地下车库问题

lifeng1234

请问戴律师,我们公司是01年通过招标取得的出让土地用于商品房开发,其中有两个地下车库位于绿化底下是属于人防工程,拥有泊车位200多个,按目前的法律法规能否进行对外销售?,谢谢!

戴律师

如果是人防工程的话，那你们就不能出售了。

这段时间很郁闷

<P>所有权归人防部门，使用权归投资者吧，现在使用权一般都是归开发商吧</P>

戴律师

<P>既然所有权归人防部门，那来使用权归投资者呢？但现状一般都是房产商在使用或有偿转给他人使用。这说明法律关系没有理顺啊</P>

这段时间很郁闷

<P>国家有个“谁投资谁受益”的原则</P><P>开发商都说自己投资，所以地下车库使用权归他们。</P><P>但有些业主认为小区所有投资都是业主从房款里支付的。他们认为地下车库使用权归业主</P>

史君慧律师

<P>中华人民共和国物权法草案</P><P>第七十六条 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。 </P><P><P>会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。</P>

yangt

<P>已经卖出去的车位怎么办？这些钱到底归谁。</P>

ralf

<P>人防工程归谁所有？
作者：法典人生  出处：排档  时间：2005.10.22 22:49:32  
  
     ●　据报道，今年上半年因北京海淀区人防办将小区地下人防工程出租，华清嘉园的业主们认为生活受到严重干扰，遂将海淀区人防办告上法庭，此案于日前正式开庭审理。庭审中双方各执一词、争持不下，其争论焦点在于人防工程所有权的归属。原告认为工程造价已算入建筑成本，而业主的购房款则已经包含建筑成本，因此所有权应该属于业主；被告则辩称，人防工程是国防的组成部分，所有权应归国家所有，而相关法规均规定人防工程不列入公摊面积，原告也没有任何证据证明购房款中包括人防工程的建设成本。</P><P>    从现行法律规定看，到底谁享有该工程所有权确实难以轻易得出结论。按照1993年国务院机关事务管理局与中央国家机关人民防空委员会颁布的《关于平时使用人防工程的暂行规定》第二条规定：人防工程作为国家战备资产，平时应列入各部门国有资产管理范围，由各部门人防办实行集中管理。这似乎意味人防工程所有权应归属于国家。而国家人防办、国有资产管理局[1998]国人防办字第21号文件第二、三、六条的规定则更为明确：“人防工程是人防国有资产”、“人防国有资产是国防资产组成部分，在法律上确认为国家所有”、“人防国有资产实行国家统一所有”等等。但是人防工程权利归属的法律适用问题还要涉及到其他法律，如《宪法》、《民法通则》等。上述规定在法律渊源上属于部门规章，按照我国《立法法》的规定，这些规范性文件在效力上显然是低于《宪法》和《民法通则》，在冲突的时候，位阶高的规范优先适用。《宪法》明确规定了合法的私人财产受法律保护，《民法通则》也相应的规定合法的民事权益受法律保护，尽管这些规定不直接涉及人防工程的归属，但是对于下位法来说仍然不得突破这些原则性规定。</P><P>    具体来说，开发商建造房屋属于民法上的事实行为，依民法基本原理，生产自建是取得物权的原始方式，房屋及其附属部分由投资人即开发商取得所有权（当然其前提是获得合法的土地使用权）。建造完成后，开发商与业主签定商品房买卖合同，经过房屋登记业主便合法取得物权——建筑物区分所有权。而建筑物区分所有权又包括了专有权、共有权，成员权三个部分，业主除了拥有房屋部分的专有权外，对于列入公摊面积的楼道、电梯井、消防井、物业管理用房等公用设施，也享有按份共有权。至于像人防工程、道路、绿地、会所等设施虽然不列入公摊面积，但是作为整体建筑物的辅助设施，如果开发商与业主之间没有特别约定，所有设施应推定为小区业主共同所有。这是由三位一体的建筑物区分所有权之特性决定的（我国《物权法草案》对此给予了确认）。</P><P>    实际上，上述规章之所以规定了人防工程归属国家，很大程度是因为过去在城市地下建设的人防工程是由国家财政投资建设的，其所有权归属于国家没有疑义。但是最近十几年兴起的商品房小区配建防空地下室，基本上是由开发商投资建设的，也就是说人防工程早已进入了“私的领域”，除了国家因公共利益对其按照法律程序予以征用外，归属于私人产权是理所当然的。正是基于这个现实，1997年开始实施的《人民防空法》第四条就明确规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该规定虽然没有明确所有权归属私人，但承认了民间投资者可以对其享有私人权益。按照这条法律规定，业主通过继受取得的方式对该工程享有占有、使用、收益等物权权益则是毫无疑问的。</P><P>    退一步说，假如华清嘉园的人防工程相反是由人防办投资建设的，所有权自然应归国家所有，但这个举证责任应当由人防办来承担。按照民法上的占有原理，对于物的占有者（无论是有权占有还是无权占有），法律事先推定其享有与占有外观相符的权利，除了特殊的法定情形（如正当防卫、紧急避险、自助等合法行为），任何人不得随意侵犯已有的占有秩序。如果占有人属于无权占有，真权利人可以举证向法院诉请确权并返还财产、停止侵害、排除防碍、赔偿损失等。当华清嘉园的业主搬入小区居住以后，基于一般的占有外观，已实际构成了对人防工程的占有和支配，人防办未经占有人同意直接处分占有物的行为本身属于非法。因此，如果人防办不能提供出资证据，则所有权的最终归属对于本案并不具有决定意义（涉及到业主与开发商的另一层法律关系），即使业主的确权主张得不到支持，依据《人民防空法》第四条和先前的事实占有，也应该具备足够的理由将海淀人防办赶出华清嘉园。</P><P>这一类案件的出现，跟计划色彩浓厚、私权不彰的旧体制有很大关系，体制内混乱不清的法律关系，加上《物权法》的缺位，于是让即使处于纯粹私人领域的人们，也频繁招致“国家之手”的“性骚扰”，就不足为奇了。然而，虽然上位法依然没有提供可直接引用的法律条文，但对于审理本案的法官来说，法律的精神显然是更为重要的。在法律基本原则和法理的指导下，适当运用法律解释学的方法，作出合乎法律精神的判决应该不是一件难事。</P><P>
钟凯
2005-10-20于四川社科院</P><P>
</P>

lifeng1234

<P>所以目前还是一个比较模糊的禁区，在杭州据说有的车库国家鼓励其投资收益但还是不能办理产权证，可想而知，国家承认的东西到了操作层面还是有许多配套的东西要跟上</P>