临江花园业主志愿者大会纪要(含每次的更新内容)

忽悠星爷

临江花园业主志愿者大会关于小区建设的意见
                                                                                                                        2007/06/01

一，        业主志愿者大会成立的原因，组成，运作方式以及目标：

一）， 成立原因：

小区目前存在铁路噪音问题， 物业资质和管理问题， 小区第三幢移动发射基站问题， 小区公共资源管理问题， 部分老楼设备和设施改造以及升级更新问题。

二）， 组成和运作方式：

临江花园小区业主志愿者大会由入住的部分业主自愿组成，通过广泛听取汇总全部入住业主的意见并在业主临时委员会的支持下和物业直接发生合作关系。具体组成为：高层和小高层每单元或每幢至少2-3位业主代表，多层每单元至少1位业主代表。所有业主代表的主要职责是认真听取并汇总其所在单元或幢所有入住业主的意见和建议，然后交由业主自愿者大会集中讨论形成统一意见以后转交物业公司处理并安排业主志愿者对物业公司进行适当的帮助、监督以保证业主意见、建议的具体实施。业主对小区的任何合理化建议、意见以及对物业公司的看法、要求等，都可以通过所在单元或幢的业主代表集中反馈到业主志愿者大会讨论决定处理办法后最后交物业公司具体实施。

三）， 成立以及运作目标：

通过全体业主更主要的是业主代表的努力并在物业公司的配合下，改善小区居住环境的硬件和软件，协调和物业公司的各种关系，最终达到提高小区档次的目的。

四）， 临江花园业主志愿者大会的口号：

团结（全体业主）， 努力（参与管理）， 促进（物业管理水平）， 提高（小区档次）。

二，         第一次业主志愿者大会已经在2007年06月01日晚上举行。共有14户（20多位）业主志愿者参加并商量达成许多对小区建设有积极作用的意见和建议，并拟订了初步的实施计划。

三，        具体的讨论项目和业主代表意见以及处理办法：

1，        关于小区路面停车以及停车收费问题：

1）， 地面停车位所有权为全体业主共有， 所规划的车位可以由全部业主投票表决是否收取费用或者也可以参照其它小区标准按100元/月收取， 但所有款项应集中管理在一个独立的专门帐户中， 主要用于小区内的公共部分绿化， 设施等的升级和改造。 物业公司可动用的比例应该被限制在一个合理的范围内， 且具体用途也只能是管理费用和小区公共设施的维护或者由全体业主表决后指定相关费用的用途。

2）， 小区内部车位满员后，需要物业公司报交管部门批准在小区外围扩展车位。

3）， 关于具体小区内外部车位资源的使用， 应该秉承公平合理的原则， 在业主代表大会和物业协商的基础上处理， 促使业主公平使用车位并合理缴纳费用。

2，        物业资质以及物业管理费用问题：

1）， 鉴于临江花园物业面积在30万平方米以上的事实， 物业公司的资质必须在约定的时间内达到法定的二级以上才具备基本的管理资格。

2）， 物业公司资质在约定的时间内达到二级以后， 由全体业主对其服务进行打分和满意度评估以决定和物业公司未来的合作关系。

3）， 具体物业管理费用的收取和标准， 应该由临时业主委员会在广泛听取业主志愿者大会意见和建议以后， 参考其它小区费用标准来共同制定并实施。

3，        铁路噪音问题：

鉴于铁路噪音声源的暂时不可消除性， 需要改进消声屏或者减震沟（具体需要业主集思广益）并需要物业公司牵头实施。或者改善玻璃窗结构质量等， 具体需要业主志愿者大会具体谈论再做决定。

4，        基站问题：

3幢楼顶移动基站对小区业主存在辐射风险和危害。 鉴于3幢楼顶使用权归全体3幢住户所有，前期物业所签定的移动基站合同并不符合楼顶所有权具有者的利益且并非根据业主的意愿， 3幢全体住户可以投票表决是否废止基站合同； 或者由全体入住的业主投票决定是否废止因为基站辐射是针对全体入住业主的。

5，        公共资源管理问题：

物业公司应该聘请专职的各种专业技术人员对小区实行科学化系统化管理并对小区绿化、设施、卫生、 保安、业主服务等项目进行规范性管理或者维护。现在业主代表发现有如下这些问题希望物业公司及时履行管理和维护责任：

小区绿化：杂草很多， 树木花草没按合理标准修剪养护甚至浇水施肥。

小区设施：健身器材和其它设施未及时养护更新或者增添升级。游泳池应当加强管理并注意消毒和防蚊，原则上不允许非小区内业主使用游泳池；应该在至少小区两个大门的合适位置设立小区信息公告栏， 发布一些必要的通知或者公告。应该设立长驻车辆通行证制度并实施方便业主的管理方式，外来车辆严格登记。

小区卫生：存在不按时打扫卫生现象； 从事卫生打扫的人员不够专业需要进行系统化重新上岗培训； 楼道电梯墙壁地面污损没有进行及时处理或者合理的保护； 小区垃圾没有进行分类包装和回收， 需要重新安排分类回收， 禁止混装。

小区保安：注意保安的业务技能培训以及保安形象培养同时要保证人员的稳定。

业主服务：需要设立专门的业主服务电话专人值班， 对于可收费服务项目应当书面公示标准；对于日常服务项目， 物业公司应当张榜让业主了解内容。小区的监控录像应该保存3-7天并且要保证设备拍摄的清晰程度。

6，        部分老楼设备和设施改造以及升级更新

物业公司应当协调自身各部门的协作关系并明确各部门的业务或者职责范围， 成立专门的协调或者接洽人员来处理部分老楼设备、设施的改造以及升级更新， 争取做到规范化集中化管理以方便物业公司和业主间的合作。具体操作办法和费用标准， 物业公司可以和住户或者业主自愿者大会协商。目前要做的是统一处理部分老楼的窗户更新，墙面清洁和防渗漏处理， 防盗门统一安装， 楼道维护更新， 水电煤气网络和电话线路管道的合理化安装工作。

7，        物业公司应该加强和业主的直接沟通：

物业公司现在可以和临江花园业主志愿者大会直接沟通， 或者通过临时业主委员会和业主志愿者大会进行沟通。最好定期（比如每月一次）举行和业主志愿者大会代表的座谈会加强业主和物业公司的交流和合作。

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炮兵

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