建设高品质小区最难的是什么？

二零一五年正月

        如果说浪漫和山曾经很有希望建设成一个高品质小区，很多业主也曾经对此充满期待的话，那经过八年风风雨雨，我们必须面对的无情现实是，我们离所谓“高品质”小区越来越远。我现在期待的是小区物业管理不要再继续恶化下去，未来若干年只要能维持住目前状况就谢天谢地啦。这里不具体追究谁的责任，已经发生的事再去追究毫无意义。关键的是八年经历了这么多事情，我们业主和业委会有没有必要认真回顾反思一下，究竟什么原因会这样？我们每个业主自己几年来的所作所为对小区物业管理起到了什么作用？个人看法，业委会不必先又急于搞“政绩”，物业经费连老底子都没有，寅吃卯粮的状况下，很可能越搞越被动。也不要急于搞什么新概念，现实问题不解决，最后出了乱子，什么新概念也救不了小区。现在极需的是非常的务实，切实解决制约小区物业管理提升的关键问题，那怕是一件、两件。很有必要大家都反思一下。如同一个生了重病的人，如果找对问题症结，能对症下药，还有治愈希望，反之如果不以为然，甚至讳疾忌医，那小区前景堪忧。
       业主们和曾经的”前工委“到业委会一直都在呼吁建设高品质小区，应该肯定，大家的理想没有错，大家的出发点肯定也是好的。那为什么反而离这个目标越来越远？根本的就在于我们的主观愿望同物小区物业管理客观状况不相符。我们的主观要求，其实是脱离物业管理现实，脱离业主素质现实。也就是说，在物业管理根本无无法达到你理想中的状况，业主素质无法达到和你理想化一样高度，提出过高要求，采取过激维权举动，结果就是业主和物业管理单位两败俱伤，小区品质建设成为空话。其中还有很多具体经验教训例子，比如利用”民粹“搞维权，往往是破坏性大于建设性，凡经过”民粹“运动的小区，后遗症很多，对小区物业管理负面影响深远，现在我们要一起咽下这个苦果。这个也是业委会小区物业管理要面对现实问题之一，回避不了，只能勇敢面对。
      根据无数小区经验， 影响小区物业管理的最大难点，不是小区设备设施物、车库车位、不是维修抢修，而是人，就是我们业主自己。如果不相信，可以去问问那些从事物业管理多年的物业工作人员，最难管最棘手的是单纯物业还是牵涉到的人。物业费收不上来，车子乱停、违章装修、高层抛物、邻里纠纷等等，处理起来为什么极困难？皆因部分业主不理解、不配合。所以，凡搞的好的小区，业委会及物业管理，都非常重视对业主的宣传、沟通、劝导，不辞辛苦，甚至多次登门沟通，做调解劝解。这方面需要业委会人员和物业管理人员要除有一定修养，要有热心、耐心细致，长期坚持做那些对物业管理不理解，有抵触，意见大的业主的工作，经过长时间艰苦工作慢慢会有效果，除此没有什么捷径。
      物业管理公司就是企业，现在搞自治，外聘的保安、保洁，实质也是企业，企业管理有其自身特点规律。不知道业委会里有无从事企业管理的人员？可以从企业质量管理思路来管理物业工作。比如物业的资金，就是主要来源于物业费，物业运转资金都没有，连生存都受影响了，还谈什么发展？物业的最大困难，也就应该是业委会的工作重点，收物业费也是个艰苦细致的工作，业委会应该有措施跟上，千万不要以为贴个告示号召就可以了。而且要有不怕得罪少数拒交业主的担当精神。这个也是非常务实的工作，你工作做到家了，物业费收缴率高了，手里有必要资金，业委会和物业下一步工作就主动了，威信也自然上去了。物业费收缴率低，物业管理必然被动，业委会也没有面子。听到一种说法，说现在收缴率低主要是空置房业主不能按时缴纳，如果是这样，应该更好办呀？俗话说”跑得了和尚跑不了庙“，对无正当理由。经过沟通劝导依然拒交的，为什么不可以采取法律措施呢？最后申请执行房产，不交也得交。采取必要措施，不是说要用同绿升一样的极端手段。而是物业乃至业委会委员要亲自上门同相关业主沟通，晓知以理，对合理要求在条件允许范围内尽量解决，在反复沟通协调无果情况下，诉诸法律，依法办事，还有谁能说出反对理由吗？业委会成员和物业管理人员如果连依法管理的这点担当精神都没有，那真无法想象今后如何开展卓有成效的工作。业主最忧心的就是业委会和物业无所作为、听之任之，或者找出各种理由避重就轻，推诿扯皮。

软脚虾瞎瞎瞎

版主焦虑之情感同身受。
我已经对和山会牌业委会提合理化建议完全绝望，然并卵，一年半了，和山会给了我们足够的蔑视。
理论上小区现在一分钱没有，不知道哪一天，也许是没交水费集体停水，也许是员工工资没付，爆仓。
为了维护他们之前不缴费的正当性，对于上任之后的缴费一直拐弯抹角，从不倡导，完全靠骗上房垫资在维系。
你在路上散落了10000元，是分文不少还是被席卷一空，取决于最开始捡的那几个人是交还到你手里，还是捡了就跑。和山会的打手，“CXRDS”、“浪漫小树”、“老公益”之流，将公平良序撕个粉碎，上任之前这个论坛为这群流氓所把持，对缴费小白各种调戏侮辱成了他们的乐趣所在，告诉大家一万个不交且无比自豪骄傲的理由。看着之前一号大门告示板上满满的2014~2015不缴费名单，这个小区的人渣们已经没有半点羞耻感了。
一切烂源源自和山会。
“热心的邻居”，你的所有论坛帖子辞文华丽，我曾一一拜读，作为一个自始至终缴费的住户，我就想问问和山会主任及业委会主任“热心的邻居”，为什么之前一号大门上房告示板上也有你的不缴费记录，你主政下的2015.5~2015.9.30为什么你自己不缴费？？？？？

软脚虾瞎瞎瞎

浪漫和山业主委员会
关于第一次对小区设备设施检查情况的通报

各位业主：
      为保障业主安定、有序生活，今年2月15日，浪漫和山业委会牵头组织全体委员、业主代表和专业人士，对我小区的设备设施进行了一次全面检查，已发现了7大方面21处安全、隐患问题，暴露了小区在交付投入使用后，后期物业维护、管理不到位、不尽责，造成设施设备常年失修，有的甚至报废无法正常使用。下步，本届业委会将以问题为导向，进一步理清责任，监督物业，整改解决问题。现将本次检查情况通报如下：
       一、安防系统方面
      存在问题最严重、最突出。小区240个监控摄像头基本报废，仅有小区出入口监控能正常工作。监控设备已完全丧失图像数据储存功能，一旦发生重大治安案件，将无法调取监控记录。整个安防系统需要投入较大资金，进行全面重建。
       二、给排水设备方面
      供水方面，地下室水泵房水箱漏水，没有使用不锈钢水泵、管道，存在水源二次污染的隐患；排水方面，地下室备用排水泵、管道闸阀已坏，三分之二的集水坑自动排水系统已坏，造成地下车库积水、渗水，需要尽快修复，排除洪涝隐患。
       三、道路完好方面
      小区道路、东溪公寓内部分路基塌陷、路中开裂严重，不少室外停车位和路牙砖破裂，既影响美观，又存在安全隐患，需要统一整修。
       四、消防设施方面
      东溪公寓各楼层很多防火门损坏，地下室水泵房喷淋系统联动失灵，没有进行修复。
       五、运动设施方面
      篮球场路球架已坏，场地和周边小路破裂，东溪公寓户外儿童游乐设施、健身设施常年失修、未保养，造成铁部件锈蚀，存在严重的安全隐患。
       六、电力系统方面
      业委会未能进入各配电间检查，物业公司解释是高低配电力设配承包给电力部门维护，物业公司没有钥匙。对该项问题需要再查。
       七、景观绿化方面
      小区景观湖漏水严重，水位不足原来的三分之一，严重影响整个小区的景观和门面。别墅区、公寓区水系不运行，水系和溪边木护栏破损、腐烂。公寓各楼层的阳台玻璃钢支点锈蚀严重，年长日久玻璃高空坠落的严重安全隐患。
      以上设施、设备安全隐患问题，关系到浪漫和山全体业主的日常生活秩序和生命财产安全。本届业委会责令现存物业公司务必认识到问题的严重性、责任的重大性，抓紧维修整改，亡羊补牢，避免造成更大损失。
      业委会在组织开展检查小区设备设施工作前，向现存物业送达配合的书面通知，物业拒绝签收，也没有按通知要求在2月18日前向业委会提交自查报告。
      特此通报。

抄：开发商、物业公司。
                                                             二〇一四年二月二十五日


附件：
浪漫和山小区设备设施检查情况表
类别
序号
地点
问题
意见和建议
安防系统
1
地下室消防控制室和安防监控值班室
原有240个监控摄像点在显示器显示只剩下入口监控
全面检查和修复
2
同上
监控设备不能储存数据
全面检查和修复
3
公寓北面围墙
红外监控失灵
全面检查和修复
4
电子围墙
不工作、多处断裂
全面检查和修复
5
南屏苑2号南
无电子围墙和任何围栏设施
立即完善，否则应在此处增加保安
6
游步道
通小区外的金属门敞开、失灵
全面检查和修复
7
小区道路
主要道路无监控探头，有盲点
增加摄像头
8
地下室监控室
已坏
应及时修复
给水设备
9
地下室水泵房
生活水箱未分两个（格），漏水。
应用不锈钢水泵、管道。
排水设备
10
地下室水泵房
备用排水泵已坏，造成水返流回集水坑
至少一路管道闸阀和止回阀已坏，应及时修理
11
地下车库
2/3集水坑自动排水系统已坏
应及时修理
电力
设备
12
高低配电力设备
物业公司声称承包给外方维护，没有钥匙
应查对外承包合同，并再通知配合核查现场
道路和路牙
13
公寓区
区内道路塌陷
应及时修复
14
会所至南屏苑
路中开裂
检查安全性并修复
15
小区道路
不少室外停车位和路牙砖破裂
应及时修理
消防
16
地下室水泵房
喷淋系统联动失灵
应及时修复
17
东溪公寓
很多防火门损坏
应及时修复
运动设施
18
篮球场及小路
球架已坏，场地和小路破裂
应及时修复
景关绿化
19
景观湖
拦水坝漏水严重
应及时修复
20
别墅、公寓
水系不运行
应及时修复
21
别墅、公寓
水系和溪边木护栏破损、腐烂
应及时修复
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小和山新居民

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白衣童生
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发表于 2014-3-2 14:58 |显示全部楼层
我长远没到小区了，但一直关注着小区的情况。这次业委会做的很专业，充分体现了为全体业主服务的宗旨。全力支持业委会工作，道一声，你们辛苦了。如果明摆着，又有专业依据的问题不解决。我们只能在业委的领导下，赶走他们。
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小河两岸

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发表于 2014-3-2 23:40 |显示全部楼层
谢业委会辛苦工作
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cxrds

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最爱深秋北山路
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发表于 2014-3-3 12:15 |显示全部楼层
听说已经有优秀物业公司来小区考察了。。。
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andy23

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发表于 2014-3-3 13:00 |显示全部楼层
在电梯里看到了。不看不知道，一看吓一跳啊。


要问问物业公司：
“我们的钱去哪儿了？”
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joeli010823

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发表于 2014-3-3 13:43 |显示全部楼层
请业委会关注一下大门左侧通向村子的小门问题，提了好多年了，一直没办法解决。任何人都可以经过那个门进入我们小区，很多是在村里租房的流动人员。
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水水水一下

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发表于 2014-3-5 10:57 |显示全部楼层
太触目惊心了
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范特西

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发表于 2014-3-5 10:59 |显示全部楼层

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WNQ888

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发表于 2014-3-5 11:32 |显示全部楼层
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tjqyxq

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翰林
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发表于 2014-3-5 16:57 |显示全部楼层
业委会在组织开展检查小区设备设施工作前，向现存物业送达配合的书面通知，物业拒绝签收，也没有按通知要求在2月18日前向业委会提交自查报告。
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物业能就此回应一下，做个解释么？
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山谷近邻

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发表于 2014-3-6 11:02 |显示全部楼层
感谢全体委员、业主代表和专业人士的付出！
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xm1956

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发表于 2014-3-8 18:18 |显示全部楼层
感谢业委会所做的一切。
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站在杭州

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发表于 2014-3-11 15:12 |显示全部楼层

    浪漫和山设备设施这么多严重的问题，我都没法想象，我们业主不知不觉生活在一个没有监控、喝着不干净的水的环境里，我自以为住在一个世外桃源，如果没有了安全和健康，再好的环境有何用！
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站在杭州

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发表于 2014-3-11 15:14 |显示全部楼层

    这个绿升物业根本不知道怎么服务，也想不出来把浪漫和山服务好。
    这些触目惊心的问题，不是一天两天的事情了，业主提意见也不是近期在提，一直在提，这几年都在提，不光是业主个人在提，我们注意到和山会也在提大量的问题。我个人提的管道和门禁坏了，绿升物业这两三年都没有反应。三号楼门前的风雨廊玻璃几乎全碎光了，碎片还挂在那里，掉下来不要砸死人吗？！我怎么也想不出来这个物业是在做事是在服务的。我没有任何的信心，这家物业只要在这个小区，我看这个小区一定会衰败得更厉害，很担心要出大事！绿升物业，占着茅坑不拉屎！

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Daris

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发表于 2014-3-12 21:15 |显示全部楼层
物业拒收，明显就是不想搞了。
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软脚虾瞎瞎瞎

这是业委会上任时揪住绿升不放的21条炮弹，过了一年半，检视一下，你们又能做到多少。公告里有一点够流氓的，什么叫没有经费的情况下解决了123456一系列问题，不就是骗了上房糊里糊涂垫资吗，这也好意思拿出来吹牛逼，太下作了吧。不是靠着骗来的垫资，这21条你们同样一条也做不到。
你们上任了就别提入住率、空关户的事儿来做借口，之前中能、绿升的每年的入住率更低、空关户更多，中能绿升说收费不足难以为继，你们就要把人皮都扒了。你们之前妖魔化中能绿升的所有手段，我都可以原封不动地砸在你们头上。

软脚虾瞎瞎瞎

我一直坚持认为，所有的这些烂帐都应该算在以各种理由不缴费的傻逼们身上，而和山会当年的喧哗鼓噪煽动反物业反缴费更是祸害无穷。
从中能、绿升、上房到现在的自治业委会，实际收到的钱都只是勉强维系浪漫和山的基本运行，你们现在做不到的，当年凭什么撕咬中能、绿升。
基于浪漫和山现状，我个人，从来没指望缴纳的物业费能够换来上面21条的解决，无论我多么讨厌和山会的一些蠢货，我都会按时缴纳物业费。
现在的物业运行，维持在最低人员配置下的低位运行，让保安大哥、保洁大姐每个月都能领到人家劳动所得的薪水，保证小区最基本的正常运行，我就很满意业委会的工作了。至于什么拦水坝漏水、球场破裂这些21条、42条破事儿，只要不致命，无所谓了，刚够喝粥的钱就别TMD指望38元一只的大虾，我才不会借题发挥揪住你们和山会牌业委会死缠烂打。

软脚虾瞎瞎瞎

至于“老公益”这个小号，你的一堆战友几十号人都集体失声，人家都比你聪明，都他妈的知道以前抽物业的大嘴巴子现在同样可以甩自己脸上，知道疼全歇菜做冬眠状，是不是以前显不出你有多牛逼啊，是不是觉得机会来了演个独角戏，你干嘛非得跳得那么高争弱智第一啊。
一会儿刺激我们你们只要交两年还打七折，一会儿说绿升物业费定价高了只要四分之一。。。
不敢贴全部判决，PS半天半遮半掩弄个看起来像你赢了一丢丢的戏码。
傻不傻啊？知不知道我现在也可以用你们同样手段同样理由不缴费，也等你和山会来告我，弄死你们半天我拖个五六年也打个折弄个四分之一啥的。
拜托，和山会牌业委会在呼吁缴费，现在这儿发言的人都在支持缴费，我们都在右边，全小区就你一傻逼在左面逆行喊着过时的不缴费有理的口号。
不服是吧？那就把你诉绿升的状子贴出来，让哥们抄袭抄袭甩在和山会牌业委会的脸上，老子也交四分之一。
赶紧换个其他小号混的了，让我们重新认识一个新的傻逼。