楼市调控“一城一策”先要有“顶层设计”

南航一号

下半年楼市调控或现新动向。近期上海（楼盘）诞生全国新“地王”，使得楼市调控恐收紧的预期升温，在楼市热度较高的二线城市南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）等地，目前已出台新一轮楼市调控政策，与此同时，一些三四线城市则祭出了发放“购房券”的去库存新政。据此，有业内人士表示，未来房地产调控将升级到“一城一策”。

　　上述动向出现的背景是，上半年各地楼市出现较大分化，三四线城市去库存压力仍大，而一线城市以及以省会城市为代表的二线城市则在持续高烧后陷入迷茫。

　　这样的情况下，实施“一城一策”式的精准调控，会更有针对性。不过，要做到落地不乱，还需要基本的“顶层设计”。

　　采取“一城一策”式的精准调控，必须认识到调控政策的局限性，尤其要避免“乱弹琴”。自今年以来，地方政府出台的奇葩调控政策并不少见，比如被连夜叫停的沈阳“大学生0首付购房”，这种极端政策过于短视，一旦出台后患无穷。实际上，无论何种调控政策，作为政府干预市场的表现，一般都有或多或少的副作用，而一些地方政府存在懒政思维，为调控而调控，往往会制造出新的麻烦。2014年下半年到2015年的一二线城市楼市过快上涨，正是由楼市调控引发的，后续调控应吸取教训。

　　“一城一策”的基本指导思想，首先是要区分一二线城市和三四线城市，这是顺应产业结构调整的必然要求。就三四线城市而言，需要正视这些城市赖以生存的传统制造业在整体趋衰，人口吸纳能力也随之萎缩，顺应趋势的做法是，“去库存”政策可以温和推出，地方政府不应再将承担经济、就业职能的重担寄望于楼市。

　　就一二线城市而言，需要认清，土地供给的有限性带来的供需矛盾是楼市泡沫出现的重要原因。一二线城市的发展动能比三四线城市更足，意味着前者的人口吸纳力还会持续增强。目前看一线城市，泡沫更多出现在地价，而不是房价。上半年楼市出现了地价比房价高、“面粉比面包贵”的问题，反映了楼市问题很大程度上是土地供给的问题。

　　适当增加重点城市的土地供给，同时尽可能减少其他形式的调控，是解决楼市过快上涨的有效思路。今年上半年，上海的第三产业增速高达11.6%，但实际GDP增速只有6.7%；苏州、南京、武汉（楼盘）也分别高达10.9%、10.7%和10%，但实际GDP增速分别为8%、8.4%和7.6%。第三产业的较快增长是好事，但从长远讲，如果由于高房价造成高端制造业以及新兴产业生存困难，那么目前的增长在未来可能被拖累。因此，一线城市的楼市调控要有经济大局观。

　　总的来说，经济硬着陆是楼市最大的风险所在，楼市调控不能只盯着房价是不是过高，也不能只为去库存而去库存，相比这些短期目标，实体经济的真实需求才是楼市调控真正需要顺应的，这种思维，也应贯彻到“一城一策”中去。