住宅小区会所的物权归谁

凯凯的天空 · 发表于 2005-12-13 16:27

住宅小区会所的物权归谁
一物业管理公司来电询问：年初我公司接管一个住宅小区。该小区有一个较高档会所，由我公司负责管理和经营。由于小区大，入住率高，服务收费合理，会所生意兴隆，近日，若干业委会委员要求我公司公开会所开业6个月以来的收入，理由是他们认为会所是小区业主共有的公共活动和营业用房。我们不同意公开会所经营帐目，因为会所是开发商交给我们管理的，合同也是跟开发商签约的，开发商也一再强调会所的产权是他们自己保留的。请问会所的产权到底归谁所有？我们要不要公开帐目？



回答：会所的产权归谁，需具体情况具体分析。基本判断标准有二：一是会所是不是该小区的物业管理用房或公建配套用房，二是会所的建造成本有无摊到出售商品房的房价里《杭州市物业管理条例》第三十三条规定：“建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房）和公建配套用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工。”第三十四条规定：“建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积千分之三的物业管理用房和公共活动用房，以及总建筑面积千分之四的商业用房，由市、县（市）物业管理部代为接收。社区居民委员会的用房，按国家规定另行配置。物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该物业管理区域的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押。具体位置应该在办理销售（预售证）之前予以确定。”
据此，如果会所开始时就是当作物业管理用房和公建配套用房设计和施工的，那么会所的产权应当归全体业主共有（或者至少是法宝面积部分归全体业主共有）。此外，假如当时另外设计和建造了规定面积的物管用房和公共配套用房，那么会所的产权就有可能是开发商保留的。但如果有证据表明会所的占用土地成本、建筑安装成本全部摊到出售给业主的商品房价里去了，换句话说如果开发商事实上已经将会所卖给众业主了，那么会所的产权应当归全体业主。不过，从价格构成上来判断几乎不可能，因为现在政府对商品房价格管理很松。
《杭州市物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业管理企业根据物业管理服务合同有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。”第二款规定：“前款经营性收入的收支情况应按规定每6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。”通过查阅项目计划、设计图纸等资料，如果发现会所确实是物业管理用房或公建配套用房，那么应当由业主委员会交由物业管理公司管理和经营，物业管理公司应当按时公布收支情况，并且应当将收入专项用于物业共用部位，共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
毫不夸张地说，90%以上的业主并不知道自己所在小区有多小业主共有的物业管理办公用房和公建配套用房，更不清楚历年的收入是多少。该是盘盘自己家底的时候了！

忙里偷闲 · 发表于 2005-12-13 17:33

许多业主老早提出此问题，这就需劳驾你们去工作了！

凯凯的天空 · 发表于 2005-12-14 08:39

知道"五合一"门厅的事吗?这也算是香港的设计与大陆的物业管理法规的不同之处,就是13/16/19组团的放置信报箱的一些必入门厅,这也算是我们小区的物业管理用房,你说开发商怎样?我们正在努力.

工大职工 · 发表于 2005-12-14 10:23

什么意思啊？解释解释喏。

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