物业相邻纠纷成诉讼新热点

云溪春早

物业相邻纠纷成诉讼新热点                                                                                            黄友健

在日常生活中，市民如何避免产生不该有的居住烦恼，出现物业纠纷时该如何维权？为此，上海物业版特开设这一栏目，聚焦居民日常生活中常见的物业纠纷案例，邀请各方专家进行权威分析和解答。　　——编者 　　屋面天花板水迹斑斑，护墙板霉变发黑，厨房卫生间滴水不断…… 　　业主好不容易搬进新巢，舒心的日子过了不久，揪心烦恼的事随之而来。这些除了有一些房屋质量差造成外墙渗水外，大部分原因是装修不当引起。这类纠纷已经成为物业管理中的顽症，在物业相邻纠纷诉讼中占了很大的比例。 　　案例1 　　业主擅自改管道引发水灾 　　去年6月，某小区大楼1204室的业户在装修过程中，擅自将阳台与房间打通，并在阳台与房间的地面上铺了一层地板，而后又将阳台落水管用砖墙封闭，并将一部分改用橡胶管子连接。由于连接的橡胶管子损坏，一场大暴雨过后，造成雨水漏进地板内，同时该业主楼下1104室业主家出现漏水现象。雨不停地下，1104室阳台与房间顶部交界处滴水，紧接着向室内蔓延……突如其来的“水灾”使1104室业户损失惨重：卧室家具、衣物、地板大部分受损。 　　随后，物业公司与居委会一起将楼上、楼下两位业户进行协调，由于1204室推卸责任，调解失败。于是1104室业主以相邻关系纠纷将1204室业主告上了法庭。针对原被告责任认定上的分歧，法院请了建筑专业鉴定机构作了检测认定和估价机构损失估价：被告违规装修引发漏水。 　　法院根据专业检测和估价，并经查证后依法认为，被告因违规装修，侵犯了相邻业主的权利，给原告造成了一定的经济损失，依据《民法通则》的规定，判决被告恢复下水管道原状，支付鉴定和估价费，赔偿原告家具、衣物、地板等损失3.5万元。 　　案例2 　　业主装修竟打穿热水管 　　无独有偶。一业主装修打穿预埋水管，致地板不停渗水。几年前，王某买下了东区一处商品房，并与房产商约定，交付房屋的装饰标准为预埋冷热水管。去年底，王某发现房间的木地板出现渗水，经检查，原来预埋在楼板面层中的热水管上有个圆孔。随即，他与房产商达成协议：由市房屋质量检测站进行检测，鉴定费先有房产商垫付；房产商借给王某外借住宿费1万元等。今年，王某又向房产商和物业公司各借2万元住宿费。检测结果表明，水管上的圆孔是冲击钻击穿造成的。 　　王某向法院起诉，认为房产商铺设的热水管未加保温层合套管，不符合有关规定。他进行装修时，物业公司也没有提供管线走向示意图，故房产商应承担修复费用及补偿等。而房产商认为打穿水管的责任在王某本人，并反诉要求他承担6000元的检测费、归还借款。 　　法院查证后发现，并没有规定水管一定要加保温层，因此王某的说法依据不足，故判决他承担检测费，并返还房产商住宿费。同时，在物业公司的调解下，这位业主还赔偿楼下业主5000元损失。 　　提醒 　　家庭装修需关注隐蔽工程 　　给业主提个醒：装修居室至少也要有五年十年的质量保证。在装修时，业主不能光顾眼前的富丽堂皇，更要注重室内的隐蔽工程的装修如上下排水管道，电器线路的敷设等。一些业主为了贪图便宜，请了无执照、无资质、技术差的“马路游击队”装修，给日后埋下事故的隐患。业主即便请正规军装修也要加强监理，对隐蔽工程特别关注，尤其防止擅自改变厨房、卫生间的结构和使用功能，在安装下水道连接头（如浴缸、水漕面池、马桶）等时，应规范操作，做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移，而且在施工中要考虑好便于日后的维修。避免因装修不当引发渗漏水，造成对相邻业主的侵害，引起纠纷。一旦发生事故肇事业主要积极配合物业公司进行勘察，及早发现，及时处理，把问题解决在萌芽状态。 　　给物业公司提个醒：在业主进户时，物业公司要按照国家和有关部门的规定，在签署物业管理服务合同的同时，签定居室装修协议书，明确居室装修的禁止行为，特别是对隐蔽工程装修作出特别警示，要做好这方面的宣传工作，加强装修期间的巡查和指导。对已经发生的渗漏水问题，要积极主动做好业主间的协调查验工作，并及时解决问题，努力化干戈为玉帛，避免业主间矛盾激化。 　　上海市物业协会法律顾问 黄友健