转帖：从投资的角度答疑解惑——德信东望和金色黎明孰优孰劣

致命伴旅

言归正传。

谈楼盘，首先谈地段。
黎明，因为与城东新城一路之隔，距离1号线彭埠站约1600米，姑且就称它为“准城东新城”板块。
东望，在艮山西路北，明月桥路岔口那。还有人不知道在哪？我说麦德龙对面大家应该认识了。是真正的“城东新城”，距离1号线彭埠站约800米。

从投资的角度来说，东望的地段价值远高于黎明。此外大多数人不知道，在江干区区级层面上，东望所在还有另一个叫法“艮北区块”，大致范围是东站以东，艮山西路以北到沪杭高速相交的这一范围。基本包括原来整个彭埠镇。艮北区块大部分已完成拆迁，是未来推地的重点。反观黎明周边，受机场局限，现状是周围仍旧是大面积农居别野，笕桥单元规划就在那了。注定这些地方近3年不是宅地出让的重点区域了。如此看来相比2010年一万的楼面价的黎明村地块，2012年德信用一万挂零的楼面价拍得体量为18W方的东望地块较方正，不临高架或者铁路，18W的体量适中，德信真真是捡了大漏！前几天14000多的新地价更坐实了这点。

市场规律下，强者恒强的马太效应在房地产市场最为显著，随着周边地块的陆续出让，东望地块的价值会得到更好的验证。反之，黎明却缺少这样的机会。随着城东新城，和艮北区块的建设，周边成气候较快。

远期展望，钱江新城二期向三堡、五堡一带推进，艮山西路以南一带将是下个建设的热点区域，东望所在的艮北也将受益其辐射。

黎明，近期只有紧抱城东新城大腿，远期么，好像真没什么了。

再谈价格：

09年时做过展望，09之后五年内，德胜东路南，石祥路南，楼价2W5碰顶。德胜东路北，绕城之内，2万碰顶。现在回头想想，当时还是太乐观了点。

黎明现在格1W8左右的均价，在我看相对合理。距离不远的艮北区块是相对洼地，2W5的均价是可期的。有鉴于德信之前因为艮北相邻的土地拍出了14700的价格紧急开会，保不定会开会开出脑残的价格。如果参照中宇维萨的以2W2开盘，相对于18W方的体量，个人感觉还是偏高了点。以10000挂零的面粉，卖20000左右的面包价格，应该是大家喜闻乐见的。对消费者，对并不乐观的资金现状也是个不错的选择。如果开盘均价高于22000，呵呵呵。。。前几天我已经发帖表达内心的恐惧了。相信屡屡踏准节拍的德信会做出明智的选择。

东望、和黎明，孰优孰劣，我不发表评论，也仅仅从投资的角度让有分析能力的来看，谁具有更大的边际效益。

当然，相信码完这些字，我相信一些不明就里的喷子们又蠢蠢欲动了。让喷子来的更猛烈些吧