阅读“[调查]国信嘉园幼儿园的歌声是否扰民”一文，引起对国信嘉园小区内幼儿园的普遍关注。为此，本人就小区内开设幼儿园的合法性以及是否有涉及业主利益和该不该交物管费等问题进行了如下考证：
一、住宅小区内开设幼儿园是否合法性
杭州市人民政府办公厅转发市教委《关于进一步加强杭州市幼儿教育工作补充意见的通知》杭政办发〔2001〕126号文章规定：“……城建规划部门：根据中华人民共和国国标《城市居化区规划设计规范》（GB50180－93）的要求，在新建住宅区的规划中，按规定比例配置足量的托幼园所，并按城乡建设环境保护部、国家教育委员会制定的《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39－87）及有关规划指标组织设计审查，督促建设单位按批准的设计文件进行建设，并配合市计委做好移交工作”。“对新建的公建配套幼儿园和托儿所，一般予以整体规划和连体建造。建成后的托幼园所经当地教育行政部门验收后，办理独立产权证，性质属国有资产，归口当地教育行政部门管理。住宅区配套的托幼园所可以采用多种举办形式，由主管教育行政部门根据有关规定，确定承办者，并签订有关合同。要加强对住宅区配套托幼园所国有资产的监督管理”。
杭州市人民政府办公厅《杭政办函〔2005〕142号》文件规定：“……规划已明确是配套幼儿园、小学的，由土地前期开发单位或开发建设单位按照已批准的规划建设指标建成并验收合格后，无偿移交给当地教育行政部门管理使用……”。
依据上述法规来看，国信嘉园小区内建设、开办幼儿园应当是合法的。如果在规划中“按规定比例配置”的，幼儿园的产权人应当是滨江区教育局。在这一点上，我们只要了解一下国信嘉园的幼儿园是否属于新建小区的公建配套就可以把握了。
二、住宅小区内幼儿园该不该核实物管费
提出这个问题当然是国信嘉园的幼儿园从来就没有交过物管费。那么，它该不该交？
为此本人查阅了有关法律法规，发现国家与地方都没有这方面的具体规定。那么，毫无疑问，这个问题自然属于《民法通则》的调节范围。在一个小区内，业主享有法律的平等权。换句话说，就是：无论业主是谁？是单位还是个人，都得遵守规则，没有高人一等的事。
杭州市物业管理服务收费实施细则（试行）《市物价局[1996]225号》文件规定：“物业管理服务收费，是指依法成立的从事物业管理经营活动的物业公司接受业主委托，对房屋建筑及相配套的公用设施、设备、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供有偿服务所收取费用”。
住宅小区内幼儿园该不该核实物管费，应当看其是否是小区内的“房屋建筑”。是否享用了小区内的“公用设施、设备、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目”。
三、小区内幼儿园应当如何收取物管费
有业主极具代表性地说：幼儿园不收物业管理费，就意味着小区配套幼儿园产生的费用就要业主承担，对于没有孩子入托的业主而言，这是不公平的。尤其是贴近幼儿园的住户，更加深受噪音之害。
事实远非如此，请看：
1）幼儿园的水、电供应系统使用的是小区的共同总管网、总管线，增加了维修、维护费用。
2）幼儿园排污、排水系统以及垃圾存放，外运都占用了小区的公共资源。
3）幼儿园教师、学生日常的活动区域已经延伸到了网球场、羽毛球场和游泳池。分享了小区园林绿化环境、广场、道路等公共设施。而这些设施因使用人增加必然增加维修、维护、管理费用。
4）增加了外来人员流量（包括教师、学生、接送小孩的家长和送货等人群），安全管理上增加了保安、保洁的成本。
5）因幼儿园而引发的接送小孩的车辆，清运垃圾的车辆，送货的车辆，使用小区公共道路及停车空间，仅公共道路、停车空间的维护保养费用，每年的成本就不是小数目。 除此之外，当然还有……，这里就不一一说明了。
综上所述，幼儿园的物管费是必须按照市场调节价格来进行核收的。否则，将直接侵害业主的利益。国信嘉园的幼儿园是收费单位，招生面向社会，它所产生的费用，不应当由国信嘉园的业主来买单。
此外、受其噪音影响的业主，可以依据《民法通则》的有关规定，要求幼儿园采取整改措施，加装隔音板，约束人为噪音，给受害人以适应补偿等。
[ 本帖最后由 pleasure606 于 2008-10-22 14:11 编辑 ] | 
发表于 2008-10-22 14:02
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