人民币大幅贬值：楼市或受重创？

背对背

　人民币遭遇大幅贬值，楼市将面临何种影响?且看专家精彩评说——

　　受访嘉宾：

　　中国经济研究中心副主任、复旦大学经济学教授、博士生导师 殷醒民

　　“人民币的对内价格决定房价走势，房企应利用自己在国际市场的地位、影响力去吸引海外融资”

　　上海（楼盘）社会科学院房地产业研究中心常务理事、副研究员 顾建发

　　“房地产是区域性非常强的一个东西，是不动产，人民币的主动贬值并不能导致房价下跌”

　　亿翰智库上市房企研究中心主任 张化东

　　“人民币贬值会造成国内融资利率上涨，国外发债债务利率不低，企业需承当汇率波动风险。”

　　8月11日，中国人民银行宣布，决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。人民币对美元汇率中间价报6.2298，较前一交易日（8月10日）中间价6.1162贬值1136个基点。降幅达1.86%，距离2%的跌停幅度仅一步之遥，创历史之最。

　　受中国人民银行大幅下调人民币对美元中间价影响，美元走强，新兴市场货币、黄金以及金属商品等暴跌。此次人民币贬值会否对楼市造成重大影响，社会各界看法不一。本期《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）分别采访了中国经济研究中心副主任、复旦大学经济学教授、博士生导师殷醒民、上海社会科学院房地产业研究中心常务理事顾建发、亿翰智库上市房企研究中心主任张化东，共同解读人民币贬值对未来楼市发展的影响。

　　有观点称人民币贬值会导致房价下跌，您怎么看？

　　殷醒民：不可能，这个判断没有任何依据，因为人民币贬值升值，它影响的是人民币对外的价格，没有影响人民币的对内价格，贬值代表的是人民币在国外的购买力，并不代表在国内的购买力。因此，人民币贬值以后会导致国内房价下跌的依据是不成立的，人民币的升值或贬值并不能决定房价的上升或是下降。

　　顾建发：从理论上来讲是这么说的，人民币贬值，资金外流，但是从实际情况来看并非是如此，房地产这一块是区域性非常强的一个东西，一个大众商品，这是不动产。这个大众商品并不像石油，黄金，或者说是钢铁、煤炭这种东西，因为它是不可移动的。对于北上广深四个一线城市而言，本身住房就非常紧张，根本不可能放开限购。放开限购就会引发商业涨金，但是，作为境外的资金投资国内的房地产，这种事可能就比较不确定，有些资金可能会撤退出去，但是我们本身的需求还是很大的。

　　张化东：人民币贬值对房价的影响有多种路径，汇率的贬值有可能造成人民币利率的贬值，利率的贬值有可能造成两方面的影响，一个是热钱的流出，这个可能对整个资产的价格是一个负面的因素，但是利率的贬值又相当于你对这个房子的要求回报率会降低，这个对房子的价格实际上是一个正面的因素，所以说，正反两方面因素的影响基本是可以抵消掉的，而且正面的因素可能还要大一些，所以我觉得汇率的贬值对于房地产行业来说并不是一个非常负面的因素。

　　人民币贬值对楼市的影响是好是坏？

　　殷醒民：决定房价走势的不是人民币的对外价格，它是由人民币的对内价格决定的，如果人民币出现通货膨胀，那就意味着国内楼市的价格会上升，如果国内的物价水平，比如说人民币的价值、物价水平是下跌的，它就是通货紧缩的，那么这个时候国内房价的上行就会比较困难，国内房价的走势是由人民币国内价格的变化所决定的，所以这次的人民币贬值对楼市并没有什么影响。

　　顾建发：应该是中性的，尽管人民币贬值，外资减少，但对我们本身这一块来说，还是可以维持本身正常的需求。

　　张化东：可能是偏正面的，因为汇率最终要落到利率上才能对国内的房地产产生作用，现在汇率贬了，利率所代表的流动性可能是要偏宽松一些的，人民币贬值对整个房地产市场的影响还是偏正面的。

　　人民币会不会出现趋势性贬值，成为一种新常态？

　　殷醒民：2015年8月11号、12号前后的人民币贬值是一个偶发因素。中国的对外贸易出现持续性的顺差，如果今年继续出现巨额的贸易顺差，那么人民币的贬值是没有任何依据的，人民币的贬值不能看成是人民币趋势性的贬值。

　　顾建发：还不至于，这次人民币贬值是主动性的贬值，并不是被动性的贬值。美元明确了9月份最晚是到12月份后加期，本身外汇暂藏的人民币就有点高估，现在一下子贬掉三到五个点，这个基本是暂时平衡的。趋势性的贬值暂时还看不到，有观点说人民币未来有一个趋势性的贬值，甚至有的人说要到10%等等之类的。人民币原先政府干预的比较多，现在一次性贬值了三到五个点，弹性更加大了。我认为未来人民币可能会有小幅贬值，但是这种小幅贬值会增加汇率的弹性，按照IMF国际化的标准，这个是可以的。

　　张化东：人民币从2010年左右开始已经升值30%，目前仅贬了百分之三点几，未来我觉得不排除有这个进一步贬值的空间，有可能成为一种新的趋势。

　　人民币贬值会对房企的海外融资造成什么影响？房企该如何去吸引海外融资？

　　殷醒民：人民币贬值，意味着房企的海外融资的竞争力上升了。原来的一美元只能换到六点一五的人民币数量，现在一美元放到国内能换到六点三的人民币数量，因此人民币贬值以后对房企的海外融资应该是更加有利的，更加具有竞争力了。对于房企来说，他从海外融到的资金越多，他换到的人民币数量也就越多，这个显然是有利于房企的海外融资的。现在房企的融资还是比较容易的，从两个因素考虑，第一，国内的回报率比海外的回报率高，不管是理财产品还是房企开发投资的收益远远高于国外，如何去吸引融资，取决于房企如何利用自己在国际市场的地位、影响或者是市场的营销；第二，从国内市场来讲，中国房地产市场的空间还是比较大的，所以，这次人民币的贬值应该有利于房企的海外融资

　　顾建发：人民币贬值会增加海外融资的成本，原先是六块一毛兑一美元，现在要六块三毛才能兑一美元，本身这一块增加了3%的成本。但是从综合的融资成本来看，这中间有一个比较，如果说外面资金的融资成本是三个点或四个点再加贬值三个点到五个点，一共可能是七八个点，但是国内的融资成本可能要十个点，十五个点，这就会有一个比较。从发展的趋势来看，除去四个一线城市，现在海外的房地产市场可能要比我们国内好一点，因为现在国内的人钱赚的多了，尤其是这几大块都在贬，澳洲、济州岛、可能还有一些新的地方，都有我们的企业，它做这个产群并不是瞄准当地人的，主要是瞄准国内移民，因此在外面做房地产开发的国内企业，会做一个对比，如果他的成本高于原先在国内开发的，那他肯定会有一个取舍，如果低于的话他肯定会继续去做这件事情。

　　张化东：此次人民币贬值造成的影响实际上对于海外融资来说并不是一个非常好的条件，人民币贬值会造成国内融资利率的上涨，相较国内房地产公司债发行的利率来看，国外发债的债务利率也不低，美元换成人民币，当人民币换出去的时候，可能比现在的这个汇率还要低，实际上企业需要承当一部分汇率波动的风险。