<P><b>alanhong</b></P>
<P><b>旧房拍卖中涉及的“上家”、“下家”、“物权”、“债权”及其他
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<P><FONT size=3>关于事务管理局拍卖旧房所涉上、下家间的论战，自拍卖结束后一直就不曾停息，综合网上言论，当前的态势是：“下家”多已取得旧房“三证”但仍未占有房产；而在已交还“三证”的情况下，相当部分的“上家”仍未腾退旧房。从法律上看，上家既已取得“三证”，则拥有了房产的物权（包括房产所有权与国有土地使用权），要求实际占有房产无可厚非；“上家”至今不肯腾退，主要是因为事务管理局尚未全部履行房屋换购协议约定的义务，也有一定依据。双方各执一词，似乎很难断定孰是孰非，其实不然，在法律上，这个问题还是清楚的。本人素对法学怀有较浓的兴趣，在此略作分析，仅供参考。</FONT></P>
<P><FONT size=3>首先谈谈本帖所依据的基本理论问题，即有关物权、债权及其相互关系问题。所谓物权是指权利人直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，债权主要依据合同约定而产生（当然还包括因不当得利、无因管理、侵权而产生的法定之债的债权，此不属本帖讨论范围，从略），是债权人根据合同约定请求债务人为或不为一定行为的权利。从概念上看，物权与债权的区别是明显的：物权是支配权，以物权人对物的直接支配为内容，而债权是请求权，只能以请求债务人为或不为特定行为为内容；物权是对世权（绝对权），物权的义务人是不特定的除物权人自身以外的一切他人，而债权是对人权（相对权），债权的义务人只能是特定的合同债务人。就物权与债权的关系而言，主要地体现在物权的优先性方面，换言之，在同一标的物上，既存在物权，又存在债权时，物权有优先于债权的效力。</FONT></P>
<P><FONT size=3>其次来分析一下“上家”与“下家”的关系问题。很多网友提出，上、下家间没有直接的关系，“下家”不能直接要求“上家”交房。这种观点既对也不对。在“下家”取得“三证”之前，这话是对的。因为此时“下家”只存在与事务管理局间的买卖合同关系，其只对事务管理局享有请求交付房产及“三证”的权利，这是债权，对象仅限于事务管理局，不能及于“上家”。然而，自“下家”取得“三证”时起，情况已悄然发生变化，“下家”已居于物权人的地位，当然享有了物上请求权，对一切妨碍其行使物权的他人，均有要求排除妨碍的权利，此时的义务主体已扩及于一切人，包括“上家”。在此情况下，“上家”对“下家”腾退旧房的要求，没有理由拒绝，这是物权法律效力的必然体现。因此，“上家”再以他与“下家”之间不存在直接关系，要求“下家”与事务管理局进行交涉，事实上已失却法理依据了。反过来，从“下家”的角度看，其与事务管理局发生了房屋换购关系，在该换购关系中，已明确约定将旧房的产权过户给事务管理局（事实上也是这么履行的），同时约定由“上家”继续使用旧房至<FONT face="Times New Roman">8</FONT>月<FONT face="Times New Roman">31</FONT>日。因此，在<FONT face="Times New Roman">8</FONT>月<FONT face="Times New Roman">31</FONT>日前，事务管理局不能要求“上家”腾退旧房，但<FONT face="Times New Roman">8</FONT>月<FONT face="Times New Roman">31</FONT>日后事务管理局要求腾退旧房就有了合同上的依据，“上家”如不腾退，就会构成违约；当然，因为事务管理局自身在政苑新房的交付问题上存在着严重的瑕疵，至今不能交付新房“三证”，“上家”在<FONT face="Times New Roman">8</FONT>月<FONT face="Times New Roman">31</FONT>日后继续拒绝腾退旧房，也可以视为系行使同时履行抗辩权的行为，从合同法上讲，也是有依据的。然而，归根结底，这种抗辩权仅具债权的效力，正如前述，在物权与债权的关系上，物权具有优先性，故在“下家”已取得“三证”的前提下，只要“下家”提出请求，“上家”就没有理由再以其对事务管理局的债权进行对抗。“上家”的救济途径只能是：基于换购合同，请求事务管理局履行义务，交付新房“三证”，并要求事务管理局承担违约责任。</FONT></P>
<P><FONT size=3>第三，我想展开谈谈“下家”的救济途径问题。就个人而言，我非常同情“下家”的遭遇，交了一大笔钱，拿到了“三证”，却不能堂而皇之地占有自己名下的房产，更有甚者，还要遭受个别无理无道的“上家”之谩骂，这是什么道理？！我个人以为，“下家”必须旗帜鲜明地维护自己的合法权益，可能的选项有以下几种：其一，基于合同关系，要求事务管理局继续履行合同义务——交付房产归“下家”直接占有。但基于拍卖合同明确约定的关于年底交房的不合理条款，又基于事务管理局无良无能的表现，这一选项几无奏效的可能。其二，基于物权行使物上请求权，直接起诉“上家”要求其退出占有的房产。行使该项请求权在举证责任的承担上相对比较简单，只需要证明自己享有物权即可，如今既已取得“三证”，要证明这一点还不是轻而易举？其三，仍然基于物权，并且基于“上家”占有其已不再享有物权的房产之实际，提起侵权之诉，要求“上家”停止侵权，赔偿损失。当然，在证明责任的问题上，提起侵权之诉，必须证明侵权事实、损害后果及二者的因果关系，同时还得证明“上家”的主观过错，相对比较复杂一些。以上三种选项，我个人觉得还是第二种最为简便易行。此外，在网上，我还注意到极个别“上家”曾扬言，要出租其仍然占有的旧房收取租金，我不知道这种情况实际上是否已发生，如确实存在这种几近无赖的言行，我个人认为在法律上仍然存在制约的措施。租金，用法律术语讲应归类于孽息，性质上属于从物，是附从于房产这一主物本身而存在的，根据“从随主”的原则，从物的所有权属于主物所有权人。既然“下家”已是房产所有权人，因该房产产生的租金收入当然也属于“下家”。“上家”没有合法根据取得该项租金收入，在法律上属于不当得利。“下家”在行使物上请求权的同时，可以一并向“上家”行使不当得利返还请求权。</FONT></P>以上分析与建议，纯属个人看法，也不知是否已将意思表达明白，如有不当，请批评指正。总体而言，我还是赞同多数网友的意见，“上家”与“下家”都是受害者，如有联合的可能，还是齐心协力向事务管理局讨要说法为上上之选。关于诉讼的说法，实在是万不得已时才行之。
发表于 2005-11-2 08:22
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