[转帖]让我们学习一下《杭州市物业管理条例》

jj_d · 发表于 2005-6-30 14:08

让我们学习一下《杭州市物业管理条例》






<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/gb/node2/node1307/node135252/node135263/userobject15ai3118376.html" target="_blank" >http://zzhz.zjol.com.cn/gb/node2/node1307/node135252/node135263/userobject15ai3118376.html</A>



1、“第三条本条例所称物业，是反映各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。　　业主，是指物业的所有权人。　　使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不是违反本条例的有关规定。　　物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。　　物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。”





是否可以理解为：业主是所有权人，物管受所有权人委托提供协助管理或者服务。换言之，物管是为业主服务的！业主是主人，物管是管家或保姆！


这是我们继续学习下去的前提!





2、“第七条业主享有以下权利：”


 “（三）享有与所交纳物业管理服务费用相符的服务；”


 “（五）监督物业管理企业的管理服务活动；”





是否可以理解为：业主交纳物管费，应该享有相符的服务。（这点，我们将在另外的帖子――《让我们学习一下前期物业管理协议》里仔细学习！） 物管的管理服务活动，应受业主监督。这个监督的方式是否有很多啊？比如网上监督，舆论监督等等。


这应该是我们在网上畅所欲言的依据！





3、“第九条物业管理区域内，有下列情况之一的，区、县（市）物业管理部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：　　（一）入住率达到60%以上的；　　（二）入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的；　　第一次业主（代表）大会的费用开支由物业建设单位承担。”





是否可以理解：诸位担心的首次成立业委会的费用，其实应由KFS承担的！不必担心马上掏钱啊！呵呵！


这是细节，但至少可以打消许多的业主参与业主大会的顾虑！





4、“第十三条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，业主委员会由5人以上的单数组成。”





是否可以理解为：业主委员会由5人以上的单数组成，但上不封顶。那绿色前两天发的关于业委会的组织构想帖子中人数的设定是符合法规规定的！至于组织庞大与否、效率高低的讨论可以继续。没有实践，谁就能肯定7、8个人的业委会一定就比20来个人的业委会效率高？
让我们学习一下《杭州市物业管理条例》





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5、“第十七条业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%，具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。”


是否可以理解：业主支付用于业委会的费用是不能超过物管费总额的1％的，是可控的！如果我们的物管费能降下来的话，是否就更低啦！





6、“第三十四条建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4‰的商业用房，由市、县（市）物业管理部门代为接收，社区居民委员会的用房，按国家规定另行配置。


物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该物业管理区域的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押。具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。”


“第三十六条物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。　　前款经营性收入的收支情况应按规定6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。”





是否可以理解为：我们小区应该有总共占总建筑面积的千分之七的公用房，并且是归全体业主所有的！！！诸位可以自己算一下，总共有多少面积！还有就是，这一部分公用房的发生的收入是专项使用的！其收支情况是要6个月至少公布一次的！我们住进来一年半多了，好像没看到类似的公告嘛，不知诸位有没看到？





7、“第五章 前期物业管理　　第三十八条本条例所称前期物业管理，是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘物业管理企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。”


“第四十条 前期物业管理期间发生的共用部位、共用设施设备的维护费用应当由建设单位承担。”





是否可以理解为：我们现在一些共用部位、共用设施设备的维护费用应当由建设单位承担的，我们业主也好，物管也好是不必要出钱的！换言之，如果现在不进行有些共用部位、共用设施设备的维护，那业委会成立后，就要我们业主掏钱啦！举个例子：原来22、23幢之间，24、25幢之间，13、14幢之间有小孩玩的小木马（小孩子都很喜欢玩的），开始坏了一点点，没人修，后来有几个就坏得玩不了，现在干脆消失了！这是否意味着现在应该由KFS出钱维修的东西，不马上维修，然后拖到到业委会成立后，由我们业主掏钱维修啊！

Zht · 发表于 2005-7-2 20:22

各位,条例规定在房子正式交付前,物管费由建设单位承担, 条例的中的下列条款应仔细阅读

第五章前期物业管理

　　第三十八条本条例所称前期物业管理，是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘物业管理企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。

　　第三十九条物业销售（预售）前，建设单位应当通过招投标方式招聘或选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业管理服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。物业管理部应对招投标过程进行监督。
　　物业销售（预售）时，建设单位选取定的物业管理企业和物业买受人应当签订前期物业管理服务协议。
　　在同一物业管理区域内，前期物业管理服务协议中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主委员会应当决定物业管理企业的续聘或通过招投标方式选聘，并签订物业管理服务合同，前期物业管理服务协议和前期物业管理服务合同同时终止。

　　第四十条 前期物业管理期间发生的共用部位、共用设施设备的维护费用应当由建设单位参担。

　　第四十一条建设单位应当在物业管理服务合同签订之日起15日内，将物业总平面图、物业单位建筑结构设计图、地是管网图、有关设施设备的使用和维修技术资料、物业综合验收资料等工程建设技术资料移交给物业管理企业，并报当地物业管理部门备案。

　　第四十二条 物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。
　　前款所称的已交付使用，是指物业通过综合竣工验收，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后。

　　第四十三条物业交付使用时，除物业销售、租赁合同约定或价格管理部门规定外，物业的建设单位、物业管理企业以及其他部门不得向业主或使用人收取任何费用。
第六章物业管理服务费用

　　第四十四条物业管理服务收费标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
　　物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体标准，由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定外，实行市场调节价。

　　第四十五物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
　　其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

　　第四十六条建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。
　　物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

西山飘雪 · 发表于 2005-7-12 15:11

好！谢谢！很实用！！

有组织真好 · 发表于 2005-11-8 10:55

谢谢！是要好好学学~~[em01]

626364 · 发表于 2005-11-8 23:22

谢谢，是要好好学习。

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