桃源、田园、华丰、丁桥，板块交错之间谈谈各自的性价比

末日使者

其实了解的人可能从标题里面就可以看出这几个板块都是位于杭州城北方向上的居住板块，虽然几个板块之间到目前为止都有着比较明显的分界标志，但是将来随着城市的发展，其中的分界标识将越来越淡，板块与板块之间关于地理位置、交通便捷与否等等因为地理原因造成的差异将越来越小，比如现在的德胜和大关。
　　但是，每个板块之间起源的不同，也会造成以后发展方向上的差异，这个也是很容易预见的结果。虽然有人说这个方向上有垃圾填埋厂的气味，但我却很少有闻到过。跟城东新城农药厂的气味比起来，更是天壤之别。我可以负责地说，我在虎山附近、现在的田园板块都住过几天，气味上面确实没有太多发现。当然也可能真的是个人敏感与否的问题吧。
　　写这个帖子的目的，就是想谈谈这几个板块的发展方向，以及现在置业的，将来收获的投入产出式的性价比吧。


　　先说由来已久的丁桥板块。
　　丁桥原来就是一个镇，像星桥一样。不同的是现在丁桥属于江干区，而星桥属于余杭区。这也直接造成了到现在为止丁桥虽然是主城区发展最慢的板块之一，却也领先星桥很多年的局面。
　　丁桥为什么发展最慢，因为其固有模式限制了其发展空间、规模，甚至是发展方式。试想原来就独立建镇的丁桥，有着自己的一套生活圈，又在地理环境和交通位置上迥异于主城区的其他板块，试想他又如何能够融入太多新的居民和生活方式。虽然说新居民是被动融入，但生活方式却需要主动接纳，最难改变的，恰恰是即有观念式的这些东西。
　　做为杭州城北的一个大型居住区，一个“打造”了很多年的CBD，丁桥的商品房一直卖的不温不火，不管是价格，还是销售量。当年的天阳观筑和联合格里可以说是个例外，但也只是因为那是09年。一个上东城，成了广宇在杭州唯一在售的独资作品，直到近期这一并不怎么令人欣慰和骄傲的成绩才被打破。
　　很早的时候我曾断言丁桥发展会很困难，虽然已经在原来城区的范围以外规划了新城，甚至是南部新区，丁桥依然难以走出自己长久以来桎梏式的发展怪圈。


　　华丰板块的由来是因为一个华丰村，村子中间有条路叫华丰路。板块很小，几乎就是沿着穿过村子的那条华丰路做了一个延伸，而且离丁桥也很近。但我却认为这个板块至少比丁桥要好些。为什么？
　　因为他离丁桥近，但是却是在靠近杭州城区这个方向上，虽然原来依靠丁桥的配套等等资源，而其本身的资源却少得可怜。但随着板块的发展，楼盘交付、人气聚集，大润发等等配套的投入使用，这个原来看似一张白纸的板块瞬间爆发出了惊人的新意。
　　香港的某知名开发商拿下了这里的一块地，取华丰谐音建造的小区也算是杭州知名楼盘了。当年降价到13000，那是相当地有性价比啊。不管是在当时，还是现在马后炮式地回顾看看。
　　虽然这里有一个装饰品市场，有一个物流基地，各种大小货车整天这里集合开会，甚至集体过夜，但将来随着这里交通的升级和居住性质的改变，势必外迁。华丰将是一个离丁桥很近，但是生活气氛跟丁桥差距很大的板块。
　　遗憾的是，这里现在并没有新房在卖了。


　　田园板块其实很早我就有接触，甚至在最早的地块出让之前。那时候只有一个依山路，只有一个小小的虎山公园。现在的半山国家森林公园连概念都不怎么完全。但是绿化却一如现在这般好，可以说田园板块的好环境是由来以久的。
　　板块位于丁桥西北侧，因为半山山势和虎山公园的原因，呈坐北朝南，背山面水之势。田园板块之所以得名，是因为这里原为杭州牛奶厂的牧场，而杭州牛奶厂则属于田园集团。而我更愿意相信这里如田园一样的环境和拉开城市空间距离的离世之感。这也正是绿城对楼盘的定位和立志想要打造的一种新城市生活。可是我只能说绿城的营销赢了，而田园牧歌却输了。但那又怎么样，整个绿城都输了。
　　田园板块因为其离城离尘而火，却最终因为距离和价格而输，归根结底说还是一个性价比的问题，没有人因为这里的好环境，因为绿城房产而买单，这不得不说是一个悲剧。
　　然后跟随绿城脚步来到这里的朗诗和金隅，都取得了一个不错的成绩：朗诗在做完田园绿郡之后，选择了郊区刚需盘，放弃了自己进入杭州时坚持的三恒理念，如王安石笔下的仲永一样泯然众人矣；金隅的田员外成为继下沙观澜时代后又一个万年卖不断的神盘，让金隅在杭州成为一个持续“热销”，却始终清不了盘的代表式开发商。
　　田园板块的失败之处在于期望太高。虽然他有独特的自然地理环境，虽然他有离城又离尘的自然环境，虽然他有着类似于一张白纸的居住配套现状，但期望价值太高，阻碍了太多的选择空间，性价比，价格是分母，分母大了，值自然就小了。


　　跟上面几个板块或者没有新盘在售，或者已经开发持续多年的情况不同，桃源板块目前还都是新盘，而且位于刚才说的几个板块最南侧的华丰板块的西侧，如果一定要对比一个这几个距离并不远的板块的话，桃源板块是几个板块中距离市中心最近的板块了。虽然他们本身之间差不了几步路。
　　桃源板块的得名是因为这里的一条桃源街，可能是希望这里是一块世外桃源的美好愿望吧。虽然这里因为半山山势的原因，同田园板块一样享受着半山国家森公园，也有着类似于田园板块优越的自然环境，但因为在这几个板块的最西南方向上，这种优势在距离和空间上并不被感受到的那么强烈。
　　同样因为这里都是新盘，楼盘和开发商的成败因为没有经过市场的检验也不好评说，只能对比着来看。
早些时候有人问我这里的价格会开多少。我只大致估算了大概在14000左右。因为考虑到这个大区块卖得好的、卖得不好的、卖得掉的、卖不掉的的那些楼盘的在售价格，　　田园板块虽然我也喜欢，尤其是绿城，但我同样不会因为他是田园，因为他是绿城而花高价买单；丁桥的发展空间受限，虽然也会越来越好，但未来跟主城区的差距只会越拉越大，这个也不参考；华枫板块目前价格已经回归，但最低点13000左右的价格还是很值得肯定的；而丁桥板块南有几个项目自称为同协路板块，在空间上距离也不太多，目前的在售价格是14000+的价格，不过人家用公办的还算不错的学区置换掉了这些板块里的环境和配套。
　　而宋都香悦郡官方称拱墅区政府答应引进上海外国语小学做为配套小学，私立总比没学区的好等等因素，我才得出14000左右的预测价格。如果一定要再加上开发商惯用的首开低价红利，市场冷淡需要价格拉动关注和需求，那13000到14000左右的价格能买到中段楼层的房子的话，我觉得还是比较理性和实在的。
　　当然了，如果再对比石祥路南的售价22000，学区一般般的万家星城，那这里真的是性价比爆棚了。虽然不能这么比较。


　　不管怎么说，我都是以静态的眼光看动态的市场，这个价格究竟行不行，购房的人会不会因为这里的环境和位置用这个价格买单，还需要通过市场的检验。