听专家怎么说| 莫干山路将诞人居中轴，市中心溢出效应下的新选择？

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5月20日，拱墅区庆隆单元将迎来年内的第二次土地出让，即热电厂R21-04地块。以4个月前同区域内的天阳宅地作参考，加上近期市场上优质宅地的出色表现，激烈的竞拍场面或难避免。
　　
由土地市场的热度推及到楼市，一个新兴的人居版图正在形成：以莫干山路拱墅区段为中心轴线，在北至上园路，南到大关路这5公里范围内，路段两侧的新房正如雨后春笋般涌现，且其中多数呈现出量价齐升的态势。

从老底子的工业区，到如今的新盘集聚地，莫干山路在见证拱墅区转型升级的同时，也向市场抛出了诸多的疑问：何以莫干山路沿线能成为新的楼市热点？周边楼盘的价值依托又在哪？

针对这一系列的问题，5月15日上午，在和平会展中心二楼，住在杭州网特别举办了莫干山路人居中轴价值研讨沙龙。包括浙报传媒地产研究院院长丁建刚、杭州日报房产部主任李坤军、本网总策划丁晓红、杭州市城市规划研究院资深城市规划专家汤海孺在内的多位专家，将一起就上述话题展开“头脑风暴”。

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2016年开春，乘着楼市整体向好的东风，再加上众多政策利好的激励，莫干山路两侧楼盘的成交迎来了集中式的爆发。在拱墅区今年1-4月的销售套数排行榜上，前十的项目中有三个位于莫干山路沿线，其中融信·学院府和浙铁·阳光郡更是高居三甲之列。

　　
与此同时，莫干山路沿线楼盘的价格亦迎来了一次集体提升。中粮·天悦、德信浙旅·西宸、招商·学院北麓、浙铁·阳光郡等项目，目前成交均价较年初上涨了2000-3000元/平米不等。

　　
莫干山路人居中轴热度的提升还反映在土地市场上。今年年初，天阳竞得的佑昌照明地块成交价已飙升至19695元/平米。而在书面竞价前，天阳地块起始价仅13884元/平米。即将出让的热电厂地块，有些专家甚至预测其成交价会超过2.5万元/平米。

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丁建刚：承接主城区热门板块的溢出
　　
在主城区当中，莫干山路的两侧，一个是桥西板块，桥西板块的供应量非常少了，特别是石祥路以南。现在可供的只有一个，就是金地的那块地。
　　
由于像桥西这样的主城区选房越来越难了，价位越来越高了，因而一些看中该区域的购房者不得不把视线外移，在这样的情况下，距离较近的莫干山路沿线就会被关注到，而这个区域本身也分布着一些相对优适合首改的楼盘，能很好的承接这部分需求。


李坤军：改善需求的爆发

虽然城市当中现在还存在大量的刚需客，但是与若干年前相比，我们的城市当中改善需求在大幅度被释放。相比于刚需客户，改善型客户现更重视对市中心的回归，大悦城板块、申花板块也好，甚至更往北的阳光郡项目也好，都是城市中相对中心的区域。大家结合前几年购房经验之后，发现市中心有更成熟配套，更好的交通，更便利的生活，其实在城市当中生活还是得回到市中心。在这样的情况下，莫干山路沿线市场火爆，完全是合乎逻辑的。

丁晓红：商业配套的逐渐兑现

区域的配套正在兑现，目前看到的是城西银泰城构筑了1.5公里的生活圈，就是商业圈，接下来大悦城开张后，它能和桥西商业以及区域内已经有的城西银泰形成互动。如果说莫干山路沿线过去主要扮演的是交通枢纽这么一个角色的话，那现在它将同样是购物、人居休闲的枢纽。

汤海孺：区域城市化改造的推进

基本上上世纪90年代开始，这个区域的工厂开始逐步的向外搬迁。高峰是在新世纪以后，基本上很多工业都成片搬迁了。在搬迁的过程当中，对莫干山路沿线的功能发生很大的变化。原来是一个交通主干路，再加上工业的生产功能，目前它的交通功能得以保留，还是非常重要的城市向北的沿线交通。但是两侧的工业功能有非常大的变化，之前的工厂基本上都搬迁了，未来的发展方向主要是生活园区。

汤海孺：从规划角度来看，这条道路从大关路开始，基本上可以把它分成四个板块：
　　
第一个板块，大关路以北。依托两个大的工业遗存，张小泉剪刀厂的地块和热电厂地块，综合体助推这个板块高品质生活住区的发展；

第二个板块，登云路往北，到申花路，未来这个区域里会引进更多创新创业企业，或者作为公司总部发展；

这个板块再往北走，就是申花路到留祥和石祥路为止，这个板块是交通枢纽板块，汽车北站之后要做一个比较大规模的整治工作；

留祥路再往北，一直到阳光郡这里。这个板块中，我们还是要强调历史文化的保护，文脉的保存。未来在这里将打造特色小镇，保留它的空间性和历史文化的遗存，然后注入一些市井的生活和慢生活的功能进去。

最大的利好消息是在于地铁，这个沿线有两条线，一个是现在已经动工的5号线。5号线是东西向的，是从萍水路由东向西。还有一条已经列入到地铁三期工程范围之内的地铁10号线，10号线北面是从勾庄开始，通过留祥路拐到了莫干山路。再通过萍水路，下面一直要到黄龙体育中心。从未来来讲，还会进一步和黄龙接驳。

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总的配套设施品质不错，小区内縁化设计（大小窜插、高低错落不明显）及植被档次却不高，如银杏、樱花和季节性交替换色植物缺乏