天堂一样。除了中部部分沙漠地区，绝大部分可供人类居住。可耕地面积更是远远超出中国。　　
　　当我们决定了一个区域的发展阶段。好比$5000美金的经济体，其合理房价应该是10~12倍。则接下来考虑的，是该地区的人口/可居住土地面积。象中国这样地少人多，生存空间狭小的国家，房价/收入比，应该是较靠近上限的12倍。　　
　　同理，香港日本的房价收入比，也应该比加拿大高。　　
　　　　
　　4）未来
　　考查了一定阶段的经济体，我们面临一个很重要的问题，对未来的预期。
　　花期国专家曾经质问过，假设政府明“年”开始增发100%的钞票，市面将会怎样。答案很简单，明“天”物价就涨一倍。因为人都是聪明的，对未来的预期，今天就会决定行为。
　　和阿、巴、智等停滞的经济体不同，中国是全世界发展最快，最有潜力的国家。
　　虽然不知道未来如何，但在可预见的将来，在胡温剩余的7年执政期内，可以预言，中国经济仍将保持快速，稳健，持久的增长。
　　现实总是对于未来的反映。如果将来房价会涨到20000，那为什么不今天8000就买呢。如果对中国经济有信心，那为什么不“用手投票”，直接买涨中国呢。
　　摩根斯坦利的首席经济学家讲得很明白，“一个兴旺的城市，总是享受贴水的”。我们很冒昧地，很谨慎地，给予房地产每年1%的贴水。即意味着在将来20年中，中国经济，将跑赢世界经济1%个百分点。（目前全球平均增长为4.4%)所以我们将我们的目标调高20%，即给予中国房地产20%的贴水。由平均收入的12倍，调高到14.4倍。这个比例虽然暂时看有点高了，但随着繁荣的不断增长，逐渐会变得不再负担，乃至毫不费力。
　　好比我们现在这一个繁荣昌盛的城市，即使按照官方很不可靠的数据，年收入也增长了14.5%。这意味着什么概念呢，原先贷款占收入比70%，过了一年就仅只有61%了，再过一年就只有53%了。
　　*** 资料来源：上海统计年鉴
　　2004年 约20000
　　2003年 17026 +14.5%
　　2002年 14867 +14.5%
　　2001年 12982
　　　　
　　5）泡沫
　　常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨。所以必须要提醒我们的分析员：
　　香港的人均GDP大约是$25000，香港的房价平均约为￥35000/平米
　　**的人均GDP大约是$12000，**的房价平均约为￥20000/平米
　　上海的人均GDP大约是$6000，上海的房价平均约为￥9000/平米　　
　　北京的人均GDP大约是$4000，北京的房价平均约为￥6000/平米　　
　　如果我们考察更多的经济体。如美国，日本，英国，法国，德国，西班牙。我们会发现，这些$25000左右的发达经济体国家。其平均房价，约集合在$3000~4000/平米左右。
　　发达国家的经济体，约是我们的四倍，其房价也是我们的四倍。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的，甚至被低估的。
　　**只比我们富二倍。如果不遭遇大型的战争，疾病，政治动荡。至2012年，京深沪穗将达到今日**省之水准。即人均GDP$10000，平均房价￥20000/平米左右。
　　　　
　　6)郁金香
　　2000年，有一个古怪的德国老头Peter Garber，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。　
　　细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（1634～1637）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。　　
　　综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录。荷兰往事，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。　　
　　而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。　　
　　1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书！
　　再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求“新闻导向”的小册子。　　
　　德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃1000000倍的结论。　　
　　事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。　　
　　2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。　　
　　传说中的1633～1637年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。　　
　　Peter Garber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书。由MIT Press出版。　　
　　这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。　　
　　
　　7）起源　　
　　好了，让我们回过头来，看看所谓的“房价收入比3~6倍”，是怎样一步步以讹传讹的。　　
　　早在1989年10月，Bertnand Renaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8—5.5∶1之间……在发展中国家，该数据一般在4—6∶1之间。当然也有例外，……”**　
　　随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。　　
　　可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。　　
　　这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8—5.5∶1的论点，二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4—6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。
　　其后，Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断作了一定程度的修正。
　　他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”“社会主义经济国家的房价收入比非常高”。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的1989年论点时，没有注意到他其后作的修正。　　
　　1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4—6倍是国际惯例的论点。
　　联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为***倍。
　　事实上，目前国际上排名前20位的经济体，没有一个“房价/收入比”，是在6倍以内的。
　　** 参考引用《包宗华：房价收入比不是衡量地产泡沫的标准》
　　　　
　　8）谬误
　　知道理论是错的，还要知道为何错在哪里。
　　让我们细读Bertnand Renaud的分析报告，其中有一段颇为值得引人注味。
　　“在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居所内。西方住房学家认为这种简陋居所不能叫HOUSE(住房)而应叫SHELTER(直译为掩蔽体，此处应译为窝棚)。
　　这些国家在计算全国年户均收入时，占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售，因而在计算当年上市销售的住宅时，只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比，就会达到二十几倍甚至30倍。由于这样高的房价收入比如实地反映了贫穷国家的国情，就不能说它是不适当的。”
　　“计算房价收入比使用的房价，是一定时期出售住房总量的每套平均价，它不仅受到房价涨跌的影响，而且受到出售住房构成变化的影响。如果在一定时期内出售的住房中，大户型、高房价的住房比重大，平均价就高；反之，平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低，对房价收入比影响很大。”
　　行文至此，恍然大悟。
　　原来，为何“房价/收入比”不尽如人意，因为在学者的分析之中，关于“房子”本身的定义，就是模糊的，错误的。
　　在学者的研究报告中，3~6倍指的是“棚户窝棚”，是Shelter，是铁皮茅屋。这样的房子，按照当地人3~6倍的收入，是完全买得起的，甚至0.8倍的“房价/收入比”也是可能的。
　　但如果将我们的愿望，化成三房二厅，花园小区，物业会所，建筑绿化。就很有可能需要20倍，甚至30倍的年收入（学者原话）。
　　或许还会有人质问，如果需要20倍、30倍收入，我们才能买一套房子，那不是意味着，有许多人，将终身为一套房子打工，积蓄终身，才能买一套房子。
　　没错，当中国人的欲望贪婪，无限膨胀地时候。请我们清楚地记得，我们还是一个贫穷落后的第三世界国家，我们还处于社会主义初级阶段。
　　我们比较适合的，是用3~6倍工资收入，买一间小小的老公房，买一套40平米的简聚陋户。买新房，就该用20~30年的购买力。
　　老公房，是比较符合我国社会发展阶段的3~6倍房产。
　　　　
　　9）实例
　　为了获得一个感性的认识，我们以东部沿海一著名大城市为例。
　　该城市有1711万人口，550万个家庭。住宅房总面积，高达27000万平米。折合每户平均面积49平米。
　　当然，市场上可能并没有正好49平米的房子，而是由约450万套35平米的老公房，和约100万套110平米的次新房组成。
　　截止2005年3月28日，房产之窗数据，该市平均住宅销售价格，约8489元。
　　则该市单套房屋价格，应该是49 * 8489 = 416000元。
　　目前该市全部房产总价值，约27000 * 8489 = 23000亿人民币。折合约3000亿美金。可以买下0.05个加州，0.01个美国。
　　我们看过很多分析，包括“测不准”先生的投行报告，某证监会前博士的伪作。很遗憾的是，他们对上海房价的估算，全部都是错的。市场均价的合理面积，应该是49平米，而不是100平米。
　　得出了房价，我们再看收入，即使按照官方很不可靠，全世界最低的“人均收入/人均GDP“，在这样情况下，仍有17026元。按每户2.98人。则户均收入为17026 * 2.98 = 50737元。
　　则该市的房价/收入比，为416000 / 50737 = 8.2倍。
　　我们能得出的唯一结论，该市房价偏低，远远低于市民可承受的能力，也远远低于国际和理论标准。由于房价偏低，导致居民购买力极其旺盛，是房子太便宜了。
　　　　
　　10）工人与白领
　　了解了全市范围内的平均大数，我们再来看一下市场细分，各一个消费人群所面对的选择和承受力如何。
　　鉴于我们的读者分布和报告人群。我们首先来分析白领市场。
　　假设一对白领夫妇，男方27岁，工作5年，女方25岁，工作3年。未婚，无子女，现主要作为婚房用途。这应该作为一种非常典型的客户搭配。
　　假设男方拥有4500元的工资，女方拥有3000元的工资。这在我们这样一个钟点工8元/小时的城市而言，应该并不算太贵的要求。虽然大学生起薪很低，但男方拥有5年以上工作经验，一切就又不同了。
　　象这样的一个家庭，就有4500+3000=7500元的月收入，按一年13.5个月计，就是年薪十万，还未计补贴福利。一些统计报告显示，认为上海有100万个年薪10万的家庭，并不是太夸张的要求。简单点统计，仅陆家嘴地区，就有50万白领金融人员。
　　象这样一个家庭，按照房价/收入比的10倍，买一套100万元左右的居室，又哪里觉得吃力呢。
　　按照30%首付，70%按揭而言。甲方男士已经工作五年，按每年储蓄收入的30%计算，已可有10万元存款。女方稍少，但也有2万元存款。除此之外，男方应当有3万元左右的累计公积金，女方1万元。
　　10+2+3+1=16万元。由于独身子女的盛行，双方父母，仅需要再支助14万元的首付款。人均3.5万元。上海仅居民储蓄，就高达5.15万元/人，还不包括股票，债券，基金等金融资产。
　　剩下的70万元贷款，50万商业贷款，20万元公积金贷款。
　　20万元公积金，分20年摊还，每月还款1344元人民币。但按14%比例，二人每月仅公积金收入就有1050元。差额294元，几乎没有任何负担。
　　50万元商业贷款，我们按照一个很进取的7%平均利率（20年期债券加225个点）。20年期每月平均归还3877元。占家庭总收入的（3877+294） * 12 / 100000 = 50%
　　也就是说，即使这样一对普通，毫不起眼的小夫妻。购买一套价值100万元的住房，也是绰绰有余，毫不费力。
　　一般人的工作周期，27岁仍属初日东升，要到35岁左右才踏入壮年顶峰，普通人平均可以做到科级左右。也就是说，收入还有很大的增长余地，按揭支出在总收入的比重会不断下降，今年50%，明年40%，提干后就仅只有30%了。
　　同样的道理，我们也可以计算男1200，女800元人群。这些体力工作者，售货员，卖票员，购买价值30万元的老公房，也是完全没有任何经济压力的。
　　高端市场方面，35岁左右经理级干部，男15000元，女7500元。这样的人群，至少可以购买300万以上房产。知道上海有多少个“处长”么，50000多点。内环内可售住宅不足5000套。
　　　　
　　11）结语
　　学术是一切的基础，一项正确的理论可以指引人类进步，一项错误的理论会导致财富毁灭。
　　所谓“房价/收入应该是3~6倍比”，是不折不扣的伪科学。是某学术的一家之言，之后更被引进以讹传讹而导致面目全非。
　　合理的“房价/收入比”，应该要考虑到发展中国家的差异，同时也看到“房屋”的定义是什么，是优雅豪宅，还是普通新村老公房。
　　中国目前发展地位，14~15倍收入，购买一套老公房，是属于比较合理的范围。
　　根据错误的理论作决策，则必会误国，误民，误己，最后作出完全失误的判断，对国民经济造成不可估量的损失。
　　小白领购买一套100万元的新居完全没有问题，房地产兴旺的主要原因，是购买力太强，房价太低。

青青小草

[em04][em04][em04]太长了~~~~~

Cotton

<P>彻底晕了！没有看完就没有耐心了！讲点啥？</P>

胖胖

<P>说什么哪……</P>

kuguamiao

好象说来说去就一个意思:房价不高!!!不够高!!!继续高!!!