对于＂回购/退房/换房＂我的看法

wuloji2001

对于＂回购/退房/换房＂我的看法
首先，我先谈谈经济适用房业主买商品房让zf回购的问题．
1.根据2007年12月份国家七部委出台的政策，回购仅针对2007年12月该政策出台后签合同的经济适用房＂新业主＂，对于＂老业主＂不存在回购，也不存在上市交易时补给zf差价的55%。北京2008年3月出台了经济适用房上市交易细则，规定老业主上市交易只需交给zf所享受的经济适用房面积增值的10%
2.杭州zf没有出台交易细则，即使对待新业主也根本无法操作回购。
3.现在国家需要拉动内需，银行利息大幅下降，09年还会继续降息，房贷政策越来越宽松，二套房松绑，投资性购房政策松动。国家巴不得你多买房子。
4.09年商品房价肯定会大幅下降，二手房也会随之下降，愿意买经济适用房的人会相对减少。而且从08年zf出让土地来看，zf出让土地的收入比前几年大幅减少，09年会减少更多。再有，不断地减税的政策也使zf税收收入减少。总之，zf的收入越来越少。这种情况下，不可能拿出钱来回购房子。
综上所述，对2007年12月七部委政策出台前签约的业主肯定不存在回购；对之后签约的业主，至少2009－2010年zf不大可能回购(经济形势变好前不会去激化社会矛盾进行回购)．

第二，再谈谈向越峰退房的问题．
1.首先越峰没钱了，若有钱它不可能推迟交房，现在zf是垫资八千万～一亿在建设兰苑，然后再拍卖越峰的资产首先用来还zf的债(包括给业主的违约金，若6-30交房，违约金就要一千万)．
2.业主不大可能让zf先替越峰垫资退房的钱．因为，当年招标肯定是合法的，越峰至今都是有资质的企业；后续因为某种原因导致建设工期大幅延长，按照合同，业主有权利退房，但是退房的对象是越峰不是zf，zf肯定支持大家按照合同办事．但是，退房给越峰？它没钱．
3.有同志说拍卖它的其他资产，例如商铺车库之类用来退房的钱．其实，第一条我说了，这个钱是用来偿还给zf垫资的钱．不可能首先用来退房的．
4.假设某位业主退房成功，那么别的业主也有可能去退房，若大家都退房的话，要６亿资金，zf不可能垫资的，越峰更是没有这么多资产用来抵债的．所以越峰原则上是同意退房的，但是没钱，业主愿意等的话可以退房－－－理论上讲这个快破产的企业欠了退房业主一笔30万的债，你敢这样退房吗？
5.退房的话，根据杭州的规定，２年内不能再申请经济适用房，而且，说老实话，23期以前选房的同志，真正符合现在杭州市选经济房政策的不太多，也就是说退房后永远没资格再买经济房了．而且，就算是符合杭州新政的同志退房了，２年后可以再次选房；但是别忘了：根据法规，二年后的经济适用房建筑面积是60平方，实用面积只有40多方，而且位置肯定是在绕城公路以外(仁和/余杭等地方，距离武林广场直线20－30公里.丁桥距离武林广场直线12公里)，而那时丁桥已经成为成熟住宅区了!

最后再谈谈要求zf换房的问题：
1.让zf负责换别的经济房，更是不可能的，想都不用想；你能换，别人也能换，2000户呢，怎么换？换到哪里？法律依据何在？合同上有规定吗？
2.若zf同意某位业主换房，呵呵，那么麻烦就开始了。这位业主会说我原来是东边套，面积是大于90的，楼层是8楼的，两房朝南的......若换来的房某些地方不能让这位业主满意，那业主又可能会闹事；而且，这位业主能换房，那其他业主也能换房，也要满足这位业主的所有要求......,zf有2000套能满足所有业主要求的新房吗？而且有的同志想要九堡的，有的三墩的，有的杨家村的，有的还想要三里亭的......。另外，若开了这个闸，以后其他经济房的业主也会以各种理由集体要求zf换房，呵呵，那时zf就热闹了。

上述就是我的看法．咱们只能等着半年后拿违约金，等交房吧．


http://news.xinhuanet.com/house/2007-12/01/content_7178709.htm
7部门联合发布《经济适用住房管理办法》(全文)  
2007年12月01日 09:39:20 　来源：中国新闻网  


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    中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》。以下是建设部网站公布的《办法》全文：

    经济适用住房管理办法  

    第一章 总 则

    第一条 为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

    第二条 本办法所称经济适用住房，是指zf提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

    本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民zf所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民zf规定条件的家庭。

    第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

    第四条 发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，zf主导、社会参与。市、县人民zf要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民zf对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民zf实行目标责任制管理。

    第五条 国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民zf建设或房地产行政主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

    县级以上人民zf发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

    第六条 市、县人民zf应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

    第二章 优惠和支持政策

    第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

    第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和zf性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由zf负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

    第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民zf经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

    购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

    第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

    第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

    第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

    第三章 建设管理

    第十三条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

    第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

    第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民zf应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

    第十六条 经济适用住房建设按照zf组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民zf确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

    第十七条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

    第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

    经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

    第十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

    第四章 价格管理

    第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民zf直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

    第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

    第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

    第二十三条 价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

    第五章 准入和退出管理

    第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民zf按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民zf应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

    第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

    (一)具有当地城镇户口；

    (二)家庭收入符合市、县人民zf划定的低收入家庭收入标准；

    (三)无房或现住房面积低于市、县人民zf规定的住房困难标准。

    经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民zf根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

    第二十六条 经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民zf)、市(区)、县人民zf逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

    第二十七条 经审核公示通过的家庭，由市、县人民zf经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

    第二十八条 符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受zf优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

    第二十九条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

    第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

    购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由zf按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

    购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向zf交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民zf确定，zf可优先回购；购房人也可以按照zf所定的标准向zf交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

    上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

    第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由zf按规定及合同约定回购。zf回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

    第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

    第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

    第六章 单位集资合作建房

    第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民zf批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民zf规定的低收入住房困难家庭。

    第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

    第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

    第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民zf统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民zf以成本价收购后用作廉租住房。

    第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

    第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

    第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

    第七章 监督管理

    第四十一条 市、县人民zf要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

    第四十二条 市、县人民zf及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

    (一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

    (二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

    (三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

    第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民zf经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

    第四十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

    第四十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

    第八章 附 则

    第四十六条 省、自治区、直辖市人民zf经济适用住房主管部门会同发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。

    第四十七条 本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

    第四十八条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。

    第四十九条 建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房200477号)同时废止。



http://house.sohu.com/news/2007-12-04/403600.html
我爱我家：经济适用房新管理办法表态
搜狐房产 house.sohu.com 2007年12月04日10:35 焦点房地产网 发表评论



　　12月1日，由建设部、国家发改委、监察部和人民银行等七部门联合发布了《经济适用房住房管理办法》。该办法细致明确了经济适用房审核、转让和监督等相关规定。我爱我家房地产经纪公司认为新管理办法主要突出以下几个方面：

　　经济适用房新管理办法的四点变化：


　　第一、明确提出经济适用住房单套建筑面积限定在60平米左右，通过降低住房舒适度和消除投资属性来避免分配失当。


　　《经济适用房住房管理办法》限定经济适用房在60平米左右，在增加住房套数的同时，一定程度上降低住房舒适度。通过增加住房套数和降低住房舒适度保障经济适用房实际供给低收入人阶层，解决住房难问题。因为以往建设的经济适用房存在户型过大、舒适型偏高，导致经济适用房没能真正地售给中低收入群体。此次明确经济适用房限定面积为60平米左右，并明确提出购买经济适用房不得出租经营，以及在二手房经济经济适用房转售环节的严格限制极大地消除了经济适用房的投资属性，使得投资者和骗购人群消除了购房动机，回归并强化了经济适用房是保障中低收入人群住房自住需求的本质。


　　第二、明确经济适用房属于“有限产权”。


　　经济适用房之所以被强调是“有限产权”，是基于《物权法》的前提下，对于经济适用房的所有权来说业主只享有房屋所有权，而土地使用权仍为国家所有。也就是说经济适用房属于业主和国家“共有产权”，相对购买经济适用房的业主个人来说只能享受房屋而非土地的有限产权。


　　“有限产权”主要体现在房产转售环节上，《经济适用房住房管理办法》规定未满5年不得直接上市交易，有其他原因需要转让的则由zf按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。满5年经济适用房可上市交易，但应按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价向zf交纳土地收益等价款，zf可优先回购。同时，购房人在按规定缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。


　　经济适用房在转售环节的严格限制基本消除了房屋的投资属性，最大限度地促进经济适用房用于解决中低收入阶层住房困难，同时，国家也会考虑并保证业主房屋升值所得收益。


　　第三、经济适用房管理体系逐渐规范。


　　《经济适用房住房管理办法》的出台对经济适用房申购管理程序做出了进一步规范，提出制定申请、审核、公示和轮侯制度，与此前北京市zf提出的“三审两公示”制度吻合。同时，zf在准入条件和退出管理上更加严格。审核机制和管理程序的严格化，确保了保障性住房在分配环节的严格把关，使保障性住房能够在真正意义上用于解决中低收入人群的住房困难。


　　第四、经济适用房供给实行“多管齐下”。


　　在新公布的《经济适用房住房管理办法》中，将“单位集资合作建房”首次纳入经济适用房建设体系内。此前的经济适用房建设主要是依靠国家提供土地，开发商兴建模式。由于国家城市土地供应有限以及资源有限等因素制约了经济适用房的供给。


　　此次提出多种供给模式主要包括zf供给、符合各项标注的批准的“单位集资合作建房”以及购买和调配其他单位剩余经济适用房、开发商在商品房开发中配建等办法。这种“多管齐下”的供给模式将有效改善以前单一zf供房的供给形式，对经济适用房的全面建设和完善即到积极的促进作用。


　　★新、旧经济适用房管理区别化对待：


　　《经济适用房住房管理办法》明确该办法适用尚未销售的经济适用房的准入和退出管理等，对于已销售的经济适用房仍按照原有规定执行：

　　北京市满5年经济适用房转售需缴纳款项：


　　1.缴纳成交额×10%的综合地价款； (发帖者wuloji2001在这里存疑：因为没有区分所购经济适用房面积中按照商品房价格购买的面积和按照经济房价格购买的面积．按照法律，经济房面积中以商品房价格购买的面积已缴综合地价款，买卖所得应全部归业主所有；经济房面积中以经济房价格购买的面积需交纳综合地价款)


　　2. 1.5%契税（140平米以下）；


　　3.万分之五的印花税

　　未满5年经济适用房转售需缴纳款项：


　　1.按（成交价－审批表原购买价）的差额×10%缴纳综合地价款；


　　2. 1.5%契税（140平米以下）；


　　3.万分之五的印花税；


　　4.营业税5.5%；


　　5.个税按全额1%或差额20%缴纳


　　据统计北京市现有15万套已售经济适用房，主要集中在北部天通苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)和回龙观地区。据我爱我家天通苑店人员介绍，由于《经济适用房住房管理办法》的出台，这两天来电咨询相关政策购房者比平时增加40%左右，成交量明显回升。原因主要是相关细则出台，打消了消费者观望态度。


　　目前，天通苑已满5年经济适用房均价在8500-9000元/平米，满5年与未满5年经济适用房交易比例为4：1左右。我爱我家相关人士表示，随着政策的逐渐明朗，该区域经济适用交易将进一步回暖。


　　★有效激活二手房市场对缓解经济适用房供不应求及保障中低收入住房需求具有巨大作用：


　　北京市zf在加大经济适用房供给力度，保障中低收入人群居住方面提出了“3年提供两个1000万”目标，即zf在未来3年内提供1000万平米的经济适用房面积和1000万两限房。但是按照《经济适用房住房管理办法》规定经济适用房的60平米和两限房的70-80平米住房面积计算，3年内zf提供的保障性住房大致在30万套左右。然而，目前北京市有500万套存量房储备，如果按照国际最低二手房流转率6%来算，二手房一年的交易量就应该在30万套左右（2006年只交易了7.5万套）。二手房1年的交易量和zf3年保障性房屋供给量相近。


　　由此看来，有效激活二手房市场对加大北京市房屋供给具有重要作用。只要zf通过有效的政策调节，激活并有效地释放二手房源就能对解决城市中低收入住房问题起到了积极的促进作用。同时，激活二手房市场释放供应相比于国家投入巨大的人力、物力和财力建设保障性住房更简单，效应更加明显和立竿见影。


　　综上所述，激活二手房市场，有效释放二手房源对于北京市房产来说作用巨大。通过规范市场秩序，调整相关政策，促进二手房成交对解决中低收入住房问题具有积极作用。

[ 本帖最后由 wuloji2001 于 2009-1-9 08:48 编辑 ]

天悦

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靓靓6幢

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