[转帖]四问闲林大盘

书剑飘零

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<P>　　广州的华南板块，曾经是全国大盘集中的“卫星城镇”的代表，它的成功运作，给了全国的居住者们一个美丽时尚、触手可及的梦想。
    当年，当杭州的大多数开发商还在围着西湖、围着市中心造房的时候，留下镇以西的闲林板块还是一处很少有人涉足的“荒地”；如今，当市中心房价动辄每平方米上万元的时候，当初以低价拿到闲林板块大片土地的开发商，开始了以“小城”为概念的大盘工程，例如翡翠城、江南春城、爵士风情、竹海水韵……
    杭州还从来没有哪个区块像闲林这样大盘云集。
    那么，闲林板块，这个杭州的大盘区域相对主城区、滨江区等楼盘集中的居住区域有什么特征？今后还会有像闲林这样被近十个占地千亩的大盘覆盖的区域吗？大盘，对杭州人意味着什么？
   
　　闲林在杭州人心里是什么地位？
　　华立地产集团副总裁邱小平说：“三个月之前，我还不敢肯定地说闲林板块已经完完全全被杭州人认可，但现在，可以确定的是，闲林板块已经被杭州人快速接受了。”
    这一点，从各个大盘的销售数据得到了证实：江南水乡面市的排屋、别墅告罄；翡翠城400多套房源竟然有5万多人摇号；去年年底盛世嘉园一期的开盘均价是3980元/平方米，但到了今年3月8日，二期的首批房源开盘价成了5500元/平方米；旁边的闲林山水小高层3月5日的开盘均价也达到了5500元/平方米……
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[此贴子已经被作者于2005-5-19 14:57:19编辑过]

阿4

会涨的~~~~~~

书剑飘零

一问：闲林有多少大盘？
    回答：千亩左右的大盘有8个
    关键词：翡翠城、绿城·桃花源、江南春城·闲林山水、江南春城·竹海水韵、金都雅苑、华立·爵士风情、大华·西溪风情、西溪山庄
   
    市区交通已经够拥挤了，杭州也该像个大城一样，一城多镇，四处走走了。在银湖、闲林、老余杭、萧山等郊区房产中，闲林板块可以说是目前杭州规模最大的房产板块。目前开发土地面积达1.8万亩，开发土地储备量高达3万余亩，云集了20余个楼盘。
    从1999年下半年开始，大量的房产开发企业在闲林储备土地；2002年下半年起，不少规模较大的楼盘开始面市。这个区域，不仅楼盘多，而且体量大。目前体量较大的楼盘有江南春城、翡翠城、桃花源、西溪山庄、西溪风情等。
    如西溪山庄近期用地2000亩，桃花源南区1400亩，翡翠城1400亩，大多是将有上万人入住的大规模社区。预计2005年闲林板块的推出量将达到40—50万平方米，翡翠城、绿野春天、盛世嘉园、瑞城、竹海水韵等也在今年相继开盘。
   
    闲林大盘代表项目：
    江南春城·竹海水韵：位于天目山路延伸段闲林板块，占地面积约1300亩（41.4公顷），建筑类型为排屋、多层、高层、小高层；公寓均价6000元，排屋别墅约230万元/套。
    华安·西溪山庄：位于02省道西侧，距黄龙体育中心17公里，首期占地面积约800亩，建筑类型为排屋别墅。
    华立·爵士风情：位于闲林镇东北面02省道北侧，占地面积520亩，建筑类型为多层。
    大华·西溪风情水榭香堤：位于余杭五常，文一、文二路延伸段，绕城公路交界处，占地面积1000亩，建筑类型为联排、少量别墅。
    绿城·桃花源：位于杭州近郊凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区仅18公里。桃花源总占地1200亩，规划建造200余座别墅和少量公寓，容积率仅为0.08。
   
    二问：大盘房产都有啥？回答：每个大盘内都有各自相对独立的配套设施关键词：商业中心、学校、文体中心
　　说到大盘，有人会想到滨江、想到三墩，但实际上，滨江、三墩更准确地说是楼盘较为集中的区域，相比闲林，这两个区域的单个楼盘面积不是很大（除亲亲家园等个别楼盘）。从严格意义上讲，大盘集中的区域目前只有闲林板块。
    大盘房产里都有些啥？居住在这样的大型社区里，业主的生活方便吗？
    占地动辄上千亩，如此大规模的开发，使开发商不得不慎重酝酿远期规划。于是，在大盘建设中，就形成了不少把自身楼盘当作一个城镇来规划的项目，几乎每一个闲林板块的大盘项目都在自己的社区内规划了独立的商业、教育、文体等配套设施。比如西溪山庄规划有商业中心、图书馆、健身中心、足球场、幼儿园等。
    业内人士透露，像这样以造城造镇的气势来做房地产开发，如此“考虑周密”自然也有目前闲林配套瓶颈存在的原因。开发商无非是通过提高成本完善社区配套来提高市场竞争力，大规模的楼盘意味着大量的房源要消化，没有便利的配套设施，自然很难吸引人气。这一点从先期交付的几个楼盘至今人气不足就可以看出来。
    华立地产品牌管理部经理高银华告诉记者，据他们统计，华立·爵士风情的购买者90%是杭州人，年纪轻的居多，说明闲林板块正在被杭州人认可。而从广州华南板块的成功经验来看，近郊大规模房产项目的运作应该是未来的一个趋势。
    而在邱小平看来，大盘的品质似乎潜力更大些，因为土地的原因，大盘留给设计师的发挥余地更大，小区规划空间更大。这样一来，相对主城区，大盘整体的生态环境和楼盘设计比规模较小的小区要来得得心应手。
   
　　三问：大盘里怎样生活？回答：大社区的邻里单元关键词：不同于主城区的生活模式，考虑人的生理、心理需要。
　　之前的闲林板块，似乎给人的印象是排屋别墅多，但自从闲林板块进入杭州人购房的中心视野以后，这里的多层公寓越来越多了。
    华立地产的高银华分析，目前闲林的排屋别墅供应量已经很大，约摸有1万多套，短时间还难以消化。而市场对这个板块的需求正在向大众靠拢，再加上目前造房的成本在提高，所以公寓也算是应“运”而生。
    应该说，在高房价的大背景下，大盘最直接的市场优势，是在市中心满足不了购房需求的前提下，房价相对低廉。
    不过，大盘并不是小盘的简单扩大化，它应该有规划结构上质的变化，要考虑大社区的邻里单元，考虑人的生理、心理需要，满足人性化的需求，给业主带来一种全新的生活模式和生活品质。近郊大盘需要创造一种和主城区楼盘完全不同的全新的生活模式。
    据了解，目前闲林板块的江南春城就起到了一个较好的示范作用，它与求是小学合作成立“求是·江南春小学”，与建兰中学合作成立“建兰·江南春中学”，另外有社区医院、奥体中心、大规模超市、数个高档会所等等，全面提高业主的生活品质。
   
　　四问：大盘是未来趋势吗？
    回答：实力雄厚的开发商“中意”面积较大的土地
    关键词：九堡、转塘土地供应量大   
    邱小平认为，大盘项目在未来的杭州楼市里，应该是个趋势。他的理由是，如果说目前杭州近郊的大盘是以前的政策留下的“大鱼”，那么未来的大盘项目则是从杭州楼市的实际情况和开发商的发展思路考虑的。
    邱小平说，从今年的几场土地公开出让会来看，实力雄厚的大房地产企业在拿地时已经出现了这样两种趋向：一是只拿面积较大的土地，通常要在30万平方米以上；二是拿市中心的黄金地段，这类土地通常面积都不大。
    据了解，接下来，杭州的九堡、转塘是土地供应量最大的区域。
   
　　新闻链接
　　广州——华南板块
　　位于广州近郊的华南居住板块，被广州人称为“卫星城镇”，因为这里大盘云集，开发的都是大规模的房产项目。
    2001年是华南板块的巅峰。这一年，广州商品房的市场消化量增大，主要由番禺区的楼盘带动，其一手楼的成交总量约占广州市商品房成交总量的26％；而番禺区房屋销售量的增加，主要得益于华南板块的崛起。特别是当年广州的销售十强中，有七强来自番禺区。
    2003年底，有关资料显示，华南板块的祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城与雅居乐这八大楼盘共占地约25620亩。整个华南板块可供开发的项目规划总建筑面积将超过1500万平方米，相当于2001年广州全市商品房销售面积的近3倍。2004年下半年，华南板块的上市量达到8000套。
    华南板块的楼盘根据自己的产品定位，去寻找相应的客户群。如锦绣香江推出针对高学历人士、留学回国人士的“置业优惠大礼包”，吸引高学历人士；星河湾组织白领主管人士参观星河湾公寓，以吸引白领人士前来度假、投资等，均取得相当好的效果。