从程序上看，续聘同人物业的表决结果显属无效

结邻是缘

从程序上看，续聘同人物业的表决结果显属无效

3月13日，政苑小区业主委员会公告称：根据《浙江省物业管理条例》的有关规定， 3月6日晚6：30至3月8日晚9：00，以书面方式召开业主大会，就“是否同意续聘同人物业公司，并同意在原物业费基础上提高0.06元/平方米·月”一事进行投票表决。3月11日晚7时，本委员会及邀请的7名业主，对本次投票进行统计检票。本次表决共发放表决票1857张，回收表决票1307票，回收率70.38%，其中，同意909票、不同意275票、弃权75票、无效48票（同意续聘不同意涨价）。本次投票中尚有550票未进行投票表决，根据《政苑小区业主大会议事规则》规定，逾期或不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数，因此最终同意票数为1459票，占78.56%，不同意275票，占14.80%，弃权75票，占4.03%，无效48票，占2.58%。本次表决符合《浙江省物业管理条例》的有关规定，表决结果有效。
表决结果究竟是否有效？围绕这一问题，不少邻居发表意见，也有作为业委会成员的律师邻居出面作了学术上的解释，并认为表决结果有效。在此，本人发表管见，供邻居们参考，也请律师邻居指教。

业委会组织业主就是否续聘同人物业进行表决，属于法律行为，是否有效，取决于这一行为是否符合法律的规定——包括程序和实体的规定。如果该行为在程序上违反法律规定，自然属于无效行为，表决结果当然无效，至于其他问题，也就没有探讨的必要了。
遗憾的是，本次表决行为程序上严重违法，属于无效行为。律师邻居认为，目前规范物业管理关系的法律规范应该是国务院于2007年修订的《物业管理条例》，该《条例》未作规定的，适用《浙江省物业管理条例》的规定。对于这一观点，本人表示赞同。国务院《物业管理条例》第十二条第一款规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”；第十三条第一款同时规定，“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”政苑本次表决采取了“书面征求意见的形式”，应该说符合《条例》第十二条第一款的规定，但从开始通知到投票截止日仅仅数天时间，明显违反第十三条第一款关于“15日”的规定，属于程序违法且是严重违法的表决行为。任何一项法律行为，如果程序违法，可能导致的法律后果有二：1、属于程序严重违法的，该法律行为无效；2、属于程序轻微瑕疵的，一般不影响其法律效力，但须就瑕疵之程序予以补正。由于国务院《物业管理条例》关于“应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定，系业主行使权利之必要保证，显然属于重要的程序规定，违反该规定当然属于程序严重违法，应认定为无效。虽然未送达表决票的原因也许很复杂，但此次表决在通知这一环节的严重违法与造成二三百业主未能收到表决票的事实却存在法律上的因果关系。程序上的问题还有：1、表决票的送达方式存在瑕疵。不少邻居反映，送达时物业工作人员还等着现场填写反馈，致使碍于情面只得填写“同意”；2、表决票的收取、唱票以及监票不规范透明，无法给广大业主一个公平合理的解释。
综上所述，本次表决在程序上严重违反了国务院《物业管理条例》之规定，表决结果当然不能发生预期的法律效果。正确的做法，只能是按照法律规定的程序，重新进行表决，还广大业主应有的权利，真正让广大业主自行选择满意的物业公司。

不含萧余

律师在继续忽悠！《政苑小区业主大会议事规则》出台在《省物管条例》修改之前！！《政苑小区业主大会议事规则》关于表决票的计算方法，应当根据最新的法律法规进行修改。这是《规则》所明确的。
        至于律师反复强调的，《省物管条例》与《国务院物管条例》的冲突根本就不存在！！《省物管条例》只是对《国务院物管条例》未明确的未回收票如何计算问题进行了补充规定。
        律师，请继续忽悠！！！！！！再忽悠，送回去接受社会主义法律常识再教育。

[ 本帖最后由 不含萧余 于 2009-3-23 22:12 编辑 ]

不含萧余

期待媒体介入!

tyoop

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勇追真理

楼主说得好

梦里昙花

说得有道理。都在说要依法办事，就应该按规定办。

hzok

:lol