低价卖房“补仓”仅是个例 股市暴跌出现退房现象

如水千尘

      前不久连续的股市大跌，把人跌蒙了。上证综合指数从6月中旬5178点的高位，在短短三周的时间里最低跌到3400点以下，累计跌幅超过30%，几乎是跳崖式的下跌，让许多使用杠杆的融资盘爆仓面临被强平的厄运。为了筹集保证金“续命”，一些人开始将手里的房产以大幅低于市场价的方式挂卖在中介门店；还有不少已经签订购房合同的买家，开始考虑延迟付首付或是索性退房，甚至不惜舍弃定金。
  虽然最近股市有所回暖，但专家预计，“疯牛”式的暴涨或已不再，伴随着股市的消停，进入7月，楼市的快速成交也开始放缓，尤其是北京、上海、深圳的一些依赖高净值人群的豪宅，也开始变得难卖起来。


  股市大跌 并未引发大规模卖房护盘

  股市与楼市这对好兄弟，再次上演着荣辱与共的好戏。
  6月15日以来，股市暴跌，上证综指从5178点高位直接坠落到3500点之下，下跌幅度超过30%，两市总市值蒸发超过20万亿元。
  7月初，一些二手房网站开始出现一些特殊的房源，“炒股赔了要变现，业主直降50万”，吸引了大量希望淘便宜房的买房人。
  在网络上，最先爆红的降价房，是位于石景山鲁谷紫御国际的一套170平方米的三室两厅，该房源不限购售价380万。北京青年报记者从该房源预留电话的经纪人处了解到，“房主自己挂出房源的时候说过，的确是在股市中赔钱，需要急售房产套现资金。”而中介统计的公开信息则显示，紫御国际小区目前均价大约在42780元/平方米，远高于挂牌房源的均价。
  无独有偶，类似的情况还出现在西直门的今典花园小区，一套82平方米的全南两居室，最新报价380万，而在小区内同样一套76平方米的西北向两居室，挂牌价就达到405万元，两套房源的均价相差近7000元/平方米。
  造成这些特价房频出的原因，真的是因为股市大跌，需要靠卖房回补吗？事实上，据北青报记者走访了解，不少特价房之所以比小区的均价便宜，主要是由于户型朝向不太受欢迎，并且多为不满五年，且不唯一的房源，需要交纳更高的税费，因此在房价上商量的空间更大。
  根据链家市场研究中心统计，上周北京二手房住宅成交均价为34754元/平方米，只小幅下降了0.3%。近期内成交均价也始终在34000-35000元/平方米的区间内波动，并没有因为股市暴跌贱卖房产而导致成交均价下滑。链家市场研究中心李巧玲认为，据经纪人反映，炒股亏损急需套现的特价房近期的确有一些，但数量上少之又少，并不会对市场成交价格造成明显影响。相反，业主惜售情绪增加、在售房源减少是二手房当前的主要特征。


  财富缩水传导至楼市 买房出现退订现象

  对于股市和楼市的关系，业内流行的看法是“跷跷板”理论。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；相反，楼市热，房价涨，资金跑向楼市导致股市低迷和股价下跌。
  但在这轮股市行情中，短期内的暴涨和暴跌，似乎打破了上述循环。而且，由于杠杆的作用，导致许多投资者在暴跌后面临融资盘被强平的压力，不得不动用更多场外资金（原本的购房资金）救火。
  “6月底以来，我们已经遇到多位客户主动放弃定金，暂缓购房，仅天通苑就有三单。”天通苑区域我爱我家的门店经理透露，被抛弃的定金额度从5万到20万不等，按照这些购房者的计划，近期就要签订买卖房产的合同，突然下滑的股市导致购房者资金大量缩水，买房计划不得不取消。
  位于大兴区的某商住LOFT项目的一位销售人员表示，股市暴跌时，就有已经订房的客户选择了退订，将钱转进股市，以避免平仓。
  该销售人员透露，这位购房者交了5万元定金，购买一套73平方米的LOFT公寓，按照双方的约定，上周就要签订买卖合同。“但上周一，我们就接到客户的电话，取消这笔交易，原因是资金被股市套牢。”该销售人员透露，除了购房人不惜放弃定金，临时变卦外，还有些意向客户是暂停了购房计划。而对于已经付了首付的客户来说，有一部分被股市套牢的不得不由一次性付款转为贷款，甚至有个别购房人在寻求将所买房源调换成小户型的可能。
  “部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路一步步被深套。”业内人士透露，这波牛市行情最大的特点就是利用杠杆炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。
  实际上，不止是在北京，据某上市券商房地产资管人士透露，目前在上海、深圳、重庆都出现了退房现象。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，股市暴跌后，越来越多的人想要逃离股市，拥抱楼市，但也有些人有心无力。具体表现为，过去三周股市急跌，导致很多人的财富急剧缩水，甚至三周之前原本打算购房，甚至已付定金的人，也因为资金缩水，而不得不重新考虑购房事宜。他们不一定放弃购房，但可能会控制总价，调换户型。


  焦虑的豪宅 恐受股市拖累

  此前，股市曾被认为是吸金石，吸走了楼市的资金，但实际上今年的股市、楼市却是“同步共振”的，许多项目尤其是高端豪宅的买家不少都是从股市获利套现的，这直接导致上半年豪宅成交创下新高。随着下半年更多的豪宅加入战场，股市却迎来了深度回调，让豪宅的日子也有点不好过了，开始为寻找购房人而焦虑。
  北京顶豪项目龙湖西宸原著流传着一个故事：在A股5000多点的时候，一位客户把计划继续加仓的钱，用来买房子送给太太做生日礼物，从而避免了巨额损失。
  西宸原著开盘前，就面临一个和股市“争”客户的问题。北京龙湖称，在设计多种股市可能模拟模型后，得出一个关键结论和策略：A股年内不会超过6000点。因此必须在股市上涨阶段开盘，这是造富阶段，肯定比下跌阶段好。
  西宸原著在6月12日取得预售证后，很快开盘。6月30日，龙湖宣布，共销售30套、10个亿，销售均价约为16万元。这中间半个多月，经历了股市的最初下跌阶段，所幸并未影响到客户的买房行为。
  一位知情人士对北青报记者表示，西宸原著的定金最初是100万元，后来提升至200万元，但开发商仍感觉不安全，便采用了顶级豪宅罕见的快速成交，快速签约的方式，在股市暴跌前走完了程序，有效地避免客户流失。最终如果不是已经签约并付了首付款，不少豪宅客户很可能因为股市的大幅跳水，而放弃购房。在几千万甚至上亿的购房款面前，百万元的定金就显得不那么重要了。
  不仅如此，对于豪宅市场来说，更可怕的是下半年将有更多的超10万元项目加入竞争，包括取证价格22万元/平方米的中粮·瑞府，每套亿元起的华润·北平府，售价超10万元的东山公寓等等。在豪宅客户上半年已经被消耗了不少的前提下，留给其他项目的空间不多了。
  而股市再次成为可能创造大批新贵阶层的“梦想之地”。一位顶级豪宅项目的操盘手私下对北青报记者表示，今年股市对楼市的影响，很大一部分是体现在高端市场和豪宅产品上。以他操盘的项目为例，占比相当大的买房人都是创业板、中小板的中、大股东。这些人多为80后，所创立的公司在上市后，赶上了这波大牛市，每股的价格由最初的几元钱，十几元钱，迅速炒高至几十元，甚至上百元，不少人都选择了在高位减持手中的股票，直接获利数千万甚至上亿元。暴发的财富增长，最终经过重新配置，流向了更保值，安全性更高的顶级豪宅市场。这也是为什么北京超10万元/平方米的豪宅新增了上千套，但仍能被强大购买力消化掉的重要原因之一。
  通过股票获利，再通过房子实现保值，成了不少中产以及富豪新贵的资产配置方式。股市大跌后，在近日出现了明显反弹迹象，豪宅项目也寄希望于牛市并未离去，这样股市创造的财富就有可能继续支撑顶级豪宅的销售。


  下半年豪宅不容乐观

  今年上半年，一线城市高档住宅市场成交活跃，甚至单价10万级别的豪宅成交套数，也创了历史新高，远远高于过去几年平均销量。但这还仅仅是开始，下半年里更多的超过10万元每平方米的项目入市，将把这个曾经神秘的，不为人知的顶级豪宅市场，暴露在公众眼中，并引向惨烈的白刃战。
  杨红旭就向北青报记者表示，据他了解，近几个月的豪宅购房者，他们的股市风险防范意识远强于多数普通投资人，很多人在4000点左右时已经减仓或清仓，然后购房。股市的财富效应，以前部分先知先觉、不贪不骄的大户提前离场，是导致近几个月一线城市豪宅成交热的重要原因之一。但同样由于股市的大暴跌，导致豪宅在下半年的形势不容乐观。
  对此，许多超过10万元的豪宅项目不得不通过修炼“独门秘籍”的方式，应对即将到来的白刃战。位于东四环的东山公寓，刚刚在6月份取得预售证，均价11.37万元/平方米，作为北京早几年的知名豪宅东山墅的二期，东山公寓虽然所处朝阳公园板块，位置十分优越，但却并不缺少竞争对手，包括同一板块的泛海国际，以及不远处的融创·北京壹号院等。为此，东山公寓项目不得不在精装修上寻求与竞争对手更多的不同，项目负责人表示，项目特意从德国请来设计团队设计户型，并且所有装修材料都是德国进口，在打造精装修时，也是德国的工人飞到北京，亲手参与装修。
  此外，位于中央别墅区的金地·中央世家也打算在近期入市，虽然中央别墅区许久未有新的低密度土地供应，但金地·中央世家在区域内同样不缺少竞争对手，包括拟售价22万元的中粮·瑞府，以及万科的观承别墅等，为了在激烈的竞争中取得开门红，金地·中央世家就采用高举高打的方式，户型全部主打独栋类别墅的设计，房源为600-800平方米的大户型，仅花园面积就约为200-300平方米，每户占地面积达一亩地。
  业内人士认为，虽然各个新盘豪宅项目，都在苦练自己的核心优势，但由于股市暴跌对楼市的负面影响，以及房企在6月份冲击半年报的原因，导致诸多大型房企都拼得很凶，也部分透支了7月的销量。在这种情况下，7月成交量尤其是豪宅的成交要继续维持在高位非常困难，下跌几乎是必然的情况。