新盘“抄底”入市风光无限存量房成“热锅上的蚂蚁”

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价格，还是价格。如今的楼市，购房者对价格似乎更加敏感。而开发商在开盘前也都纷纷做足市场调研，以免开盘走入“尴尬”。

　　从近期开盘热卖的楼盘中，不难发现，其在开盘价格上的优势都是比较明显的。新盘低价入市渐渐成为主流。

　　而与此同时，从杭州透明售房网了解到一组数据：目前杭州存量房已从今年7月份的2万余套上升为3万余套，创2004年以来的市场新高。

　　在新盘低价入市的冲击下，存量房生存状况究竟如何？

　　调查

　　新盘入市风光无限

　　上周末，杭州四个楼盘齐齐开盘，一番“欣欣向荣”之景象。

　　包括西城美墅、白马尊邸、西溪蝶园、阳光海岸在内的四个楼盘共推出600多套房源，超值价位的亮相，使得上周末的楼市迎来了两个月以来的最大丰收。

　　位于申花路丰潭路交界处的广宇·西城美墅首次开盘，推出1号和2号楼共计100多套房源，起价10600元/平方米，开盘当日下单，一次性付款更可享受97折优惠，按揭可享受98折优惠，由于开盘价格比去年周边楼盘13000元/平方米的开盘均价明显低了不少，开盘两天内即预订了74套，成交14套，成交预订率达到了88%。

　　同一天，位于西溪板块的西溪蝶园推出200套X90全能公馆，面积为86平方米，该全能公馆位于西溪蝶园一期北侧，最低总价90万元起，均价12500元/平方米，持万客会会员卡还会有其他优惠。据透明售房网显示，截至昨天13时，该楼盘已预订53套。而阳光海岸推出的99套房源更是在开盘当天就销售一空。

　　据透明售房网统计，上周末两天内，杭州主城区就预订了159套房源，相当于前一周总预订量(361套)的44%，成交量方面，两天内成交158套房源，相当于前一周总成交量(331套)的48%。

　　新开楼盘低价入市，从11月的市场反应可见一斑。

　　11月3日-11月9日，包括杭州的金色蓝庭、西溪里、柏悦轩、联合麦田；余杭的星运丽园、美地兰庭、西溪山庄和萧山的帝景园等9个楼盘开盘，推出了1800余套房源，极大程度地拉升了楼市人气。如在成交量方面，在此期间，主城区共成交331套房源，环比增加了122套房源；余杭区也成交了110套，环比增加了30套房源。

　　3万余套存量房创下纪录

　　而在新盘热销，拉动成交量的同时，相比前几月的市场，楼市的存量房却在逐月递增。

　　截至11月17日，杭州透明售房网的数据显示，杭州主城区可售房源达30416套，可售总面积达到387.5万平方米，这还不包括余杭和萧山的可售房源。

　　杭州透明售房网最早在2004年年底运行之初，全市总共有20826套可售房源。2005年全年，杭州主城区的实际可售房源量一直保持在12000-16000套。

　　据中原地产数据记录，从9月份和10月份的存量房数据来看，可售房源还在膨胀。如9月份七大区域共有24852套可售房，10月份则增加至28906套，而如今则有30000余套的存量，达到了2008年的最高值，也是自2004年透明售房网开通以来的新高。

　　低价入市新盘冲击存量房

　　一边是新开楼盘低价入市，一边是市场存量房逐月递增，不少业内人士指出，楼盘的低价入市对存量房的影响是毋庸置疑的。

　　“年底还有这么多楼盘放量，存量房受到冲击是不可避免的。”城东某楼盘相关负责人表示，今年7月份，在楼市还比较乐观的时候，该楼盘开出了13000元/平方米的价格，也受到了市场的认可和追捧，开盘一周预订了70%。然而，如今的低迷观望氛围不禁让这个楼盘发了“冷颤”。

　　“现在卖得不是很理想。”该负责人无奈地说。而原因很直接也很明显，新入市的不少楼盘开盘价“抄了底”，如城西某楼盘，原先预计是18000元/平方米，而开出后则减至15000多元/平方米。

　　确实，不少今年年中开盘的楼盘吃了牛市的“亏”。谁都没有想到，年中的“牛市”会变成目前的“熊市”。因此，当时也是根据市场的热度定了可以接受的价格，而在如今的市场上已经无人问津了。

　　深入

　　20余个新盘年前“赶集”

　　显然，新盘的冲击一波接一波，存量房的形势只会越来越严峻。

　　记者了解到，到今年年底，还将有20余个楼盘“赶集”上市。

　　如计划在12月开盘的主城区楼盘就有水岸枫庭、郡亭公寓、和庄、桦枫居、紫源公寓等。余杭、萧山在未来一个多月里也有数量可观的房源计划推出，如西溪山庄、东方一品、郁金香岸、金色钱塘、星运丽园、新湖·果岭、湘湖人家等。

　　面对市场的观望气氛，开发商最直接最有利的招数就是价格了，低价开盘并且赢得市场认可的楼盘在年底才能交上好运。

　　“现在是性价比当道的楼市。”即将于年底开盘的湘湖人家也已经做足了开盘课程。中粮集团浙江区域营销总监张晓莉表示，“距杭州‘24条’救市新政推出一个月来，性价比是楼盘热卖的关键，所以开盘也会从价格上做文章。”

　　存量房自降身价

　　那么，在低价入市占据主流的楼市下，存量房的命运会如何，又如何才能自保呢？

　　不少存量房已然坐不住了，开始自降身价，与新盘叫板。成交数据显示，9月份的成交量主要集中在新盘和降价楼盘上。

　　据统计，今年9月份六城区商品房的成交量是1584套，在成交量排名前六的楼盘中，降价楼盘正好占到50%，9月的楼市成交量在一定程度上还是依靠了降价楼盘的拉动。

　　其中，江干区的万象城·悦府和魅力之城分别以429套和222套的成绩位居9月楼市的销售套数冠亚军。而这两个楼盘就有一定代表性，一个是新盘，原先业内预计开盘价格将在4万元每平方米左右的万象城·悦府，实际开出来的价格只在28000元/平方米。而另一个则是以降价为代表的万科楼盘，最低7折起的优惠让不少人为之心动。

　　另外，包括拱墅区的名城燕园、南北西岸在内的存量房，也都纷纷通过降价调整拉动了销售量的增长。

　　而10月份类似的成交特征更为突出。据透明售房网统计，10月份杭州楼市的低迷趋势依旧，然而，现代景苑的降价销售带动区域成交量大幅增长。

　　10月住宅销售套数超过100套的是三家：东方郡、现代景苑和林风·御树，三家的销售套数总和是488套。而这三家，除了降价的现代景苑，其他两家都是新开楼盘。

　　除了不少存量房选择自降身价外，一些开发商也花了不少功夫，来吸引买家。

　　如银湖板块的久恒·铭鹤花园本周就推出了1.5万元起的首付，来吸引无房新创业的青年群体。该楼盘推出了“350万元爱心援助60位无房新创业青年幸福安家”活动，只要是符合条件的年轻人，开发商直接援助置业者房屋总价10%的现金作为购房款，可充抵首付款。而根据该楼盘目前的5000元/平方米左右的售价，不少青年置业者只要1.5-5万元的首付款就可安家，而且开发商还保证在三年内可以无条件退房。

　　降价并不是最好的方式

　　“必须有刺激购房者眼球的东西，比如价格、配套等。”不少开发商指出，价格当然是最直接的方式，但是并不是最好的方式，新开楼盘可以低价入市，但是在售楼盘却很难在价格上进行调整，于是，不少楼盘还是在潜心增加房产品的附加值，如配套、交通等，以求给楼盘再“加分”。如针对新政的购房入户，对楼盘所在的学区进行明确，或是花巨资增加近郊楼盘的配套等，这些都是刚性需求买家最为关心的问题。

　　另外，一些专家也指出，现在不能做“热锅上的蚂蚁”，而要做“勤劳的蜜蜂”，由于整体楼市还在观望，所以要想达到立竿见影的效果也绝非易事。但是，存量房要走出困境，就看现在肯不肯下功夫，真正为购房者考虑去给房产品的品质再加分，而这样的付出在不久的将来，还是会得到市场的回报的