[转帖]普通住房新标准震荡杭城 140—200平方米商品房可能成鸡肋

书剑飘零

<P>前天，浙江省政府办公厅关于确定普通住房标准的特急通知一发布，立即受到了房产界和消费者的普遍关注。不少房产商特意开会讨论了此事，而市场的反应则更快，不少在售楼部看房的消费者将目光集中到了140平方米以下的普通住宅上。而原来把户型定在150平方米左右的客户，在得此消息后，不少打电话到销售部咨询这个政策会不会对
他们购买的大户型产生影响，会不会要多交契税，有的性子急的甚至直接要求把户型调低到了140平方米以下。</P>
<P>“大户型”的代价</P>
<P>通知中明确，杭州市区（不包括萧山、余杭区）的普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。据悉，该标准在报建设部、财政部、税务总局备案后，将由杭州市政府于2005年5月31日前公布。</P>
<P>参照之前七部委联合下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，我们可以看出，超过这个140平方米界限的非普通住宅，今后不能再享受包括房贷、税收等多方面的优惠政策。而目前已经明确的至少包括两个方面：一是购买方1.5%的契税优惠将取消，重新恢复到3%的标准税率；二是房屋出让方的营业税征收，从原来的一年内卖房（买入价和买出价）差额征收，变为两年内卖房（卖出价）全额征收，同时，两年后出让执行差额征收（两年的期限以房产证签发之日开始计）。以购买一套单价8000元，150平方米的房子为例，总价120万元，所需要缴纳的契税将达3.6万元，比现在增加一倍。如果两年后出售，卖方还需缴纳差价部分5%的营业税，增值越多，缴税越多。</P>
<P>那么，这个契税政策将在什么时候实行？会不会影响近期已购买大户型商品房的消费者？杭州市财政局农税征收管理局有关负责人表示，这些问题都将于近期公布。</P>
<P>消费者更加理性</P>
<P>通策房产营销中心总经理张晓露认为，“取消优惠措施可以引导消费者购房更理性，那些过度消费、超前消费的人会减少，消费者不会像以前那样一味地求大，而会抱着够用就好的心态。这样可以促使市场朝更理性的方向走。”而记者从几家销售部了解的情况似乎也证实了他的观点。“消息一公布，就有几个原来预订在150平方米左右房子的客户给我们打电话，咨询对他们买的房子会不会有影响，有的甚至要求将户型换到140平方米以下，而过来看房的人也大多将注意力投在140平方米以下的普通住宅上。反而是那些购买200平方米左右房产品的客户对这条政策的反应平平。”滨江区一个刚开盘的楼盘的销售人员透露。</P>
<P>房产商改变策略</P>
<P>华立集团副总裁邱小平表示，这个政策对开发商今后开发楼盘时会有实质性的影响，今后140平方米以上的大户型住宅和现在相比肯定会有所减少，中小户型还是大势所趋。同时，他还认为政策对于在售的房子也会有相应的影响。</P>
<P>大多目前在售的大户型楼盘的经销商，对此并没有表现出对市场的悲观。七八月份将主推大户型住宅金色海岸的滨江房产销售部经理陈国灵表示，其实这个政策打压的还是投资客，他们的交易成本会相应增高，而对提高生活品质、改善生活环境的自住者来说影响不会很大，毕竟市场上对大户型高档房的需求还是存在的，而且承受得起大户型的消费者，不会介意这几万元钱的契税。</P>
<P>而年初刚拿到转塘一块容积率为2.0地块的金纬房产总经理韩航表示，他们在设计户型时肯定会考虑到政策因素，但是最终的设计还是要靠市场需求来决定。</P>

书剑飘零

<P>前天，浙江省政府办公厅界定了普通住房新标准。杭州市区（不包括萧山、余杭区）普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，同时符合三个条件的为普通住房。</P><P>根据七部委新政，今后市民购买的普通住房，将在规划审批、土地供应以及
信贷、税收等方面享受优惠政策支持。</P><P>杭州有多少非普通住房？成交价超出1.44倍相当于多少？都市快报援引有关部门的权威数据，为您解读这一新政策。</P><P>140平方米以上的房源蛮多</P><P>从三项标准来看，关于容积率的有关规定影响不大。除了排屋、别墅，一般的公寓容积率均在1.0以上。</P><P>“单套建筑面积在140平方米以下”影响最广。对目前杭州网上房地产在售楼盘统计显示，上城区14个住宅项目的1132套可售房源中，有632套面积大于140平方米，所占比重高达55.8%。</P><P>据杭州市房产信息中心发布的信息，2004年杭州市区（不包括萧山、余杭、滨江区）预售商品房面积小于120平方米的只有36.8%，面积为120-150平方米的为34.4%，而大于150平方米的房源占了28.8%。据此估计，在去年预售的商品房中，有40%左右的房源大于140平方米。</P><P>相对于一手房市场，杭州二手房中的大户型比重较小。去年二手房在120平方米以下的房源占了68.93%，120-150平方米的房源占了17.17%，大于150平方米以上的为13.90%。据此估计，在去年成交的二手房中，有20%左右的房源大于140平方米。</P><P>实际成交价的界定较宽松</P><P>从实际成交价来看，本次对普通住宅的界定相对宽松，大部分房源可归入普通住宅之列。</P><P>以上城区和滨江区为例，上城区已售的1866套期房中，均价为10507元/平方米，即实际售价低于15130元/平方米的房源为普通住宅；滨江区已售6815套房源，均价为6666元/平方米，即低于9560元/平方米的房源为普通住宅。</P><P>去年杭州六城区（不包括萧山、余杭区），商品房预售住宅均价为6865.65元/平方米，二手房均价为6312.33元/平方米。如果以六城区住宅均价为基准价，意味着去年售出的房源里，一手房低于9886.54元/平方米、二手房低于9089.76元/平方米的房源为普通住宅。</P><P>这意味着，如果今年的成交价格未有较大变动，杭州目前单价万元以下房中面积小于140平方米的公寓将可列入普通住房之列。</P><P>■新闻链接</P><P>国家有关部委规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。</P>

徐风浅草

偶要哭死类！