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钱塘江两岸是当下杭州楼市的热点区域。资料图片 3月2日晚间，杭州楼市限购政策进一步升级，不仅大江东、富阳被囊括进限购范围，就连杭州本地居民家庭购买第三套房同样被限制。 看似加码的限购新政，在业内人士看来还是偏温和。上周末，本报记者实地探访目前在售、将售热盘，从售楼处的人气来看，限购升级并未让杭州楼市出现预期中迅速降温的现象。 只是，相比原先略带恐慌性的购房心理，限购政策出台后，确实有部分买家在心态上发生了转变。尤其是改善型购房者，目前住着一套，手里只剩一张“房票”，但该买的房还是得买，选什么房子，就格外纠结。 新政之后究竟应该如何买房？记者采访了杭州房产圈多位新房、二手房专家，透过他们对市场多年的研究及经验，告诉你应该如何选房。 浙报地产研究院院长丁建刚： 刚需不要透支买房 改善随时可入市 限购政策或多或少对楼市还是有影响，身边不少人因为资格受限买不了第三套房。如果限购政策不出台，那么要买房的人或许更多。当然也不能指望一个限购政策就能让楼市降温，还是要看未来货币政策、开发贷、按揭贷、首付等，双重因素才能扭转楼市预期。 目前，如果是刚需购房者，符合购房资格的应择优购买，不要提前透支购买力。能承受多少价位就买多少价位的房子，不要超出预期，觉得咬咬牙还得起按揭，就把购房总价抬高。 改善型购房者，只要选择好了随时可以入市，将手头的老破小置换成地段、面积、房龄、产品等更优质的不动产。这也是近几年来丁建刚一贯的观点，改善型购房者可置换更优质的资产。 商业地产因为不限购，投资客户纷纷涌入，但即便是投资，也只是做适当的资产配置，家庭可投资资产的30%~50%左右。因为流动性差，只适合长期持有，每年拿租金回报。 透明售房研究院院长方张接： 首选优质学区房 避开大涨的郊区板块 从抗风险的角度而言，首推学区房，尤其是优质的学区房，是城市里最稀缺的刚性需求之一，是市场的硬通货，从投资角度而言也是变现能力及灵活性最强的产品。 目前的情形下，买房应规避房价已经出现较大上涨幅度的城市郊区，以及有较多话题炒作的板块，原因很简单：购房者早早地为利好和未来房价买单，但对于房子的偿付需要超乎耐心的等待。 限购政策虽然加码，但仍抵挡不住有购房者要买房，是因为眼下市场较热的行情依然会延续，买房热情不会轻易被浇灭。毕竟现在相对宽松的货币环境没有改变，楼市整体来看也不差钱，只有当限购手段和加息周期形成共振，市场才会发生根本性逆转。 世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢： 投资商业地产 主要看未来租金有多高 商业地产不在限购的范围内，成了不少购房者投资首选，这一点跟住宅政策差别比较大。但这么多年下来，杭州不管怎么调控，商业地产都很少有巨大波动，买不了住宅的可以买商业，有多余闲钱的还是可以投资商业。 但是购买商业项目，必须做足功课，从区域的供应量、需求量、板块未来发展的空间、整体租金情况、区域的空置率、租住人群等有关因素都要有比较详细的了解，根据项目的投资回报率来决定是否投资。每个商业地产项目情况都不一样，购房者占用的资金成本、未来收益的机会成本都不同，有的购房者3%的投资回报率能接受，有的购房者5%的投资回报率还觉得不够。 商业地产的增值空间，主要还是看该地段未来配套和产业人群是否会增加，项目租金会否上涨，租金涨了投资回报率才会高。 厚道资产总裁丁浚哲： 买房要选能抵御楼市调控的 “三有”楼盘 房地产调控政策有很多种：税收政策、土地供应、金融杠杆政策、限制购房资格等。这一轮的楼市调控，采用的是相对比较温和的限制购房资格。 短线来看，杭州房价涨不上去也跌不下来；中线来看，一年到一年半的时间，在持续的限购限贷政策下，杭州房价会往下走；从长线来看，2022年前，因为有亚运会的契机，杭州房价整体还是看涨。 现在杭州的房企主要以本土品牌房企及外来大鳄为主，他们对调控节奏比较熟悉，出于资金周转的考虑，会抢先入市收割一波，入市更加理性，追求开盘的去化量。 目前的情形下，有买房意向的购房者，不论投资还是自住，建议选择“三有”楼盘，有品牌、有区位优势、有配套。这类楼盘相对更能抵抗楼市调控，甚至在楼市调控结束后会迅速反弹，价格也会涨得更多。 以市中心为例，非品牌房企、160平方米以上的大户型不建议选择，从经验来看，等热潮退去，此类房源二手房市场去化很慢，市场接受度普遍不高。 杭州双赢机构董事长章惠芳： 投资客占比过大的楼盘 不能买 首先还是要看板块，从产业支撑、人口导入等指标上判断板块是否具备发展前景，是属于起步的规划阶段，还是规划已经成型，比较成熟。 在杭州，有多个例子表明，当板块还处于初步规划阶段房价就被炒得过高过热，导致未来房价透支。当中最典型的就是下沙，当初规划概念很好，投资客纷纷涌入，房价一下子涨起来，但之后因为购买需求透支，这几年来下沙一带房价一直涨不上去，甚至跌价。 但滨江就明显不同。早年滨江刚开始发展的时候，房价波动性也是很大的，但随着配套一步步落地成型，现在房价体系已经很成熟了，也具备一定的抗跌性。 投资客占比比较大的楼盘要尤其注意，投资客或因为资金回笼等原因降价出售。像大江东，大约有50%以上的都是投资性客户，因为价格低、不限购，投资客纷纷涌入，这时就算价格再有优势，购买时也应谨慎；还有就是土地供应量比较大的板块，不是说地价高了房价就一定要高，以面粉价卖房的楼盘也是有的，房价如果过高那还是要慎重些。 至于买不了住宅而想着投资酒店式公寓的，还是得悠着点，毕竟酒店式公寓转手不容易。 二手房专家周包军、刘辉： 不要因为担心房价上涨 就随便买套二手房 现在买二手房的多是有自住需求的购房者，这部分购房者买房有很多限制条件：预算、区域、户型等。但从长期来看，买房还是要综合性考虑，比如房子的房龄、户型；有没有特定的优势，比如地铁、学区；小区的品质好不好等。不能因为怕房价上涨就随随便便买一套，从未来考虑，大众买房的改善型需求将增加，若手头的房源过于劣质，再度交易房价还是受影响。
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发表于 2017-3-9 15:10
