教科书一般的杭州楼市调控

zhouhonghu_007

2015年开始的楼市行情，有的城市早就失去了动力，杭州是唯一一个平稳向上运行了五年的城市，而且还在持续向好。
        它是怎么做到的?
今天的文章，准备系统地分析一下，杭州的楼市调控，是如何让杭州成为这个唯一的。这是一出堪称教科书一般的经典案例。

Part 1丨功夫在诗外

2016年9月开始的杭州楼市调控已经45个月了。这三年多时间以来：楼市供求合理，市场运行平稳，价格稳中有升，城市价值得到了持续的认可。
        背后的根本原因在于：杭州的城市运营者们，不是把房地产调控当做一个行业的调控，而是把调控作为运营城市的一种手段，是整个城市运营的一部分。
“功夫在诗外”。大河有水小河满，就是这个道理。
        我们应该看到的，是城市运营的智慧。捕风捉影的煽风点火，道听途说的批判指责，都不可取。城市，需要苦心经营，更需要耐心维护。楼市也是如此。
        那么，诗外功夫是如何体现的呢?

Part 2丨楼市背后是城市

        一座有价值的城市，给人的感觉是到处都充满活力和希望，东南西北的各大区域，中心到郊区的各大板块，主城到副城的所有城区，都让人期待。
        杭州目前就是如此。
        不管是武林广场、钱江新城，还是奥体、滨江，抑或申花、钱江新城二期，未来科技城、金沙湖、萧山科技城等等，都有清晰的规划和推进措施，而且似乎彼此角逐，暗中较劲，谁也不甘落后。
        这才是一座城市核心价值的最直接体现。杭州为什么能做到如此?
关键点：全市一盘棋。
        每天开德胜快速路的童鞋或许有印象，沿路的高架路牌上都有这句宣传语：“着眼杭州全市域、聚焦主轴钱塘江。”
政府部门的每个用词都是非常严谨而表义准确的，一定都是精雕细琢过的，这14个字里，有两个核心意思：1、全市域;2、主轴钱塘江。
        全市域，就是全市一盘棋。因为杭州的地理结构非常独特，市区山环水绕，传统的上城、下城、拱墅、西湖、江干五区，也就是最早所称的主城区，总共面积只有634平方公里，位列全国倒数。
        这个格局，显然是无法支撑杭州的未来发展的。
        于是，1996年，杭州从萧山切出了西兴、长河、浦沿三镇，成立了滨江区，主城五区也因此成为六区。但是，滨江区的面积，只有72平方公里，六区全部加起来，也还是只有706平方公里。
        很多人对706平方公里没有概念，我举个例子，杭州全市域的面积约是16853平方公里，超过北京。而主城六区仅706平方公里，大概只相当于全市的4%。
        换句话说，杭州有96%的市域面积都属于非主城区。撤市建区势在必行。在《杭州城市运营五步走》一文中，我有过详细论述。
        于是，2001年，萧山、余杭并入杭州，杭州六区扩至八区。更重要的是，萧山的1418平方公里、余杭的1228平方公里土地，瞬间把杭州的城区面积扩大到了3352平方公里。
        格局基本上有了，新的问题也来了：地域面积大了，但城市不够方正。加上钱塘江蜿蜒穿城而过，江岸线多曲折;西湖和群山居中，城市南北多隔断。这对于发展会有三大阻碍：
1、地铁网络不好分布;
2、城市快速路不便布局;
3、城市环线的完整性受到影响。
        要解决这三个问题，西南角的富阳、西北角的临安，都需要纳入城区范围。唯有如此，才能打破行政壁垒，真正从全市一盘棋的角度考虑，布局地铁、城市快速路和都市圈环线。
        于是，2015年、2017年，富阳、临安先后撤市建区。通往富阳、临安的轻轨，直接升级为城市内部一体化考量的地铁6号线和16号线，穿过富阳的中环、穿过临安和富阳的二绕，也因此能够更好地站在城市内部规划的角度推进。
        而且，这一轮的撤市建区和2001年不同的是，那个时候的萧山、余杭和主城区有很深的隔阂，三者之间交通、产业等关联度都不高，医保、学区等也不通，导致萧山、余杭名归而实不归。
        这一次，富阳纳入主城区之后，除了轻轨升级为地铁6号线，直接经滨江、奥体到达火车东站，彩虹快速路西延线、铜鉴湖大道均有明确推进，滨江、富阳合作区成立，富阳高铁站建成通车……富阳不再是孤立的富阳，而是杭州的富阳。
        临安也是一样，轻轨升级为16号线，直接接驳地铁3号、5号线的换乘站绿汀路站，青山湖科技城成为了城西科创大走廊的一部分，杭徽高速留下、老余杭到青山湖、临安之间还免费通行，而且还给临安预留了一个不限购的窗口，成为大量渴望在杭州置业的人的跳板。
        富阳和临安与主城区的界线和壁垒，被彻底抹平。
        在此基础上，“拥江发展”战略的提出，串联淳安、建德、桐庐的钱塘江，成为杭州城市中轴。再没有一个区或县市孤立于杭州之外，杭州成了一个完整的大城市。
        这就是城市运营的魅力。它不一定直接作用于楼市，但是它对于楼市的影响，很快就会显现。

Part 3丨城市价值推动楼市价值

        有个更宏大、完整的格局，杭州的城市规划和发展，开始一路狂奔。先看看杭州各大版图的战略：
中：望江新城、钱江新城二期、奥体、亚运村，四张王牌;
东：城东新城、艮北新城、笕桥新城、钱塘智慧城、钱塘新区、萧山科技城、空港新城、丁兰智慧城，八仙过海;
北：涵盖五个区、135.5平方公里的大城北建设，如火如荼;
西：良渚新城、瓶窑新城、西站新城、未来科技城、青山湖科技城，堪称五虎;
南：南站新城、南部新城、以及450平方公里的三江口，可以说是江南铁三角。
        而且，所有的板块不是孤立的，已经规划到四期的地铁线路，会把整座城市串联在一起，共同成长。
        可以说，目前的中国，一座城市内部，几十个主题战略和规划同步推进，同时都能取得较好的效果，而且都让人充满良好的预期的城市，这样的城市实在不多。
        这就是杭州的吸引力，每年几十万优秀的人选择来此，就是对城市的认可。
        也许在很多人看来，不如上海也好，不如深圳也罢，不如南京也行，但摊开这些城市的地图，受土地和空间制约的上海、深圳，地铁网络先完成的南京，越往后，可以腾挪的空间越小。
        杭州后来居上。不和谁比，但已自成格局。
        也许很多人说，杭州退二进三过于彻底，杭钢等一系列优质的二产代表企业都搬迁走了，而三产的孵化和二产的转型都需要时间。在转型完成之前，杭州的经济结构是不合理……
但这就是机会啊。正是因为正视这一切问题，所以才有了前面几十个板块的战略规划，才有了钱塘新区的横空出世，才有了不惜重金广纳人才的举动。
        如果杭州成了东京、纽约，一切都看上去很合理之后，就不再是一片朝气蓬勃的热土，就不会有如此强大的吸引力。
北上已中年，杭州正青春，这才是最让人心潮澎湃的地方。
        有了这个城市大背景，楼市的舞台自然广袤而丰饶。

Part 4丨会重蹈覆辙吗?

也有很多人质疑：经历了2010年的疯狂，2011-2015年的杭州，失落了整整五年。如今不怕重蹈覆辙吗?
不怕。很多界面都可以清晰地看出对比：
        那几年的杭州，年均增加人口仅5万人左右，去掉新生儿，外来人口数量极少极少，如今三年即增加百万人，已今非昔比;
那几年，阿里、网易、海康威视、大华等杭州最好的企业，都还在成长阶段，如果这些企业都已成长为行业龙头，特别是2014年9月阿里上市，一夜之间造就的千万中产多达万人，这都是购买力;
那几年，直播、电竞等许多新兴行业还没起来，网红等还没有诞生，新兴行业的造富能力还没人看到，如今，杭州俨然已是一座“网红之城”;
那几年，杭州的房子不涨价甚至跌价，但是在那几年买入的所有人，几乎全部在2016-2019年实现了身价翻番甚至翻了几番，哪怕只置换，起码也有十几万甚至几十万的需求存在;
那几年，投资杭州的是省内如温州台州的客户，北京、上海、深圳的客户绝不会稀罕杭州，如今，杭州已成为北上深的投资热土，这是城市实力变化的直接反映;
那几年，产业、交通等规划不去清晰，依然是个单核城市，如今，几十个板块在竞赛，地铁、高铁、快速路、高架全面推进，城市的距离在大幅缩小;
那几年，萧山、余杭都是排斥主城区的，更别说富阳和临安，如今，十区内的同城生活、工作已没有壁垒，都市圈的步伐也在快速推进;
那几年，杭州是封闭的，封闭的极致如萧山，是本土企业的私家菜园，外来企业如恒大，进萧山就面临本土企业的恶性竞争，如今，开放的杭州欢迎天下有志之士;
那几年，杭州的行政改革还没有完成，如今，最多跑一次已经实行两年了，优质的营商环境，吸引的是全世界的优质资本、企业入驻……
完全今非昔比，所以不可同日而语。
        不要带着偏见去嘲讽一个拼搏奋进的人，正如不要带着偏见去嘲讽一座努力向前的城市。

Part 5丨合理的供求才是关键

        说了这么多，回到楼市，回到市场和供求的本质。
        我在许久之前就细算过，杭州的楼市供求结构，是非常合理的。这得益于教科书一般的经典调控。
目前的杭州，大概还是维持在1:1:1的供求结构上，也就是：市场一年去化的量，潜在供应的量，和每年新推土地增加量，基本维持在1:1:1。
        如此循环。并监测和跟踪供应、需求、人口变化的动态交叉情况。一旦出现失衡趋势，立马调整。
        变化出现在2019年：杭州一年新增55.4万人口，而且2016年开始调控，调控之后开始交社保、个税的人，也都陆续缴满两年了，具备了购房资格，政府当然知道需求增加了，于是2019年开始出现土地供应大于市场去化。
2019年市场成交104748套，供应的土地预计可新增13万套，比市场成交量多出20%，今年也是一样，前五个月成交3.9万套，新增预计5.4万套，比市场成交量多出30%。
        如此做的目的，就是用时间换空间，逐渐扭转市场火热的趋势，让供求结构进一步趋于合理，让市场逐渐理性。
        这些变化，普通的购房者是不知道的，专业的人媒体人、研究人员可能知道，但是如果大家都不告诉购房者，只是一味地误导购房者，那就是别有用心了。
        所以可以想见，未来一段时间，越来越多的板块，将开始呈现供应充足的情况，不再一房难求。
        比如城东新城，在售、待售已有10个左右;东新、三塘，起码6-7个项目陆续上市;丰收湖板块也是如此。
        很多板块，都不用那么着急去抢了，有的板块，甚至已经可以慢挑细选了。留心的朋友自会发现。
        这就是调控的智慧，如果一味下猛药，杀敌一千，必然自损八百。
        读过《孟子》的都知道，七年之病，当求三年之艾。减过肥的朋友更加明白，日积月累的赘肉，不是一朝一夕就能瘦下去的，需要毅力与坚持，需要时间。
        操之过急，往往适得其反;急于求成，总是事倍功半。

gggbong

这篇文章上周有网友分享过

joe_white

房地产反映的是土地财政
是城市融资，扩大债务，问中央要钱的工具
无非就是你当前的城市扩张规模和中短期规划决定的

wzlkk

之前看到过了啊

skyfocus

“着眼杭州全市域、聚焦主轴钱塘江。”，这14个字里，有两个核心意思：1、全市域;2、主轴钱塘江。