厘清事实，20%的个人所得税是对转让房产的“所得”征税

蘑菇菜菜

　　对于“20%个税”这记新政策中的重拳，同济大学房地产研究所所长施建刚在接受采访时表示，现在政府通过各种税收好像是在控制房价。从逻辑上来讲，不管是经济学还是管理学角度都是说不通的。“房价肯定和成本有关，20%一旦真的要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。

　　对此观点，笔者不敢苟同，同时，“20%的个人所得税是房价成本一部分”的说法，也不成立。

　　首先，需要厘清一个事实，那就是20%的个人所得税是对转让房产的“所得”征税，也就是说，如果出售的房产赚取了差价，才征收20%的个人所得税，如果出售的房产并没有赚钱，就不会征税。

　　其次，20%的个人所得税并不是房地产的成本构成。对于房地产成本的构成，大致有这么几大块，一是土地成本，即取得土地过程中缴纳的土地出让金和契税等；二是建造成本，就是钢材、水泥、人工等成本；三是建造过程中发生的相关税费，比如取得土地过程中缴纳的土地增值税、契税等，建筑过程中发生的营业税、建筑材料的增值税、为开发房地产缴纳的各种费用等。房屋买卖过程中20%的个人所得税，发生在转让房产环节，与房地产开发建造环节没有联系，不能算到房产建造成本之中。

　　第三，20%的个人所得税，当然会与转让房产的价格发生联系，这就是市场担忧的税收转嫁问题。本来，从税收规律来说，所得税(包括个人所得税和企业所得税)是不会转嫁的，纳税人和负税人是同一主体。但是，由于受供求关系影响，20%的所得税会提前进入价格商谈之中，从而影响房价——在供不应求的情况下，买方与卖方商谈价格时，会将20%的个人所得税提前转嫁出去。但是，如果供大于求，市场上有价格更低廉的产品，20%的个人所得税还会随便转嫁吗？

　　因此，20%的个人所得税影响房价，绝不是一边倒地推高房价，而是“熊市助熊、牛市助牛”。也就是说，当市场对房价预期为上涨时，市场上就会出现更多的投资买房者，造成市场的供不应求。此时，20%的个人所得税，就助推房价的上涨。而当市场预期房价会跌，一部分投资者退出房地产市场，造成供大于求的市场局面，20%的个人所得税无法转嫁，就会助推房价下跌。

　　目前房地产市场预期究竟是涨是跌，仁者见仁智者见智，这就导致很多人对20%的个人所得税是否推高房价各持己见。笔者认为，尽管中国经济未来的重点是城镇化，很多进城人员需要房屋住，但如果政府加大保障房建设的力度，给中低收入群体和进城农民工提供足够的保障房，那么，商品房市场房价上涨的空间并不大。

来源：中国青年报