广州全域解决方案出台；解决一房多证问题法律法规和政策研究

kelivn

        37号文“90/70政策”的取消是解决一房两证问题的政策环境。一房多证问题是因为“90/70政策”产生的，现在“90/70政策”已经取消。各地在出台解决一房多证问题政策时，也均明确为解决“90/70政策”产生的一房多证问题，实质上是对“90/70政策”取消的回应以及将一房多证问题作为历史遗留问题处理。如广州市增城区《关于办理增城区“一房两证，两证合一”房产登记的公告》明确：自2006年6月1日起因执行“90/70政策”（即国办发〔2006〕37号文）的住宅项目，存在多个房产证但实际为一套使用的住宅可向不动产登记部门申请合并登记为一套房产；长沙市在政策中直接规定在执行房屋限购政策时“90/70户型”房屋视同为一套住房；湛江市则规定新建房地产项目原则上不再强调“90/70”指标等。

kelivn

（一）同权方案相关政策
1、同权方案本质上是房地产调控政策中限购限贷政策的调整，属于地方zf房地产调控政策范畴，没有突破法律法规和政策规定。
一房多证问题本质上是“购买一套住房需要两个购房资格以及需要分别贷款导致交易困难、一房多证业主虽然实质上只有一套住房但不能购买第二套住房改善居住”的问题和矛盾，属于房地产调控政策中限购限贷带来的问题，可以在房地产调控政策框架内调整解决，属于地方zf房地产调控政策范畴，没有突破现行法律法规和政策规定。
2、同权方案符合房地产调控政策导向与目的
《深圳sw关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》第55条提出的“坚持‘房住不炒’，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”是深圳房地产调控政策的导向与目的。同权方案宏观上不会导致房价上涨，微观上可以平抑房价，有利于减少房地产炒作现象，符合“‘房住不炒’，稳房价，稳预期”的政策导向与目的。
2021年底以来zhongyang多次强调“支持居民合理住房需求”。一房多证问题作为严重影响居民合理住房需求的现象应该得以纠正和解决，同权方案也是落实zhongyang政策的需要。
（1）同权方案有利于增加住房有效供给，微观上可以平抑部分小区房价
“稳房价，稳预期”的根本在于增加住房有效供给。如上文所述，“715新政”下一房多证房产流动性进一步减弱，减少了部分小区住房有效供给，导致由于可出售住房数量减少。同权方案有利于增加住房有效供给，微观上可以减少炒作，平抑部分小区房价，引导市场合理预期，符合房地产调控的政策导向和目的。
（2）同权方案宏观上不会导致深圳房价上涨
首先，从供给端来看：2020年深圳一房多证房产大约仅占深圳存量商品住宅的2.78%，并且一房多证房产自2016年10月起不再增加，而二手存量房持续增加。由于占比较小，一房多证房产对深圳宏观房价影响微乎其微（虽然同权方案会导致供给增加，部分小区微观价格应该下跌）。根据2016-2020年新增住房成交平均套数测算，到2025年一房多证房产占全市存量住宅的比例将下降到大约2.46%。
其次，从需求端来看：同权方案下一房多证业主购买第二套住房的资格人数占深圳具有购房资格人数占比很小。根据深圳城镇职工基本医疗保险参保人数（与购房资格人口基本重合，区别仅在于社保年限，但以五年为时间维度将均有购房资格）测算，不算港澳台等新增的购房资格人口，同权方案下一房多证业主有购买第二套住房的资格人数（资格不代表实际需求，下同）仅占深圳具有购房资格人数的大约0.4%。且深圳每年新增大约50万城镇职工基本医疗保险参保人，一房多证业主具有购买第二套住房的资格人数占比会越来越小。


        最后，从供求关系角度看：同权方案下一房多证业主即使有购买第二套资格，基于深圳目前的房价，可以判断短期内大多数是置换，供求关系大致平衡。并且需要注意的是，根据深圳现行限购政策，一房多证业主如有贷款，即使能购买第二套住房首付需要七成（普通住宅）或八成（非普通住宅）甚至全款（如果两证房的两套房均有贷款且贷款政策没有发生变化），对于大多人来说是难以承受的（即需求受金融政策影响）。但是否有权利和是否有能力购买第二套住房是两个问题。需求不会短期内集中释放，应该是缓慢释放的过程，对宏观房价影响极小。

kelivn

（二）合证方案相关法律法规
1、《民法典》第二百零九条规定不动产物权的变更经依法登记发生效力。
2、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（四）项：同一权利人合并不动产的，可以向不动产登记机构申请变更登记。
3、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条:申请房屋所有权变更登记的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。
4、《不动产登记暂行条例》第八条：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条：《不动产登记暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
5、《关于发布国家标准<住宅建筑规范>的公告》（建设部公告第385号）5.1.1：每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。9.1.2：住宅建筑中相邻套房之间应采取防火分隔措施。
6、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》 第二十五条规定：重新申请消防设计审查可以修改经审查合格的消防设计文件。《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条规定：施工图设计文件需施工图设计文件审查机构审查批准后方可使用。
综上法律法规规定，申请不动产合并变更登记有法律法规依据，也是符合条件的业主的一项权利，并且一房多证房产分别登记为多个房产的现状也不符合相关法规和规范要求。一概不给予合并不动产变更登记不符合依法行政原则。但是法律法规同时也规定合并不动产登记申请需要前置审批程序。行政机关应该做的是规定合并不动产变更登记前置审批条件和办理流程。由业主根据规定的前置审批条件提出申请进行个案审批后进行合并不动产合并变更登记。合证也不会违背房地产调控政策的目的和导向，除了上述同权方案提到的理由，还包括合证的前提是业主需还完贷款解除抵押，大多数业主都没有经济能力提前还贷款后申请合证。这必然是缓慢释放供给和需求的过程。

kelivn

（三）反对解决一房多证问题的政策理由及分析
反对解决一房多证问题的声音一直存在，除了担心导致房价上涨（上述分析已经说明这种担心是没有根据的），更多的是从政策的角度提出反对意见，下面逐一进行分析。
1、反对理由：“一房两证房产是一定历史时期开发企业为规避政策限制而产生的特殊产物，“双拼房”涉及违规改建问题并存在一定的安全隐患。”
（1）认为涉及违规改建问题并存在安全隐患，维持现状是错误的。从行政管理职责的角度应该要采取措施而不是视而不见，维持现状，放任违规改建问题和安全隐患存在。
（2）定性是开发企业为了规避政策建设的房产，在政府主管部门、开发企业和小业主三者的关系中，责任的板子不应该或只打到小业主身上。在长达十年（2006年-2016年）的违规建设中，“成建制”地在政府部门监管眼皮下建设、销售几万套违规住宅，没有企业或者行政监管人员因此受到处罚或处分，没有责令什么企业整改避免这样的房产流入市场。因为如果有，就不会出现小业主购买了这些大规模违规进入市场的房产从而最终成了后果唯一承担者的局面。zf应该采取措施改变目前不公平也不合理的现状，而不是维持现状。
（3）基于上述两点，正确的做法是该整改就整改，纠正违规改建、消除安全隐患，整改后如果符合两证合一条件就发新的房产证。如果不符合条件，那就责令恢复成符合住宅规范（如符合《住宅建筑规范》5.1.1规定的每套住宅应设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间等规范）的两套房。
2、反对理由：“合法建筑物的登记发证并非一个独立的环节，而是建立在土地、规划、建设、验收等系列环节都合法的基础之上。对于两本不动产权证书是否变更为一本的问题，应从规划、设计、建设、测绘、验收等审批环节，重新审视“合二为一”的建筑是否满足套型住宅在质量、安全、消防等方面的要求和标准。只有经过认可的合法建筑，才符合重新颁发《不动产权利证书》的要求。”
（1）这个观点同样认可“重新审视合二为一的建筑如果满足套型住宅在质量、安全、消防等方面的要求和标准，经过认可的合法建筑，可以重新颁发《不动产权利证书》”。这正是《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（四）项“同一权利人合并不动产的，可以向不动产登记机构申请变更登记”和《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条“申请房屋所有权变更登记的，应当提交有批准权的人民zf或者主管部门的批准文件”的规定。
（2）如果认为“经过认可的合法建筑，可以重新颁发《不动产权利证书》”，就不能得出“不能两证合一”的结论。“符合条件可以两证合一”才是正确的结论。不能因为要“建立在土地、规划、建设、验收等系列环节都合法”基础上而使得两证合一程序相对复杂就不处理。既然有法律规定，政府也知道这些环节合法就可以两证合一，那么就应该出台简化操作指引，提供“一次性告知清单”，规定和告知业主如何在“土地、规划、建设、验收等系列环节”（即前置审批程序）取得批准文件，从而符合“质量、安全、消防等方面的要求和标准”。符合条件就批准两证合一，不符合条件就不批准两证合一。这正是依法行政的要义。
（3）维持现状，就是剥夺了法律规定赋予业主“可以申请合并不动产变更登记”的权利，既不符合依法行政原则，也不符合积极作为优化行政许可程序、优化营商环境的基本要求。
3、反对理由：“如果两证合一，有悖于住房政策导向和住房限购调控政策。”
（1）如上所述，两证合一从来都不是解决一房多证问题的唯一方案。提出这个反对理由的人狭隘理解了一房多证问题。
（2）符合条件的房产申请合并不动产登记是国家法律法规赋予的权利，地方政府房地产调控政策剥夺这项权利于法无据。
（3）如上分析，没有什么证据证明，两证合一或其他处理一房两证问题的方式会导致有悖于房地产调控政策的结果发生。解决了一房两证问题的长沙、东莞、佛山、广州增城、湛江等城市没有违背房地产调控政策导向。这些城市解决一房多证问题后也没有出现违反“房住不炒”要求、房价和预期不稳现象。长沙还是住建部认可的房地产调控的“模范生”。
（4）维持一房多证现状违背房地产调控“房住不炒、稳房价、稳预期”的政策导向和目的。决定一个小区二手房房价的，不是“冬眠”的二手房源，而是能卖出去的二手房源。而解决一房两证问题有利于增加住房有效供给，至少就有一房两证房子的小区来说可以减少炒作，平抑房价，稳定市场合理预期，这才符合房地产调控的政策导向和目的，也才符合zhongyang“支持居民合理住房需求”的政策导向。

kelivn

顶上去，让更多人了解这部分人的苦难。

kelivn

顶上去，广州走在前头了，杭州不要再装睡了。

kelivn

还能回复么？

kelivn

杭州要重视群众的呼声啊

kelivn

哪个部门都不来管？到底找哪里才有转机？

kelivn

继续努力！

kelivn

顶上去！

kelivn

希望能帮忙解决这个问题！

kelivn

顶上去再给大家看看，杭州做得怎么样？