房屋产权四大误区 解开房屋产权办理的症结

小侠御猫

什么是房屋产权?

　　房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。以下是关于房屋产权常见的四大误区：

　　误区一：房屋产权可以保值、增值?

　　房屋自身的价值是随时间的推移而递减的，而土地是不可再生资源，所以房地产增值指的是土地的增值。土地永远是国家的，因此增值不是个人房产的增值，而是国家拥有的土地的增值。产权人只有在短期内在适当时机将因经济发展而价格上涨的房屋出售，才能兑现增值。这种投资的风险是比较大的，也是不容易把握的。

　　误区二：房屋产权可以传给子孙后代?

　　事实上，根据现行法律法规，房屋所占有的土地的使用权，是国家出售给房地产开发商的。开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权专卖给客户。国家规定土地产权绝对不出让，而土地的使用权也是有一定出让年限的，最高只有70年。房地产开发商的使用权也是有一定出让年限的，最高只有50年。但是，在现实生活中，没有一家开发商会向客户说明他出售的只是50年的房产，50年后国家将无偿收回土地及土地上的所有建筑物。届时，如客户或开发商依然想拥有房产，则须再补交以后若干年限的土地使用费，当然那时土地已经增值了。从这一点看，产权和使用权都不是永久的。

　　误区三：“土地使用权”=“房屋产权”?

　　事实上，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，购房人取得的商品房产权必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。

　　误区四：70年后，还是自己房子的主人?

　　我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?
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　　《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。

　　解开房屋产权办理的症结

　　个别产权难办理，原因何在?

　　买了套商品房，却碰上开发商延迟办理产权，这种情况时有发生。详细分析起来，其原因主要有两类。

　　第一类情况：商品房项目未能按时通过竣工验收或者无法竣工导致无法办理产权。

　　此类情况基本上是开发商自身的原因导致的，有的是因资金不足或者销售不理想而无法按期完工，还有个别甚至是为逃脱责任而下落不明。业主购买了此类商品房因项目未竣工达不到办理产权的基本要素，因此也就无法办理产权。

　　第二类情况：商品房项目超占超建、改变用途、地价款未交清、开发商业主因面积发生争议等原因导致无法办理产权。

　　这也是目前大部分商品房延迟办理产权的最主要原因。造成这种状况主要是因为目前商品房批建、销售、实际建设过程三者不统一。

　　一个商品房项目在申请批建时已经明确了该项目的用途、建设面积、层数等相关指标，但在实际建设过程中，开发商有可能将其中部分房屋用途改变，比如办公改为商业或者办公变为住宅等;还有的开发商为了多销售获取利益，超过批建面积进行建设。

　　建设过程中的不规范，为将来产权办理埋下了隐患。按规划要求，一个商品房项目改变用途、实际测量超过批建1%的面积就要补规划手续，同时还要补交相应的地价款。开发商补办上述手续，需要一定的时间，不可避免地导致延迟办理业主的产权。另外因为项目超占超建或改变用途，产生面积差异，引发出开发商与购房者之间的面积争议，从而导致业主产权的延迟办理。

　　除上述两种主要类型的原因导致购房者无法按期办理产权外，目前商品房开发实行预售管理，也是导致无法按期办理产权的一种诱因。按现行商品房预售管理办法，一个商品房项目不必等到竣工以后再进行销售，而是在地价款交清、手续齐全、项目工程进度符合预售要求后就可以进行销售。实行这种预售制度有可能导致上述第一、二类情况的产生，从而使业主购买的商品房无法按期办理产权。

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