[讨论]取消房屋预售制度

盛元房产 · 发表于 2005-8-18 13:02

房价增幅将放缓 人民银行建议取消房屋预售制 

　　中国人民银行昨日发布了《2004年中国房地产金融报告》。报告认为，房地产业是支柱产业，应继续支持其健康发展。但房地产信贷存在潜在风险，目前应坚持区别对待、有保有压的调控原则。报告建议，取消房屋预售制度，同时允许发达地区提高个人公积金缴存比例，并成立专门机构加强公积金监管。
　　房价增幅将放缓
　央行公布的这份长达30多页的报告预测，2005年和2006年住宅竣工面积的增长率将分别为28.8％和23.1％，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。
　　考虑到国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，预计2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。
　　不过，报告表示，房地产信贷将继续快速增长，预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款（不含公积金贷款）将达到1.9万亿元，将分别比2004年底增长20%和22%。
　　房地产信贷蕴藏风险
　　报告指出，2004年房地产开发商贷款增长得到了初步控制，增幅由2004年3月以前的40％以上，下降到目前的15％。另一方面，在2004年房地产开发资金总共筹措的17168.8亿元中，银行贷款的比重在55%以上，较往年有所提高，反映出房地产投资自有资金比例的下降，房地产贷款仍然具有潜在风险。
　　目前，在四大国有商业银行中，除农行的房地产不良贷款率相对偏高外，其他三大行的不良贷款率均在3%~5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5％。但房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7％左右。
　　与此相对，个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。2005年一季度末，我国居民个人购房贷款余额达到16743.7亿元，按揭成数为63%。报告认为，这一规模与西方发达国家相比仍偏小，地区分布也极为不均，在2004年居民购房贷款的增额中，上海、广东、浙江、北京、江苏五省市就占去了全国增加额60.2%。
　　报告认为，部分地区房地产市场过热及存在的市场风险、房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险、“假按揭”凸显的道德风险、基层银行发放房地产贷款存在的操作风险、土地开发贷款存有的信用风险以及新法律法规可能限制贷款抵押品的执行所带来的法律风险，是当前我国房地产信贷面临的最主要的风险。
　　房屋预售制度望取消
　　针对上述风险，央行在报告中也提出了相应的建议。报告建议，取消目前的房屋预售制度，进一步完善房地产市场管理。
　　央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。
　　其次，报告建议允许发达地区提高个人公积金缴存比例，进一步完善住房公积金制度，提高中低收入者的购房能力，逐步做到所有居民都能上缴住房公积金，并成立专门机构加强公积金监管。
　　截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元，实际缴存职工人数为6138.5万人，占在岗职工人数的58.4％。同期个人公积金贷款余额2096.2亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42.8％，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6％。

盛元房产 · 发表于 2005-8-18 13:02

对于买房的人来说将是欢天喜地，当然包括我在内，说实话，这几年对于买房的人来说，特别是一线城市的市民来说，简直是叫天天不应，叫地地不灵，因为如果你要想买现房就只要到二手房市场上去找，那样少则要多付几百元一个平方，多则几千，实在是有点冤，可是买期房等真正叫房的时候，开发商起先承诺的规划跟现实实在是没有可比性，对于大的开发商比如绿地集团还好一点，对于小开发商来说这简直是家常便饭。所以我觉得这是历史的必然，对业主和有实力的开发商来说是一件好事。
 我觉得现在有自知之明的开发商和代理商来说赶快抓紧做两个大项目，以壮大自己的实力，要不就赶快找个大树靠靠。

盛元房产 · 发表于 2005-8-18 13:03

现房销售频现申城楼盘市场
 以销售预售商品房为惯例的上海楼市中，近一个月内频繁出现现房销售的身影，以往来不及造房子的开发商，现在不得不等待时机卖房子。有些现房的售价甚至低于周围的期房。
　　据有关人士对新开楼盘的调查，在近一个月内，包括杨浦区兰州路1151弄、嘉定紫荆一村和嘉利坊在内的三个楼盘都以现房的形式上市交易，在上个月的21个新盘中，占到15%左右。除了以现房销售以外，这些楼盘的另一个主要特征是开盘价格普遍低于周边市场价格。处于内环线以内的兰州路1151弄项目，售价比周围新盘便宜了1000-2000元。
　　据业内人士透露，与现房销售相比，开发商更加喜欢期房销售的方式，在商品房开发的整个产业链条当中，需要庞大的资金支持。开发商一般通过自有资金或者贷款付清土地出让金，而原材料、建筑人工一般都有承建方带资兴建，随着商品房建设到一定的程度，预售回笼资金正好用于支付验收结束后的工程款，并且归还贷款和利息。
　　据荒岛工作室的研展部认为，一些项目目前进入现房交易完全是不得已而为之。由于从今年上半年开始，市场交易情况持续低迷，一些原本打算上市销售的楼盘耽搁了上市的时间，不得不以现房的方式上市。另一方面，一些较小的项目也具备现房销售的优势，在目前以自住为主要需求的市场里，能够看到景观和品质的楼盘比期房优势更大。而随着成交量的低迷，越来越多的目前在售期房很有可能进入现房销售，这有可能使上海楼市在市场的作用下重回现房交易的轨道。

盛元房产 · 发表于 2005-8-18 13:03

取消预售或促房地产业洗牌
 中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”业内分析人士认为，这一建议如果实行，将对房地产市场产生重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落，楼市供求关系起新的变化。
　　■建议影响首当其冲的将是房地产开发商，取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌。
　　一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。
　　长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。
　　房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是房地产开发企业鱼龙混珠，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。
　　■缓解金融风险积淀，遏制风险放大。
　　央行报告指出，一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加；另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下
　　当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。
　　■对消费者而言是重大利好：缩短贷款压力，减少期房风险。
　　在预售制下，购房人一般要提前10到15个月（长的达到24个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。
　　■短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落。
　　自2004年宏观调控收紧银根以来，全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。业内人士预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。
　　■楼市供求关系可能会受影响。
　　央行报告预测，2005年和2006年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8％和23.1％，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。但如果改期房销售为现房销售，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。一方面，因为买卖的只能是现房，这会推动存量房进入实际使用状态，有利于解决房屋空置问题；但另一方面，因为期房不能进入流通领域，供求可能会趋紧。在一定时间内可能会出现供小于求的局面。

驴子轱辘 · 发表于 2005-8-19 08:24

那杭州的开发商不是都要跳楼了

kekeguai · 发表于 2005-8-19 09:01

广州深圳这种情况好象比较多闹，羡慕的说。

我不知道 · 发表于 2005-8-19 09:20

杭州会不会现房啦期待呀[em02][em02][em02]

我系笨笨 · 发表于 2005-8-20 13:12

卖现房啊...下次买房可以看到实实在在的房子后再买了..这道是个好消息.

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[讨论]取消房屋预售制度

杭州不太可能吧