收房

闲林（丹） · 发表于 2005-8-8 16:11

当收房成为问题应该如何应对？
2005-7-7 11:01:25 　　　　　房易网 http://www.fef.cn 

 “收房之痛”直刺杭州楼市神经。据业内人士估计，今明两年杭州市区预计有近1000万平方米的商品房行将交付。由于这些房产品无一例外采取的都是期房销售的模式，因此，“交房难”问题将会进一步凸显。
 面对收房问题，买卖双方应该怎么办？
 开发商：品质说话最关键
 锦昌文华销售部有关负责人认为，杭州楼市渐趋理性，与以往相比，目前消费者房价意识和维权意识也更为强化，消费者已经知道如何去比较各个楼盘产品的优缺点，并懂得如何利用相关法律来保障自己的合法财产了。理性购置房产是房地产业消费水平的一次飞跃性提升，同时，消费者维权意识的增强，对开发商也是一种严峻的考验。如何建造出真正可以让消费者信得过的优秀品质楼盘，是今后房产开发商面临的现实问题。开发商应该认真地吸取经验教训，免得买卖双方物业资产贬值和缩水，进而造成更大的损失。
 “最近发生的业主集体拒绝收房事件，主要是因为业主们觉得楼盘的品质不够高，很多细节做得不到位。这对我们来说也是一种警示。”位于滨江的顺发·倾城之恋销售部经理朱校珊告诉记者，作为一个理性的开发商，必然会比以往任何时候更加懂得勤练内功的重要性。伴随着国家宏观调控政策效果的日益显现，人们的购房决策周期将越来越长。对于开发商来讲，谁先注重产品内在品质的塑造，谁就能先赢得消费者的心。
 据他介绍，他们的楼盘倾城之恋，在品质上处处严要求。他们邀请具有国家一级资质的泛华建设、东冠建设等公司来承担项目的工程建设，浙江省第一家具有甲级资质的浙江工程建设监理公司来为项目的工程质量把关，包括在建筑物顶部采用保温隔热层，部分屋顶采用耐旱、耐热、耐寒型草坪种植屋面，力求将楼盘高品质进行到底。
 物管公司：前期介入可减少麻烦
 “香港戴德梁行日前正式取得金色海岸的全权管理权，这也是公司在杭州取得的首个全管项目。”戴德梁行执行董事黄贵成告诉记者。
 位于杭州未来CBD钱江新城内的江景住宅楼盘金色海岸是精装修项目。很多人知道，精装修楼盘因为标准的不统一，交房时纠纷特别多，对此，戴德梁行有何特别招数？
 据了解，戴德梁行在精装修楼盘上有非常丰富的经验，比如公司全管的上海世茂湖滨、上海古北中央花园、北京中粮广场、深圳地王大厦等众多高档住宅和写字楼等都是精装修楼盘。
 黄贵成说，戴德梁行减少精装修楼盘交房纠纷，主要是在前期做好许多工作。公司将全面介入金色海岸前期、中期、后期的物业管理服务。在前期的产品建造阶段，戴德梁行将对金色海岸的景观设计、装饰装修的选材、室内装修施工、智能化的设置等方面提供专业的建议，协助开发商监督施工单位的施工质量；在项目快要完成时，代表开发商去施工单位那里收房，检查房子是不是与样板房相符，有问题及时提出，马上加以改进。这就过滤了一些问题，当业主真正拿到房子，就很少发生纠纷了。
 购房者：如何收房成为必修课
 随着“交房难”现象有可能进一步加剧，如何收房正在成为杭州购房者的一门必修课。有关专家建议，消费者在购置房产时，应该了解所买楼盘从规划设计到建设施工等诸多环节中可能出现的问题。同时，购房者在置业时不但要注意房价，还要更加注重其他综合因素。
 专家建议：
 一看房产品牌。好的开发商往往做得更全面，如在小区规划、环境设计、建筑水准等方面也往往会投入较多资金。购房者如果能抓住开发商树立品牌的心理，是可以选购到好的房源的。
 二看配套。房产的地段以主城区最为珍贵，因为它的周边配套都已成熟，其出行、购物、娱乐、健身、就医等配套设施完善；同时也应该注重小区内的配套设施，还有就是楼盘所用的建筑材料等方面，给生活享受带来的诸多的方便。
 三看建筑。建筑就像一个人的脸面一样，楼盘的外形和风格、楼层的高低、户型的大小都会影响购房人的“脸面”。如果楼层越高，就算售楼时每增加一层总价提高了1~2万元，也同样是受购房者欢迎的。
 四看户型。户型要南北对流，采光好，明卫，各功能布置齐全且科学合理分配，但最根本的还是与房屋总价相关。目前市面上受欢迎的面积在100~130平方米的户型，面积不大，但也可功能齐全。
 五看环境。小区规划是否合理、环境是否合适，对未来居住大有影响。买房者可注意一下小区的主景区、观景区、植被区和小景区的规划和布局，还有功能区域的布局和设计，包括游泳池、球场、道路、会所、体育健身场地乃至公共广场布置等。
 律师：业主收房时要擦亮眼睛
 面积缩水、规划变更、原来开发商承诺的网球场矗立起一幢房子……很多业主所关心的是，什么情况下有权利拒绝收房或者退房？
 浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟告诉记者，这些情况主要包括以下几种：
 一、根据《商品房买卖合同》第8条，交付房子与交付条件不符合，业主可拒绝收房。
 二、根据《商品房买卖合同》第10条，规划设计变更。如原来规划上有中心花园，实际没有，业主可拒受。
 三、交付逾期。按照合同约定，一般超过90天就可以退房。
 四、交付时测绘表上的面积与商品房买卖合同中约定的面积差异超过3%。
 五、产权办理逾期。超过90天业主可退房。
 六、根据《商品房买卖合同》第14条，基础设施配套和公共配套达不到正常运行标准，业主可退房。
退房可以通过两种方式，一是与开发商协商退房；二是通过法律途径，仲裁或者诉讼方式。
 链接
 毛坯房8大验收标准
 屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收：
 1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
 2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
 3、各种管道还应进行通水、试压、通气试验和暖气热工调试等验收工作。
 4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
 5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
 6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
 7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
 8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
 业主收楼注意事项
 交房是件喜事，但一不小心，也会滋生烦恼。这中间要注意什么事项，有什么招数，请看专家为您支招。
 第一步：注意交房通知单
 开发商约定的交房时限一般在通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
 第二步：做足准备功夫
 首先应看清开发商约定的交房时间，确定具体交房日期。然后是找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解哪些标的物是开发商必须交付的，买家权益有哪些。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同(契约)，各期还款单据(发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、交房通知书等等。
 第三步：查证
 要求开发商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》(简称““三书一证一表”)，还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。
 第四步：验房细节不放过
 查验完各种证件后，收房的关键时刻——验房正式开始，先是需缴身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，然后由开发商接待人员(开发商代表或物管公司人员)带领，到所购楼房依双方约定的交房标准查验房子状况。
 第五步：记录交房结果
 验完房后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。[em07][em07][em07][em07]

zenith18 · 发表于 2005-8-8 22:45

支持again

书剑飘零 · 发表于 2005-8-8 22:48

建议今年年底收房的业主收藏一下楼主的帖子！[em01]

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