降息VS不动产登记 房价要涨还是要跌？

片警最威武

就在人们热切盼望3月1日正式实施的不动产登记带来楼市抛售潮、房价大跌之时，突如其来的降息让不少人联想起上次央行降息带来的楼市回暖。
    本就令人捉摸不透的中国楼市，在2015年的前景变得更加扑朔迷离。
    “不动产统一登记实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。
    蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。
    羊年春节假期刚刚结束，北京、上海、济南、青岛等一二线城市的房地产中介都开门营业，迎接即将实施的不动产登记政策。记者在北京朝阳区、海淀区多个传统商品房小区看到，多家大型连锁房地产中介均在大年初七就开始上班，就连一些中小房地产中介也没有像往年一样休息到正月十五。房地产中介客户经理言必称不动产登记，在他们看来，随着政策进入倒计时，楼市似乎会有新的变化。
    不过，记者采访发现，大规模抛售二手房的现象并没有明显出现。
    在济南，21世纪不动产的经纪人小杨告诉记者，不动产登记政策对楼市人群短期心理影响较大，但就目前节后市场的入市量和交易量来看，受到影响的只是部分特殊房产，比如不明权属或非法财产，数量所占比例很小，且多为高端或投资性物业，对济南二手房市场整体影响不大。
    在北京，有中介告诉记者也有二手房降价出售，但是很难定性为“房叔房婶”抛售。
    首都经贸大学教授赵秀池认为，不动产统一登记政策的实施，会对一些腐败之人起到一定威慑作用，或许会逼出一些“房爷”“房叔”“房姐”手上握有的房产，但这个数量相对而言还是少数。
    对于不动产登记实施前，上海等少数城市二手房市场出现的抛房现象，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，不动产登记功能之一是为房地产税做铺垫，一些多套房持有者担心赋税，因此出手部分房产寻求保值、规避风险。
    不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放的改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。
    中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
    当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
    一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
    降息刺激楼市？
    2月28日晚间，中国人民银行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。去年年底的降息刺激了购房者和房地产业内的敏感神经，让中国楼市在2014年最后两个月翘尾收官。本次降息将在多大程度上影响中国楼市的走向？
    上海中原地产研究总监宋会雍称，就在11月21日央行突然宣布降息后，11月下半月成交出现戏剧性的一幕。中原地产监测的40个重点城市数据显示，11月最后一周新房成交面积较11月前三周的平均水平上升5％，其中一线楼市成交上升20％，部分二线城市的新房成交量增幅也超过两成。最后一周楼市的翘尾效应使得11月的市场成交量一举超过“金九银十”的销量。
    国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，根据国家统计局数据，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9％，创年内新高。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15％以上，远高于全国平均水平。
    在降息的刺激作用下，一线城市房价率先反弹。据国家统计局测算，2014年12月份，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1％和0.4％；其他城市的房价环比降幅亦继续收窄。且房价止跌企稳的态势一直持续至今。
    易居中国执行总裁丁祖昱认为，降息降低了购房贷款成本，并在一定程度上改变了市场预期。“此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，购房者支付能力的提高会让更多潜在购房者进入市场。”
    搜房网发起的调查显示，在获知央行降息的消息1小时后，39％的受访者认为降息后房价将上涨，35％的受访者表示在此次降息后将加速买房。
    但银行人士提醒，央行宣布降息后，个人房贷利率不会立即下调。例如，去年11月21日央行宣布降息后，中国农业银行上海分行在2015年1月1日才宣布调整个人房贷年利率。“我们还要等待总行的通知，需要一定时间调整利率。”
    上海易居研究院研究员严跃进认为，此次降息后一年期存贷款基准利率均已接近十年来的最低水平，因此预计降息后，银行的房贷利率优惠折扣将难以进一步扩大。
    此外，记者近期在上海咨询多家银行网点和中介门店发现，1月以来各银行贷款审批和放贷速度缓慢，这在一定程度上将影响购房者的出手节奏。
    开发商酝酿涨价？
    降息固然可以降低买方成本，但同时也降低了开发商的融资成本。在此情况下，开发商还会持续以价换量吗？
    沪上一家大型房企高管告诉记者，“年初市场有好转迹象，本来就酝酿涨价，现在央行降息让我们‘腰杆’更硬了，除非是少数长期滞销楼盘，像去年降价跑量的可能性不大。”
    国家统计局数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金比上年下降0.1％，而2013年为增长26.5％。开发商由“财大气粗”变成“囊中羞涩”可见一斑。
    面对3月政策层面的风向扭转，新房行情也正发生变化。降息首日，记者在上海走访多个售楼处发现，多个楼盘酝酿在3月涨价。如上海张江地区的日月光水岸新郡三期，目前均价3.7万元，销售人员表示，该项目在3月价格会有一定上涨。浦东颐景园的销售人员亦表示，3月将对比较受欢迎的大户型给予一定幅度的上调。此外，绿地东上海、宝业万华城的售楼处亦将3月的销售均价预上调100-300元／平方米不等。
    全国某龙头开发商更是在央行宣布降息之后，在官方微信中明确表示“实在不能淡定了，还不快来抢购！这一措施所代表的国家政策走向更将刺激楼市上涨。市场将以实际行动表现出对此次降息的积极回应”。
    实际上，早在降息之前，很多房企已经尝试缓慢涨价。在沈阳，一些大型房企如万科、恒大、中海或高调或悄声涨价；而在全国一些重点城市，如上海、深圳、杭州、重庆等地，涨价潮也已“暗流涌动”。
    据克而瑞研究中心监测，除直接宣布旗下项目涨价之外，“低开高走”加推盘时逐步提高价格、新开盘项目直接高出区域均价等方式是许多房企目前采用的涨价策略。此外，还有不少楼盘采用缩小或者取消促销优惠折扣力度等方式变相微涨房价。如杭州圣奥绿城运河宸园，该项目1月份加推每平方米上涨600-700元，由于项目处于优势地段，且周围新盘稀缺，加推当天去化即七成；再如深圳新开项目中海锦城等开盘即高出周边项目约15％，新开盘后也很快售罄。
    从目前的土地市场看，房企拿地热情依然高涨，高溢价率土地频频入市。如2月16日在武汉市土地市场的节前收官之战中，8宗地块拍出28.65亿元，有3宗土地更是出现久违的激烈竞拍；当代置业以总价17.35亿元摘下上海闵行区两幅地块，楼板价高达18777元／平方米，溢价率95.6％，同比2014年周边拿地价格高出近四成……
    据亿翰智库数据，1月，全国经营性土地成交420幅地块，实现土地出让金收入1218亿元，明显高于去年平均水平，且土地价格总体上仍在持续上涨。
    土地价格的节节上涨也在推升着房价预期。中原地产统计显示，从2012年7月至2015年1月，北京公开出让的土地中，楼面价超过2.5万元／平方米的地块就有60余块之多，楼面价每平方米3万元以上的有近30块，多数尚未入市。2015年北京预计入市的42个纯新盘项目当中，单价超过5万元／平方米的高端住宅项目占据了17席，其中，预估单价超过10万元的项目高达13个。多数开发商认为，房价迎来上涨只是时间问题。
    拐点已经出现？
    虽然目前买卖双方的观望氛围依然较浓，但不可否认的是，随着去年四季度以来各地对限购政策、房贷政策和首套房认定政策进行调整，国内大城市房产成交稳步回升。
    截至2015年1月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27121万平方米，环比下降0.7％。库存在连续11月的上涨后首现下降。
    北京市住建委的数据显示，北京今年1月二手房网签量近1.3万套，中原地产首席分析师张大伟表示，这是从去年11月以来，连续第三个月二手房单月成交突破万套，北京二手房成交逐渐企稳的趋势已经明确。
    房价降不降，根本上还是取决于市场的供求关系。
    国家统计局近日公布的“2015年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，步入2015年，全国房价开始显现止跌迹象。其中，一线城市整体房价率先出现反弹，全国部分重点城市的新楼盘价格也开始“低开高走”。房价已现抬头，2015年楼市或缓慢步入复苏通道。
    国家统计局数据显示，在新建商品住宅的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个；而在二手住宅市场上，价格上涨的城市则有6个。
    数据显示，2015年1月份，除北京外，一线城市房价均已止跌。其中，上海和广州的房价均与上月持平。而深圳房价延续了上个月的上涨态势，环比增长0.3％。
    国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价环比总体略有下降，城市间呈现分化。房价持平和上涨的城市主要集中在一、二线城市；房价降幅大于0.5％的城市主要集中在三线城市。
    刘建伟进一步分析称，一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，新建商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨，二手住宅价格环比综合平均连续四个月微涨，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的一线城市均只有1个，且跌幅均在0.2％以内。二线城市房价环比综合平均仍然下降，但降幅缓慢收窄。三线城市房价继续下降，且降幅略有扩大，1月份三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅均比上月扩大0.1个百分点。
    业内人士认为，从目前数据来看，整个房地产市场复苏的通道基本确立。
    上海易居研究院研究员严跃进认为，随着市场去库存速度的加快，使得房企降价促销、以价换量的动力开始减弱。这很可能意味着本轮房地产短周期的库存拐点已经出现。随着市场看涨预期增强，城市限购政策放松等，都会带动房价步入新一轮的上涨。
    不过，也有专家提醒，购房者不应被开发商的“激动喊话”冲昏头脑。降息在一定程度上或将刺激楼市反弹，且一线和部分二线楼市成交量在短期内将会提振，但由于诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位。因此，在没有货币供应或信贷增长的情况下，单纯的降息对未来几个月房价的影响不大。