中金：预计一二线楼市成交量明年上半年将出现40%下滑

君集

中金认为，国庆调控政策执行力度为10年来罕见，需要看到房价、地产投资增速双降才有政策转向之可能。受高基数+政策打压双重影响，大户型改善、投资性需求将被挤出市场，预判一二线城市成交量在4Q16及1H17分别出现约20%及40%的同比下滑。

但基于开发商短期资金状况良好、推盘积极性低，库存去化周期历史低位及信贷依然宽松三点理由，热点城市房价在4季度仅会松动，下跌需待17年2季度新增供应放量，库存去化周期重回12个月以上。

主流房企平均净负债率降至80%以下，为2014年以来最好水平；而且我们的资金压力测试也显示，房企如果不在1H17激进拿地，则资金面无忧。冷静期的市场，龙头房企也将进入整固期，预期2017年重点公司销售额与2016年持平。但主流房企的地价/销售均价指标在过去5年呈稳定上升趋势，“面粉”价格涨速快于“面包”，意味着房企未来两年毛利率难有明显改善。

中金估计全国住房租赁市场规模在每年万亿以上，是“十三五”期间1亿人留城的主要居住手段，而长租公寓作为近年来新兴的租房业态，预计将占到整体市场蛋糕的20%以上，市场发展前景广阔。看好集中式获取房源的公司突围而出。

年底增发大量解禁+行业增速下行使得地产股票短期1—2个季度难有系统性机会，但随着销售增速年中触底，预判2017年全年相对收益将呈“V”型，下半年可关注地产板块结构性机会，下一轮重仓地产股时点要看到房价出现一轮调整、政策开始松动。

站在阳光上

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