世纪城外，最佳4.8W项目

中国蓝2017

中海望庐拿出预售证，高层4.8W，洋房5.4W。
在现在的市场，很多人好像失去了板块发展的判断力，都是直接拿周边二手房的价格来判断是否购买，一二手倒挂高则买、少则不买。
万科新都会1958自然就被作为了中海望庐的参照物，他的二手房成交价格大概在5.2W。然后，再看中海望庐的精装修和户型结构，还不如万科新都会1958，于是就有结论了，中海望庐没有购买意义。
如果如此判断，那就是放弃了个送上门的金苹果。
先看中海望庐所在的文晖板块，从板块来说他直接毗邻武林，比新天地、城东新城和武林关系更加紧密，可以说是武林2.0。
新天地、城东新城的新房价格在4.7W左右，那么他的上级板块价格在4.8W，这不是超级划算的事情么？正常来说，上下级板块差个0.5-1W是正常的。
正常价值逻辑应该是武林，然后文晖、再是新天地。新天地价格应该在了4.7W左右、武林类似于钱江新城的起码站在了6.5W+，那么文晖合理的价值逻辑应该在5.5W左右。所以从全局的价值逻辑上来看，4.8W的望庐绝对是新盘中的笋盘。
事实上，如果我们回到2017年，万科新都会售价已经是4.4W，而同期的世纪城是3.4-3.6W，未来科技城是2.8W。而现在世纪城的新房是4.5-4.8W、未来科技城是3.4-3.6W，新房的价格分别上涨了20%+，但是文晖板块却上涨了10%都不到，显然是欠涨。
文晖的欠涨是因为文晖是在中心，在过去的3年变化有限，发展远落后于世纪城和未来科技城么？
事实上文晖在过去3年变化是巨大的，甚至超过了未来科技城和世纪城。
文晖在过去三年基本完成了整体拆迁，对于市中心地块来说整体拆迁是涅槃重生。拆迁的后遗症是现在看起来不怎么好，就和望江新城一般，乱七八糟的。
另外嘉里中心拿下了文晖超级TOD地块，将在文晖打造地标。港企在文晖之前只在钱江新城和武林有商业落子，从港企商业落子也可看出文晖的价值应该是武林的延续。
整体拆迁的完成，嘉里的入驻，能说文晖没有变化？毕竟望江也是靠着整体拆迁、K11、钱江新城吹牛逼的。那么文晖难道不是一样的么？整体拆迁、嘉里、武林。
下城区对文晖的重视是显而易见的，因为下城区的未来社区也放在了文晖。上城区的未来社区在望江、萧山的在亚运村、余杭的在天空之城……未来社区必然在每个区的最核心的地段。
文晖发生了巨变，但价格只是小涨，这显然是不合理。事实上文晖马上会有新的土地挂牌，就在中海望庐边上，价格将上升至5.2W。所以，买了中海望庐，不用等多久马上赚进10%。5.2W的是相对合理的价格，从板块逻辑来说是合理的，从17年和现在的价格涨幅来说是合理。
那么回到最开始的问题，为什么万科新都汇1958的二手房仅5.2W呢？
万科新都会1958靠近铁路、毗邻高架、地铁不近，所以二手房5.2W一点不奇怪。如果没有长寿桥学区的支撑，估计还到不了这个价格。而中海望庐是文晖最好的位置，隔壁就是嘉里的综合体，地铁就在家门口。
关于学区是中海望庐的最大变数。从2020年招生范围来说东新路以东是长寿桥小学，东新路以西是德天实验小学。所以按2020年的学区划分，中海望庐肯定不是长寿桥，而是德天实验，德天实验属于菜小。但望庐交付后应该既不是长寿桥也不会是德天实验，而应该是隔壁待建的规划学校用地。
从下城区政府对整个文晖的重视程度及最近民办带公办的趋势来看，这边上的学区或许将有惊喜也不一定。比如上城区在望江搞了崇文公办，补足全拆全建板块学区的不足。
当然中海望庐缺点也十分突出，比如精装修，就如王总说的看瓷砖地面就知道精装修档次。另外小区规模太小，没几户，并且是商住混合虽然办公部分做的是300方的大平层类居住，但是谁知道别人买了干什么呢？
但是整体来说瑕不掩瑜，4.8W的中海望庐，依然吊打绝大部分4.5-5W的楼盘，唯一可以一战的应该是世纪城板块和另一个鸽子王杭源里了。
中海望庐和彭埠各盘比？地铁大家都有；商业难道彭埠拿港龙城比？和武林关系也是文晖优，和钱江新城关系两者相差不大。学区目前两个都没啥看点，但望庐有个彩蛋的机会，而这个彩蛋是金蛋的机会感觉还蛮大。

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