商品房规划设计变更的责任承担

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   案例：李先生等购房者一起购买了某小区的商品房，根据合同签订时开发商出示的《小区平面图》，李先生等人所购买的商品房前面是小区公园，但是，当商品房交付时，李先生所购商品房之前10多米处是一幢12层的高层建筑，影响了李先生等人的采光，而且李先生称当时之所以买这套房子就是因为看中房子前面是公园，房价也比小区内的其他房屋要高。李先生等住户于是和开发商协商，要求开发商给予赔偿。开发商称规划设计变更后没有及时通知李先生等人是自己违约了，但规划设计变更是经规划设计部门批准、设计单位同意的，李先生等人如果不愿意接受可以退房，开发商可以退还给他们购房款并按银行同期贷款利息支付利息损失。小区开发历经两年，此时房价比两年前已上涨了许多，李先生等人当然不同意退房。李先生等人于是向律师咨询，他们应该怎么办？
<P>    律师解答：《商品房买卖合同》示范文本第十条对规划、设计变更等相关内容作了约定，该条款约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。所以，本案开发商虽单方面擅自变更合同内容，但如李先生等人和开发商签订的合同中对规划、设计变更内容没有作出特别约定的，从合同内容本身来看，李先生等人如不愿意接受规划设计变更后的商品房，只能解除合同，要求退还已付款并赔偿利息损失。那么李先生等人如果接受变更，是否就不能请求赔偿损失呢？根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，开发商单方面擅自变更合同内容已构成违约，所以李先生等人有权要求开发商承担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式，本案如合同中没有约定具体的违约金支付方式，那么李先生等住户只能要求赔偿损失。赔偿损失的范围包括李先生等人因购买前面是公园的房屋而多支付的房价，以及因房屋前面变更成高层楼房影响房屋采光所造成的损失。因采光影响受到的损失没有具体的计算标准，所以，此部分损失赔偿即使能得到支持，额度也可能会比较少。</P>
<P>    律师提示：近几年因房价上涨迅猛，房地产开发利润空间增大，以变更规划、设计来增加商品房开发量从而导致纠纷发生的也越来越多。从纠纷处理结果来看，总的来说对购房者比较不利，一方面是房地产发展行情所决定的，同时法律规定的不完善也有一定的因素。为切实保护自己的合法权益，买受人应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定，如：</P>
<P>    1.首先对可能发生的规划、设计变更情形作详细约定。如商品房买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人不能擅自对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、质量以及小区公共配套设施、容积率、绿化率、房屋间距等进行变更。没有约定就不存在“违约”依据，没有违约当然就不存在责任的承担。</P>
<P>    2.约定发生规划、设计变更的处理方式以及开发商应当承担的救济方式，包括开发商通知了变更内容和没有通知的情形，以及买受人同意和不同意变更的情形，内容应当明确、具体，具有可操作性。如约定经开发商通知后买受人同意变更方案的，买受人应与出卖人另行签订补充协议。如开发商未通知或通知后买受人不同意变更方案的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在收到退房通知书之日起一定期限内将买受人已付款退还给买受人，并向买受人赔偿经济损失（不仅限于利息损失，可约定还包括可得利益损失，如房价已上涨部分），买受人不退房的，出卖人仍应当承担违约责任。</P>