三年未涨的临平北板块是下一个杭州潜力股

问天问地

              临平北，这是一个距离杭州武林门仅20公里的新兴板块。随着世纪大道、秋石高架二期、半山隧道、临平山邱山隧道的开通，以及即将开通的星河路隧道，使得临平北这座杭州接驳上海和长三角的桥头堡实现了与杭州主城区、临平老城区的无缝对接。尤其是临平双铁时代的到来，正式将临平北纳入杭州武林门半小时商住区。
            这是一个被众多品牌开发商看好的板块，绿城、金都、中铁、金帝、理想四维、赞成、东海、众安、美好、莱茵达等实力品牌开发商近几年来纷纷在此安营扎寨。
           这是一个高端物业云集、供应体量巨大的板块，从2004年仅绿城蓝庭一个大盘独撑天下，到如今十余个高端、刚需楼盘遍地开花，不但住宅形态丰富，而且供应量高达300万平方米。
            这是一个山水生态丰富、历史文化深厚的板块，秀丽临平山曾引得苏东坡、顾况等大诗人为之吟咏。
             这是一个教育资源丰富却鲜为人知的板块，育华幼儿园、新星幼儿园、育才小学、临平一中、余杭高级中学、杭二中树兰实验中学、杭州余杭实验中学等。此外，还有一些在建的幼儿园、小学。
            然而，这也是一个三年来房价未涨、房战激烈的板块，早在2009年，房价就达到八九千元/平方米，2010年更是跨入单价过万的板块。如今均价基本徘徊在三年前的八九千/平方米，甚至有楼盘如众安理想湾还爆出了六字头单价。
究竟什么原因导致这个交通便捷、坐拥山水、教育配套成熟的新兴板块成为“价战”的低价板块？这是一块被低估的潜力板块吗？从价格与价值的不相匹配中，我们看到了什么，值得期待的临平北又将有怎样的繁华？

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●刚发力便遇“史上最严调控”
           一座秀丽临平山，将临平分成山北和山南两个板块。山南，就是临平老城区，有着极为成熟完善的配套，千百年来就是宜居小镇。山北，是临平离杭州主城区最近的板块，自然景观丰富，生态资源优越，更因为交通、商业等利好被众多房企所青睐，绿城、中铁、金都、金帝、赞成、莱茵达等许多有实力的品牌开发商纷纷进驻临平北。
           绿城应该是临平北的“拓荒者”。2007年5月，绿城蓝庭首次开盘，临平楼市开始“北跨山”，蓝庭的定位是别墅排屋类高端物业，以及绿城的成熟产品多层、小高层公寓。据余杭透明售房网数据显示，2008年3月，蓝庭的沁园开盘成交均价为7562元/平方米。到2011年，蓝庭的二手公寓成交价已为1.3万元/平方米。
           临平北作为一个完整板块真正发力是在2009年，当年一共出让了9宗宅地，建筑面积高达110万平方米。2010年初，金帝海珀、金都夏宫、梧桐蓝山等一系列楼盘开始着手进驻临平北。从他们对楼盘的规划设计中，可以看出当时的开发商对临平北的住宅定位是“打造一个高品质的宜居新城”。如果说绿城蓝庭是临平北别墅排屋的拓荒者，那么金帝海珀则是临平北高层品质住宅的引领者。金帝海珀一期的规划设计显然是针对品质刚需和改善客群：72亩地只造9幢高层住宅楼，皆为石材干挂，楼宇间最大距离达到罕见的140米，半围合而成一个2.5万平方米的超大中庭，更有高尔夫练习场、网球场、景观泳池、篮球场、儿童游乐场等运动设施，这些都是高档社区才有的配套设施。
           正当这些开发商整装待发准备首开时，楼市遭遇“史上最严调控”，在中央限购令下，临平北的开发商在楼盘首开定价上斟酌再斟酌，定下了平价基调。2010年12月17日，金帝海珀一期首次开盘，推出3号楼4号楼共173套房源，均价9200元/平方米，推出的173套房源在短短两小时售罄。紧接着年底前再次开盘，再次售罄。尽管是在调控期，金帝海珀火热的购买场面让人们感受到了临平北的板块魅力。
2011年2月，在调控组合拳的压力下许多楼盘推迟开盘，金帝却勇做兔年首开盘，推出海珀一期的双景观楼盘，价格破万，两小时销售7成。工作人员透露，每天都可以接到许多托关系买房的电话。
         临平北板块的开局到此时来看，都属于向好的态势。然而调控组合拳令原先的许多意向购房者因失去购房资格而离场，楼市暗流涌动。

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● 临平北房价之三年曲线图
             战火是在2011年4月拉开的，这也是楼市调控开始深层发酵的时期。首先“开枪者”是蓝江·四季晶品，2011年4月11日突然首开，推出108套房源，原先透露要过万元的单价，在各种存抵和打折优惠后，起价7900元/平方米，均价约8200元/平方米。而当时金帝海珀一期楼王已经卖到1万多元的单价，绿城蓝庭的二手公寓已经卖到1.3万元/平方米，四季晶品的首开价之低直接将板块楼价拉回了2008年。
             相隔不到一周，金都夏宫公寓类产品首次开盘，推出两幢房源，优惠后均价8800元/平方米，当日去化率86%，82平方米的小户型则全部售罄。在5月中旬的人居展上，金都夏宫再次推出400套小户型房源，
             低价、快销成了临平北的主流，其实这也是当时杭州乃至全国一二线城市的楼市营销主流。2012年初，长期盘亘余杭楼市销售冠军宝座的金帝海珀打出了“龙年第一降”，均价7788元/平方米，再掀价格战，随后金都·夏宫内部员工价6500元/平方米、对外均价8000元/平方米左右跟进。
紧接着，赞成香颂宣布推出88套特价房，起价5988元/平方米，均价6700元/平方米，相比前期9000元/平方米的价格，直降2300元/平方米。在一波波降价潮中，无论是从声势还是降幅来说，临平山北都位居杭州各板块前列。
            2013年，临平北楼市走暖，房价开始逐步回升至九千、一万元。谁料，众安理想湾在下半年推出了6字头单价，尽管理想湾的位置相对金帝海珀、赞成香颂、金都夏宫等众多已经连成片区的楼盘而言，显得相对孤僻了些，但6字头单价的鲶鱼效应却在板块内发酵，临平北再次陷入价格僵持中。

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● 300万平方米超大供应量是价格战主因
                 临平北3年来房价未涨，“价战”不断，这跟板块的供应量太大有直接关系。据了解，临平北在售楼盘和预售楼盘，住宅体量加在一起，接近300万平方米，是全杭州（含萧山、余杭）住宅供应量最大的一个板块。
                 现在，仅在售的楼盘就包括绿城·蓝庭、金都·夏宫、金帝·海珀、东厦·东港花苑、蓝江·四季晶品、赞成·香颂、中铁逸都等。此外，未来的临平北后力依旧强劲，有将近百万平方米的房源待售，莱茵·知己、凯文名爵园、绿城莲园、美好临平北项目等正蓄势待发。
据悉，目前购买临平北楼盘的客户还是以当地人以及杭州刚需自住为主，鲜见投资客身影。在政策调控与市场竞争的双重考验下，一个供应量巨大的新兴板块，为了抢占压缩的客户资源，注定会有一场激烈竞争。
              此外，一些开发商为了企业整体效益，在市场不乐观时，会牺牲部分楼盘赢得现金流从而挽回整体颓势。于是，他们就在板块中扮演了冲击房价的鲶鱼角色。
          其实，通过政府推地节奏和推地量这根杠杆是可以控制好一个板块的住宅供应量。我们看到，今年以来，临平北的宅地供应量明显减少。

Mr.Tiger~

幻想很丰满，现实很骨感~

Mr.Tiger~

水一个，蹭点经验