新豪宅盘竟仍选择以价换量？

背对背

  当前的楼市有个很有趣的现象，刚需盘价格蹭蹭上涨，主城区多个新盘豪宅却难卖上万单价，报价高低价开已成为这些豪宅的必经之路。尤其两个竞品豪宅撞在一起，一方价格卖低的话，对另一方影响十分大。这边愁低价，那边冲高价，部分卖得很好的楼盘，在试水往板块的更高价卖。



主城区多个“4万+”豪宅首开

实售价却出乎市场意料之外

近期，杭州楼市出现频率最高的词语一定是“4万+”。随着万科·新都会1958、阳光城·文澜府、绿城九龙仓·柳岸晓风的首开，以及滨江·锦绣之城、大家绿城·金麟府和滨江金茂府的即将开盘，一波“4万+”的开盘潮俨然将席卷杭城。不过，事实证明，即使当下楼市行情火热，以价换量仍然是开发商的重要手段。

7月31日，位于湖州街的阳光城·文澜府首次开盘，109方户型总价在350-390万元，125方户型总价在430-490万元，这个价格，比此前市场对该板块即将突破4万元/平方米的预期低了不少。文澜府是阳光城集团在杭州市中心的首个项目，楼面价达到了15111元/平方米，是当时的板块地王，被阳光城定位为杭州壹号作品。

今年6月，文澜府销售展示区开放，精装样板房同步亮相，当时虽然项目尚未公布首发价格，但不少业内人士认为将接近4万元/平方米。不过，实际上文澜府的首批房源的成交价要远远低于4万元/平方米，甚至不到3.5万元/平方米。透明售房网显示，截至昨日，文澜府在8月份的成交均价为32335元/平方米，最贵的一套价格也才36543元/平方米。

阳光城·文澜府选择低价开盘，离不开板块的价格行情。目前，文澜府所在区域在售楼盘不多，与它一街之隔的中国铁建国际城现房尾房在售，7月份的均价只有22957元/平方米，而项目东面的万家星城最后的清盘价也仅22381元/平方米。与这些项目相比，文澜府目前的价格已经高出不少。

钱塘江南岸的绿城九龙仓·柳岸晓风在上周五首次开盘，价格倒是跟此前项目对外宣传的一样，均价42000元/平方米。柳岸晓风首开推出了3号楼和6号楼共88套房子，已经全部售罄。从开盘现场的销控图可以看出，6号楼只有2楼、3楼和4楼共5套房子折后单价低于4万元/平方米，其余房源都在4万元/平方米以上。此前，在滨江新房供应紧缺，而房价又一路高涨的情况下，柳岸晓风“4万+”的价格成为业内共识，不少人认为会超过4.5万元/平方米。“参加选房的人太多了，能够以低于42000元/平方米的价格选到中间楼层，我们家里人都觉得价格还划算的。”柳岸晓风的客户刘先生如是说。

绿城九龙仓·柳岸晓风价格仍旧坚挺，很大的原因是整个滨江板块的新房住宅市场断供，柳岸晓风目前无竞争对手。此外，新房的断供让板块内二手房价格年年飞涨，一年涨价7000元/平方米也属正常，而且房屋租金非常高，这些因素的叠加，使得人们对于滨江区均价4万2的新盘接受度较高。

接下来杭州主城区还会有号称4万+的楼盘入市，最典型的是位于西溪、西湖之间留下板块的万科玉泉二期。其二期香樟洋房日前已经亮相，开发商表示单价将在4万以上。除了好产品大品牌给予开发商定价的底气外，和柳岸晓风一样，所在西湖区留下板块内已经没有竞品，才是玉泉手中真正的王牌。

不过，值得注意的是，这个板块紧邻余杭区。跨过绕城高速后，余杭区那有充沛的楼市库存等待售卖。而随着未来科技城板块的飞速发展与融合，余杭和主城区的界限似乎正在慢慢模糊，未来万科玉泉或将受到相邻余杭区的竞品威胁。

背对背

竞品调低价格 即将开盘项目面临选择

阳光城·文澜府开盘后第一周，已经成交了28套房源，是8月首周拱墅区的销冠。不过，这个成绩，对于文澜府来说难言出色。看到文澜府的开盘表现后，同一板块的大家绿城·金麟府也即将亮相，据悉，它的首开价格已经做了调整。

此前，某网站进行金麟府价格猜想，大部分竞猜的人们都认为单价4万2左右，理由为拥有大家房产及绿城集团两大品牌的溢价优势和品质保证，另外，金麟府的楼面价达20409元/平方米，比阳光城地块，高了近3500-5000元/平方米，地价在此，价格不会低。

但昨日项目宣传稿出来的价格让很多人吃惊，首开价调整为400万起，就是说一套115方的房源，最低单价则只需约34700元/平方米，另外项目释放出的预计均价也只37500元/平方米，比市场所预估的低不少。

金麟府首开低开，最大的原因是该盘与文澜府是营销节点相近的地缘性竞品，文澜府32335元/平方米的成交均价去化量也并不算十分理想，使得金麟府高价售卖的压力较大，而且还会流失不少客户到竞品。

在武林广场以北的新豪宅项目中，滨江·锦绣之城和大家绿城·金麟府都把对方当成了最直接的竞争对手，两者不论在开发商品牌、豪宅经验、产品设计还是物业服务上，全都势均力敌，它们的目标客群也是同一批人。此前，市场上对滨江·锦绣之城的价格估计是45000元/平方米，不过，现在大家绿城·金麟府直接把首开均价调低到了37500元/平方米，在其之后开盘的锦绣之城将面临是否调价的选择。

不过，从地价来看，金麟府20409元/平方米的楼面价已经是上塘区域的最高，而锦绣之城所在的热电厂区块在今年新拍两块宅地的价格已经超过了30000元/平方米，其中首开和金茂联手拍下的地块楼面价更是高达33105元/平方米。相比之下，锦绣之城的价格天花板要高许多。

涨价潮中

部分出挑楼盘试水跨价格线

报价高，是开发商的营销工具，树立客户心中的高价盘形象，同时也是在试探市场的接受度。除豪宅外，一些板块中部分出挑楼盘也纷纷试水跨更高的价格线。

近来不管从土地、教育，还是市政规划都袭来一阵阵利好的未来科技城风光无两。整个板块楼市都在疯狂炒作3万+的概念，但唯一一个真正卖过3万+的公寓是万科星空。7月24日，星空销售处一套137平方米房源，成交价30707元/平方米，三天后，项目又卖出一套108平方米房源，成交价30444元/平方米。但自此后，该项目成交价便在2万6-2万9之间徘徊。而随着价格上涨，销售去化也更加吃力了。整个7月份，星空也只售出42套房源，比6月份的98套有50多套的差距。

卖3万，是星空的价格试水，而大部分房源仍在27000元/平方米徘徊，是板块的火候欠缺。来看整个板块楼市，尽管多盘涨价，去化明显是事实，但事实上很多楼盘的涨幅并不大，另外部分新盘在售价反而显得十分谨慎平稳。据透明售房网显示，科技城北新盘项目北大资源未名府目前在售均价18000元/平方米，距淘宝城南仅300米处的金地西溪风华洋房在售2.1万-2.2万/平方米。

来看另一个盘。今年4月份的时候，城东新城某楼盘亮相，喊出3万+的口号，市场抱着质疑的眼光看待。5月底，该盘迎来首开，不久轻松突破了3万单价。7月27日，该盘卖出一套138平方米房源，成交价39224元/平方米，便又有许多业内人士表示城东新城即将突破4万+,尽管目前项目在售均价为33000元/平方米。不断试水，逐渐涨价，也是现在楼市价格的节奏之一。