[现象]楼市困住不少外来大鳄 房企欲扩张

诺克萨斯

综观大鳄在杭州的发展，“水土不服”几乎总是与高价拿地有关，尤其在市场比较火热时，最容易出现拿地被套的情况。2009年、2013年，都曾迎来过大鳄入杭高峰，而在这两年入杭的开发商中，不少都面对过“难以动弹”的尴尬。
        案例：港中旅
        去年刷新三墩楼面价纪录
        今年在杭首秀遭遇卖房难
        港中旅集团，国资委背景下的香港上市公司，长期以“地产跟着旅游走”为宗旨，致力于发展旅游地产。然而根据2013年港中旅企业年报显示，旅游地产盈利不佳直接导致其综合收入出现7%的小幅度下滑。这正是港中旅近年来转型为商业地产和旅游地产并重，大举战略部署一二线城市的原因之一。
        在杭州的两大项目，是港中旅首次入杭的战略部署。
        2013年3月，港中旅经过20轮报价，以15.4亿元（折合楼面价10344元/平方米）的价格取得三墩板块的杭政储出[2013]17号地块。同一天又以9.3亿元（折合楼面价7939.9元/平方米）的价格，拿下丁桥板块19号宅地。随后分别把这两个项目命名为“中旅紫金名门”和“中旅城仕公馆”，以大手笔的战略部署正式宣告进驻杭州。
        高价拿地后遭遇楼市寒流
        通过“透明售房网”数据可以清楚发现，从2012年下半年开始，回归和进驻全国各大一二线城市，成为房地产大鳄们共同的目标。在2013年上半年，首次入杭的8家地产企业拿地金额141.7亿元，占到了主城区宅地交易额50%，平均溢价更是达到了43.09%。
        在某地产集团老总看来，2013年的杭州土地交易市场可谓风起云涌。“大杭州区域去年房产销售额1600亿，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金不超过800亿。杭州去年土地出让金1300多亿，多推了500多亿。其中70%的地是外来企业拿的”。
        正是在这样的大环境之下，港中旅也是大肆扩张。2013年3月，先是在苏州新年第一次土地拍卖会上，港中旅以总价11.5亿（折合楼面价10023元/平方米）拿下G13地块，时隔两年再进苏州，这块土地的溢价率达到了76.87%。仅仅过了三天，港中旅就又在杭州拿下两大地块，其中三墩地块更是成为当时该板块楼面价新纪录创造者。
        时隔一年多以后，港中旅在杭首秀之际，楼市早已陷入低迷。据透明售房网数据显示，2014年5月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为6029套，同比下降6.8%，主城区首开楼盘只有2个。
        在杭首秀成绩不乐观
        上周末，港中旅在杭首个项目中旅紫金名门首次开盘，以14800元/平方米超低起价吸引超过400人到场，但开盘后的18000元/平方米的均价却让很多购房者感到迟疑，按开发商对外公布的销售成绩，开盘当天，项目销售超过百套。
        根据透明售房网数据，紫金名门申领的首张预售证共涉及390套房源，以此计算，项目首开去化率不足三成。
        与之形成鲜明对比的是，同样于上周首次开盘的新城山语院，开盘去化率达到了9成，该项目位于临平山北，起价仅5678元/平方米，当日均价也只有6200元/平方米，真正的让利也激发出购房者的购买欲。
        对比来看，新城山语院2500元/平方米的楼面价，当然更具降价空间。而中旅紫金名门10344元/平方米的楼面价，一定程度上折射出当初拿地时过于乐观的市场预期，更是很难在如今的市场环境下做出降价调整。
        案例：恒大
        高价拿地从萧山登陆杭州楼市
        开盘前周边项目已发动价格战
        作为地产开发领域的领军品牌，恒大地产定位于“中国标准化运营的精品地产领导者”，现已在全国140个城市布局290多个项目。直到2013年9月，恒大才以姗姗来迟的姿态进驻杭州。当日，恒大经过142轮群雄角逐，付出总价25.95亿元（折合楼面价10557元/平方米）的代价，成功拿下萧政储出【2013】2号地块。仅仅一次拿地战役，就让恒大跻身于2013房企拿地排行榜第10位。该地块位于萧山南部卧城，正是开元广场、汇宇和庭等高品质项目的聚集地之一。
        预计6月28日，恒大帝景也将首开亮相，具体价格和优惠政策，暂时仍未对外发布。但可以预见的是，作为首度入杭项目，恒大帝景将面临巨大考验。
        多家大鳄在萧山水土不服
        作为杭州一个区块，本土观念较强的萧山更像一个独立的小城区，有着自身的节奏和色彩。不像其他区块，萧山以传统工业为主，缺少科技、金融之类的企业，人口流动不大。同时，又因为交通、区位等原因，萧山楼市的购房主力向来以当地人口为主。可想而知，萧山楼市存在着购买能力下降等问题。
        据透明售房网数据显示，截至5月21日萧山的可售房源套数已达到22978套，占据杭州楼市总存量（住宅加商业）的近20%。依照2014年前4月仅成交2905套分析，去化超2万套的库存至少需要2年时间。从土地交易情况来看，2011年至今余杭和萧山的累计成交量为1613.65万平方米，占杭州市总成交量的60%以上，供应量过大。从区域来看，萧山存量房又都集中在钱江世纪城、南部卧城、经济开发区等区域。
        一位业内人士告诉记者，即使是像恒大这样的房地产大鳄，如果只是生搬硬套以往的成功经验，很容易遭遇有房卖不动的尴尬。“去年很多外来大鳄纷纷抢滩萧山市场，但是现在了解到，一些外来大鳄或多或少会有些水土不服。”
        周边项目起价
        直逼恒大楼面价
        相对于恒大帝景，周边已经开盘的绿都南江壹号或许能够成为参考。以11800元/平方米的折后超低起价入市的南江壹号，在5月成交89套，均价在14899.85元/平方米，低价入市获得了相对较好的销售成绩。通过萧山近30日销售排行榜，前三位的分别为绿都御景蓝湾、顺发恒园、香山四季公馆，均价在7700元/平方米到14000元/平方米之间，基本以刚需为主。第四位是绿都南江壹号，可以看出，绿都地产正以低价销售为宗旨，进行大规模资金回笼。绿都董事长邵法平也表示，“南江壹号作为2010年的地王，加上依南门江畔的地块优势，最后以11800元/平方米的折后起价亮相确实算得上是‘割肉’了”。
        在浙报地产传媒研究院发布的一份《杭州市区亏损（含疑似亏损）楼盘详情表》中，恒大帝景也赫然在列。数据指出，恒大帝景项目的拿地楼面价为10557元/平方米，因为是精装修项目，所以预计保本售价应不低于18000元/平方米。但这个价格与近在咫尺的绿都南江壹号相比，并没有优势。
        在如今市场环境下，选择以萧山作为入杭桥头堡的恒大帝景，将如何应对这方市场的危机，我们拭目以待。
        案例：中华企业
        在杭拿地三年多仍未开盘
        公司已经计提了跌价准备
        中华企业是一家老牌的从事房地产开发经营的企业，2009年，中华企业“打败绿城”夺得101号章家坝地块，成为杭州城东地王。近5年之后的现在，中华企业在杭州的这一地王项目中企·御品湾已经结顶，但仍未开盘。
        据了解，中企·御品湾预计于7月份正式面市，价格待定。而中华企业早先公布的2013年年报则已注明，“报告期内公司对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备。”
        高价地王项目预计将亏本
        2009年年底，位于城东的章家坝地块出让，当时宋卫平亲自坐镇出让现场，对章家坝地块是势在必得，中途却杀出“黑马”，来自上海的中华企业加价1000万元，在绿城面前虎口夺食，至此，中企在杭州一战成名，这个地块就是至今都没有开盘的中企·御品湾。18206元/平米的楼面价，中企·御品湾至今仍是杭州东部的地王。
        中企·御品湾位于钱江新城的范围，位置上靠近城东新城，在配套上也多依赖城东新城的配套。比如位于地铁1号线彭埠站附近的德信·东望，中企·御品湾距离德信·东望不足3公里，两者周围的配套也基本相同，目前德信·东望在售毛坯均价为20000—23000元/平方米。
        据了解，中企·御品湾全部是精装修，200平方米以上户型，每平方米装修标准7000元，88平方米小户型精装标准是5000元/平方米。精装品牌有大金空调、能率热水器、进口高仪卫浴、施耐德面板等等。
        有业内人士初步估算，算上精装御品湾楼面成本价至少2.4万-2.5万/平方米，建安成本保守算3500元/平方米，税费算2000元/平方米，再加上营销、管理、每年的财务等费用，3.5万/平方米的开盘价是需要的。
        业内人士分析，在当前的市场环境下，这一价格将很难被市场接受。如果降价销售，则可能面临巨大的亏损。
        中华企业
        多次高溢价拿地
        事实上，中华企业不止在杭州高价拿地，在2009~2011年楼市火爆时，中华企业至少6次在上海、苏州、杭州等城市拿下多个高价地块，耗资近100亿元。
        2009年9月，中华企业以14亿元的价格拿下上海罗店新镇D1-2地块，楼面价9128元/平方米，溢价率高达185%，这在当时被称为“罗店天价”。
        2010年年初，上海青浦朱家角镇B7、B8地块被中华企业以13.2亿元拿下，楼面价14284元/平方米，溢价率为146.9%。
        2010年2月，中华企业又以26.23亿的价格高调拿下上海松江区龙兴路R19-1号地块，折合楼板价11111元/平方米，溢价率达172%。
        2011年年初，中华企业经过激烈角逐以7.4亿元成功摘得苏州城区苏地2010-B-33号地块，楼面价高达惊人的30291元/平方米，成为当时苏州的单价地王。
        高地价，在一定程度上也使得房价中地价的占比上升。以2010年所拿上海松江区龙兴路R19-1号地块为例，目前该地块所售项目为誉品谷水湾，均价为20000元/平方米，地价占了房价一半以上，而此前该项目在售均价在18000元/平方米，仅比地价高出7000元/平方米。
        案例：融科智地
        之江项目实际去化率不足四成
        城北项目若现在入市可能亏本
        融科智地是联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司。早在2010年底，融科就已经布局杭州，通过整体收购获得了之江地块，即现在的融科·瑷骊山项目。2013年2月，融科以12.6亿夺城北商住地，楼面价8302元/平方米，以目前板块楼盘售价来看，堪称天价。
        之江项目销售一直不乐观
        融科在杭的首个项目瑷骊山，发展并不顺利。从收购地块到项目亮相，期间蛰伏了近两年的时间，这个开发速度在杭州来说是相对较慢的。根据透明售房网的数据，截止至6月25日下午两点，该项目只领出过一张预售证，已售320套，预计今年年底交付，可是目前可售房源仍有560套。
        去年6月份首开，当时开发商宣称，一天劲销300余套，其中小高层产品去化220套、洋房去化80余套，如果开发商对外宣传的消息属实，那么就是说除去首开时销售的房源，开盘后的近一年的时候，几乎没有成交。
        城北高价地项目可能亏本
        2013年融科以12.6亿夺城北商住地，楼面价8302元/平方米，溢价率50.39%。这个项目就是融科在城北的新项目——融科·瑷颐湾。这是融科与金地苦战89轮的结果。而这个价格在当时看来已是区域“天价”。该宗地块隶属余杭区，但其成交价已经接近重庆宝嘉摘得的同板块内主城区地块8634元/平方米的楼面价，而地块周边的滨江·万家名城楼面价为6258元/平方米，毛坯在售均价为13000元/平方米左右，精装修在售均价为15000元/平方米左右。万科·北宸之光所处地块楼面价更低，为4430元/平方米，在售均价为14800元/平方米左右。
        对于融科的勾庄地块，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春坦言：“从目前看融科这个地块比较困难。”
        “外来的房企进入杭州，开发速度都比较快，但是不能用快速开发去定义外来开发商，目前的市场行情下，开发商很可能会延长开发商周期，等待好的时期入市。”不过这种方式陈焕春认为是一种比较被动的方式，“主动的方式就是随行就市，但是从目前的市场看，很可能会出现阶段性的亏损。”
        双赢机构总经理章惠芳也认为这个地块没有地价优势：“这个项目如果现在要动，定价上就只能随行就市，或多或少会出现亏本的情况。”