卖方违反认购合同的行为性质及赔偿责任

舒军

——以二手房买卖为例

        2012年11月1日，杨某与张某通过某中介公司签订一份《房屋买卖居间合同》。在该合同中约定：杨某将其所有的一套商品房以150万元的价格出售给张某，张某在本合同签订之日向杨某支付3万元的诚意金，诚意金暂由中介公司保管，待双方签订正式的房屋转让合同后自动转为定金；张某于2012年11月10日前向杨某支付首付款45万元（含已付的3万元定金），余款向银行申请按揭贷款；双方于本月18日下午6时前到中介公司所在地签订正式的房屋转让合同等。合同签订后，张某当即将诚意金交付给中介公司，中介公司出具了收款凭证。可是才过三天，杨某电话告知中介公司不想卖这套房子了，并愿意补偿张某3万元，除非张某愿意加价20万元。后经沟通得知，有其他买方愿以170万元的价格购买这套房屋。

      在二手房买卖过程中，买卖双方通常会在中介公司的撮合下先签订一份认购书，虽然合同的名称不一（如：房屋买卖居间合同、房屋买卖认购协议等），但究其性质来说均为二手房认购合同。在认购合同中，通常会约定交易房屋的总价、面积、诚意金（定金）、房款的支付方式及买卖双方签订正式的房屋转让合同的期限等内容。但市场往往变幻莫测，尤其在房地产仍处于卖方市场的情况下，房屋的价格随时都有可能上涨，二手房也不例外。

认购合同签订后，如有其他的买方愿意出更高的价格购买，而且高出部分的价格足以承担卖方与前一个买方在认购合同中约定的违约金的情况下，卖方往往会义无反顾的单方面违约，且能爽快地支付违约金。但对前一个买方来说却是不公平的，虽然可以得到卖方支付的违约金，可是却丧失了购买同样房屋的机会，违约金实际上不能弥补其所信赖可得利益。

      一、如何看待认购合同的性质。房屋买卖认购合同系买卖双方以书面形式明确将来就签订正式的房屋转让合同进行谈判为标的，是独立且有效的预约合同，双方应按认购合同所约定的条件成就后履行各自的义务，从而达到签订正式房屋转让合同的目的。卖方如人为地阻碍条件的成就，或单方面毁约，这显然违背了民事活动中应当遵守的诚实信用原则。但认购合同通常不完全具备正式的房屋转让合同中的主要条款，如房屋的交付时间、办理过户登记手续时间及相应的违约责任等，且认购书明确约定了双方签订正式房屋转让合同的期限和地点。至于买卖双方最终能否签订正式的房屋转让合同，根据认购书是不能得出肯定或否定的结论的。只要不是买卖双方人为地阻碍正式合同的签订，那么最终未能签订正式合同的后果不能归咎于买卖任何一方。因此，在通常情况下，认购书不能视为房屋转让合同，而是房屋转让合同的预约合同，除非认购书具备房屋转让合同的主要条款，也即买卖双方可以按认购书的约定完成房屋的交易。

      二、卖方违反认购合同应承担赔偿责任范围的确定。由于认购合同已对本约的标的物、价款等作了约定，买方对本约的期待利益已经固化，卖方一旦违约，买方的期待利益也就丧失，同时，买方也丧失了与他人订立同类合同的机会，此时机会损失已转化为现实损失，即信赖利益的损失。但因认购合同的标的是签订本约合同这一行为，不是房屋交易发生的实际发生，而是依赖本约签订后可获得的商业利益。因此，在本约未签订的情况下，这一利益不能作为违反认购合同应承担的损失，而只能是信赖利益的损失，且不能超过可得利益的范围。

      在上述案例中，如杨某确实以170万元的价格将房屋出售给了他人，那么杨某因违反《房屋买卖居间合同》所得到的直接经济利益可视为张某的机会利益损失。因为杨某将房屋另行出售给他人的行为，为其带来了20万元的利益，但同时也给张某造成了损失，这两者之间是具有对应关系的。任何人不得从违法行为中获利是法律的基本准则。杨某违反与张某签订的《房屋买卖居间合同》的行为给自己带来的20万元的经济利益，也就是张某的机会利益损失。杨某违反诚实信用这一基本的民事法律原则而获得的实际利益，应作为对张某的损失赔偿，这既是对杨某违约行为的惩戒，也合理地弥补了张某的损失。

    （舒军，浙江浙联律师事务所房产部主任、合伙人，办公电话0571-56852685）