房价何以涨升经久不息

kujust · 发表于 2005-4-7 11:31

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<TD vAlign=center align=middle width=750>房价何以涨升经久不息 </TD></TR>
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<TD vAlign=center align=middle>分类：<a href="http://www.jjxj.com.cn/l_art.jsp?keyno=6" target="_blank" > 价值与价格 </A></TD>
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<TD vAlign=center align=middle>文章提交者：<a href="http://www.jjxj.com.cn/user_detail.jsp?keyno=1265" target="_blank" > 熊毅 </A>发表时间：2005-03-21 </TD></TR></TABLE>
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<TD >房价 何以涨升经久不息 

熊 毅

近年来住房价格一路攀升，引起了人们议论纷纷，也引起了人们对房价涨升的合理性质疑。其实从长期看，房价肯定是要持续上升的，这是由于住房产品自身的特性决定的，只不过除此之外，在我国目前的一些特殊国情原因加快了房价的这种上升。下面就从供求两个方面，分析住房产品特性和我国特殊国情两者是如何引起房价持续涨升的。

一.房价涨升的产品特性分析

住房是一种非常特殊的产品，这种特殊性极易导致产品价格上升。这点可从供求两个方面分析看出。

首先，住房与其它在工厂里生产的产品不同，房地一体化的特点使住房价格往往受到土地的稀缺性和差异性的影响较大，住房这种对土地的强烈依赖特性，从供给方面促使了房价的不断上升，这主要表现在：

1. 产品供给的价格弹性小。

住房供给受土地供给的影响非常大，而土地资源是稀缺的，其供给往往不能随需求的增加而增加，特别是在短期更是如此。住房对土地的这种强烈依赖性，致使住房的供给对价格的上涨反应不够敏感，产品的供给弹性较小。当住房市场需求增加时，如果厂商得不到土地，住房供给也就不能增加，结果住房市场往往就只能更多地通过房价上涨，而不是通过增加供给，实现供给和需求平衡。

2. 产品供给的差异性大

 住房供给不仅需要土地，而且不同地段的土地存在着较大的差异性，由于土地不能移动，土地差异也就难以消除，结果就会出现这样一种情况，即使是一模一样的房型，如果建在不同地段上，住房产品也就存在较大的差异性，造成不同地段上相同房型之间缺乏替代性，更不用说不同地段上的不同房型了。经济学理论告诉我们：产品的差异性越大，替代性就越小，市场竞争也就越弱。正是由于厂商生产住房的差异性非常明显，结果削弱了厂商间由于替代性引起的竞争，厂商因此也在相当程度上具有了市场控制力，具体表现为厂商具有较大的定价权，因此厂商在制定价格时往往会将房价定的较高，特别是好地段的住房更是如此，这样即可获得更多的收益又不会引起同行的竞争，所以我们经常看到好地段的房价定的非常高，原因并非完全是成本高，好地段与差地段的房价之差往往是大于成本之差的（包括土地成本之差），而是住房产品差异形成的垄断，造成的厂商具有较大的定价权。而且好坏地段差异越大，住房产品差异也就越大，厂商房价定的也就越高。

3. 产品供给的土地成本高

住房生产成本包括了建筑成本和土地成本，前者一般变动不大，占总成本中的比重也不大，对房价的影响也不大。后者则不同，不仅变动较大，而且占整个住房中的比重也较大，如此住房价格变动对土地价格变动也就非常敏感，由于土地资源的稀缺性其价格必然是不断上涨的，长期更是如此，这使得强烈依靠土地的住房价格长期走势，必然也是随地价上涨而“水涨船高”。

其次，住房与生活中绝大多数产品不同，他自身具有的产品需求特性决定了住房需求容易增加，房价容易上涨，这种特殊性表现在：

1. 产品需求的价格弹性小

常言道：衣食住行，缺一不行。住房是人们生活中不可缺少的必需品，当人们衣食方面的基本需求得以满足之后，自然就会产生拥有或改善自己住房的强烈欲望，在这种强烈欲望的驱使下住房需求也随之具有了易升不易降的刚性，住房需求的变动在一定程度上对价格的变动也就缺乏弹性。经济学理论告诉我们：对于缺乏弹性的产品当需求增加时，价格上涨的幅度会大于需求增加的幅度，因此住房需求刚性和缺乏弹性的特性往往使房价升易降难。不仅如此，对于缺乏弹性的产品，厂商在定价时也不会采取“薄利多销”的策略来增加收益，而是常常采取提价来增加收益，因此我们极少看到住房销售出现“放血价”、“跳楼价”之类的广告宣传，试想如果住房需求弹性非常大的话，厂商是根本不可能提价的。所以正是由于需求刚性和缺乏弹性，使得房价不仅在需求增加时涨的高，而且在厂商定价时也定的高。

2. 产品需求的收入弹性大

住房与其它生活中需求弹性小的产品不同，住房虽说需求的价格弹性较小，但它的需求的收入弹性却较大，住房不仅是一种必需品而且也是普通人生活中最为典型的一种奢侈品。住房产品的这种特性使它在人们收入增加时，需求的增加会大于收入的增加，具体表现在随着人们收入增加没有住房的要购买住房，有了住房的要扩大住房，有一套住房的要买两套住房，这一点现实中住房市场房型和面积的变化可以最好的说明，前几年住房市场大多还是以80—100平米的两居室房型为主，近几年随着我国人均GDP高速增长，人均可支配收入也随之增加，目前住房市场则大多数是以100平米以上的三居室或四居室为主。所以，正是由于住房需求的收入弹性大，加之近年我国人均GDP的高速增长，极大的增加了住房这种奢侈品的需求，其价也就很难不上升。

3. 产品需求具有消费和投资二属性

住房与生活中其它消费品不同，它既可消费又可投资。一般消费品价值往往随着消费而逐渐减少，而住房却不同，他的价值不会随着消费而减少。由于建造住房的土地不仅不会贬值相反常常是不断升值，并且这种升值往往大于住房的折旧，这使得住房的价值不仅不会随着消费而减少，相反往往随着土地升值而不断增加，房价自然也就上升。从长期看，正是由于住房消费不仅不会减少其价值，而且能够保值增值，住房产品也就具有了消费和投资二重性，住房的这一特性导致住房需求相应的也就包括了两个部分——消费需求和投资需求。

中国人自古就有“有土便有财”的传统观念，购买住房不仅是为消费，而且还是一笔很好的置产投资。在人们条件许可的情况下，往往会利用贷款购房，特别是在利率下降，房价上升之时，贷款购房的投资收益也就越大，如此不可避免的会引起住房市场需求的出现泡沫。如近几年我们看到的温州炒房团横扫大江南北便是一例，炒房这种投机或投资需求的增加无疑会在一定程度上引起房价的上涨，对于这种行为如何看待还值得分析和研究。

正是住房兼具消费和投资属性，在近几年人均GDP不断增长而利率却持续低位徘徊的情况下，消费需求和投资需求的叠加形成了一个较大的住房需求，这无疑会拉动房价的上涨。 </TD></TR></TABLE>

kujust · 发表于 2005-4-7 11:32

二.房价涨升的特殊国情分析

由于历史上的因素造就成的特殊国情，也从供求两个方面推动了我国目前房价的上涨。 
首先，这种特殊国情从供给方面来看主要表现在： 
1. 政府土地出让方式的改变 
前些年土地市场未形成，土地出让主要是通过协议方式进行的。这其间不仅容易出现暗箱操作，而且往往使土地的名义价格远低于实际价格。近几年，土地出让已经市场化，商业用地大多已通过市场拍卖、招标方式出让，这些竞争性出让方式形成的地价较为真实的反应了土地的实际价值，应该说出让方式的改变导致地价的上涨，是我国目前房价上涨的一个原因之一。 
2. 政府城市建设投资的增加 
美国经济学家凯斯说过：一块土地价格的高低取决于其周围的土地被如何运用。近几年各地政府用于城市建设的投资不断增加，这对地价的上涨产生了非常大的影响。政府通过基础设施投资，改善道路交通状况，方便了人们的工作生活；政府通过公共投资，兴建公园、广场、博物馆、体育场等，丰富了人们的文化生活；政府通过改善环境投资，治理各种污染、开展植树造林，改善了人们的居住环境。政府用于城市建设的这些投资都会增加投资项目附近土地的价值，地价也就会随之上涨。所以现实中，我们经常看到这样一种情况，同样一块土地当周围土地用途改变以后，地价也随之上涨，房价也跟之上升。 
3. 政府土地市场调控的加强 
近年来，政府为了减少土地资源的浪费和买卖的投机，加强了土地市场的调节力度，严格限制农用地转为建设用地，清理各种开发区，政府的这些措施有利于规范土地市场的秩序，有利于提高土地资源的利用效率，也有利于房地产市场长远健康的发展，这些措施的实施不仅是必要的也是合理的，然而这些立足长远的调控措施，短期内客观上减少了土地供给，免不了引起地价上涨，从而导致房价上升。 
其次，我国目前的特殊国情也从需求方面引起房价上涨，主要表现在： 
1. 城市人口过多 
我国是世界第一人口大国，众多的人口形成了一个非常巨大的住房需求，特别是我国的城市与国外同等规模的城市相比，人口更是过多。在人口数量多、密度大的大城市，目前人均住房面积依然较低，因此可以想象人均住房面积那怕只提高1平米的话，便会形成一个何等巨大的市场需求。在我国很多城市的地方政府都提出了改善居民住房的目标，也就是要提高人均住房的面积，如武汉市就提出：在2015年人均住房面积要达到25平米。这对一个目前人均面积只有15平米，拥有800万人口的城市来说，若要达到该目标无疑会产生一个非常巨大的住房需求，如此不会不对当地市场价格产生较大影响。 
2. 城市危房改造和规划调整 
在过去计划经济的相当长时间内，一直实行的是先生产后生活的指导思想，造成人们住房欠账过多，房屋简陋品质差，加之风吹日晒年久失修，结果就是造成城市危房和棚户区越来越多，这些现代城市的“疤痕”不仅影响人们的居住安全，而且有碍城市形象。随着城市经济实力的逐渐提升，危房改造也相应的提到了日事议程上来，再加上原来城市规划和布局的调整和完善，土地用途的改变使得许多城市每年都要拆除大量的危旧房，结果产生大量的拆迁户，这些拆迁户的重新安置无疑会增加住房市场的需求，推动房价上涨。 
3. 城市吸收农村剩余劳力增加 
我国目前正处在一个经济发展之中，经济结构相应的也处在由原来的以农业为主转变为以工业为主的过程之中。在这个漫长的转变过程中，一方面城市拥有的现代文明和较高的收入吸引着农民不断的流向城市，另一方面农村人多地少的现状导致劳动的边际生产力低下，推动农民离开农村，这两方面一推一拉的作用导致农村的剩余劳动力源源不断的流向城市。如果按照工业化国家农业人口占全国不到5%的比例测算，未来我国将有10亿以上的农村剩余劳动力需要流向城市。这些长期生活工作在城市拥有农民身份的人，迟早会融入到所居住的城市之中。为了能在城市安家落户，他们无论是租房还是买房，无论是买新房还是买旧房都将对住房市场形成一个惊人的需求。在这个漫长的农村剩余劳动力转移过程中，逐渐形成了一个持续增加的住房需求，将是我国未来相当长时间内推动房价不断涨升的重要动力，也是最强劲的动力。这种农村剩余劳动力流向城市形成的住房需求，对未来房价造成的长期重大影响特别值得引起我们的关注。 
总的说来，近几年房价的持续涨升原因很多，从供求两方面看，既有其住房产品本身特性的原因，也有我国目前特殊国情的原因，正确认识这些原因对我们全面看待目前房价涨升是否合理不无帮助。然而无论房价涨升是否合理，有一点是重要的，那就是面对不断上升的房价，政府要做的工作不是直接去控制房价，而是应该采用经济、法律、行政的手段规范市场行为，维护市场秩序。特别是如何加强住房市场供给的竞争性，来减缓因需求增加引起的房价上升，这一点是非常重要的，也是非常值得研究的。

hshwong · 发表于 2005-4-8 13:52

房子涨价，主要是政府腐败，只知道为饱机关行政人，不管老百姓死活

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房价 何以涨升经久不息

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