保利VS万科：谁先达到1000亿元

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保利VS万科：谁先达到1000亿元
http://bj.house.sina.com.cn  2009年03月27日07:50  第一财经日报

　　吴晓波
　　“回顾2008年并非易事，这一年有如此众多的事件发生。这一年与2007年反差如此强烈。”这是万科A(000002.SZ)年报中的致股东信开篇语。
　　去年房企全国销售额超过200亿元只有三家，万科478.7亿元，中海发展(00688.HK，下称“中海”)266.6亿元，保利地产([url=http://bj.house.sina.com.cn/company/gzpoly1.html]企业专区,旗下楼盘)[/url](600048.SH，下称“保利”)205.11亿元。与中海的沉稳谨慎相比，万科与保利在近几年间一直采取激进式的发展步伐，这导致他们在2008年所遭遇的问题也极为相似：高存货、负债率上升、增速放缓、存货跌价减值……
　　但是，这并没有妨碍保利迎头直追的态势。今年2月，保利签约面积20.66万平方米，销售金额20.19亿元，已接近万科一月销售21.6亿元的业绩，其追赶万科的势头已十分明显。
　　与同等量级的同行比较，万科除了规模上的优势之外，其他的优势正在减弱。根据2008年年报，万科的销售额仍然遥遥领先，但其净利润却落后于中海。此外，万科2008年的净利润仅40.3亿元，同期中海的净利润达50.5亿港元，约相当于44亿元人民币。同时，去年万科的净利润率只有9.8%，保利却为14.42%，较万科高出4.62个百分点；同期中海的净利润率则高达26.73%，约为万科的3倍！

　　市场份额：
　　保利增幅是万科10倍
　　尽管在2007年末，万科董事长王石(王石博客)率先提出拐点论，由此开始的降价大战跑赢了大多数同行，令其在年末手握约200亿元现金，万科的市场份额也从2007年的2.07%上升到2008年的2.34%，增幅为13%。小数点之后的微弱之差，就意味着60多亿元的销售额。
　　不过，在淡市仍然实现了20%销售金额增长的保利，市场份额的上升速度明显快于万科。
　　保利地产
董事总经理宋广菊昨天对《第一财经日报》表示，保利2008年在全国一手住宅的市场份额已超过1.3%，增幅理想。这意味着，仅仅用了一年的时间，保利的市场份额已翻了一番，较2007年的0.58%增幅超124%，接近于同期万科增幅的10倍。
　　但宋广菊表示，保利只希望能在资本市场的融资支持以及扩大销售规模的方式下，继续争取2010年能达到总资产1000亿元的短期目标，年销售额的规模不一定要向万科的千亿目标看齐。同时，保利希望2009年的利润能达到40亿元左右。
　　对于规模增长，万科曾经预计2014年会达到年销售千亿的目标，但万科董事长王石却在最近接受《第一财经日报》专访时表示，增长必须建立在“有质量”的基础上，如果不能做到这一点，达到千亿销售规模不仅毫无意义，甚至会是一场灾难。
　　保利董事长李彬海则认为，由于[url=http://bj.house.sina.com.cn/index.shtml]房地产[/url]的地域性，年销售额600亿～700亿元的规模已经是极限，如果商业地产租金收入能达到10亿～20亿元，公司的营业收入分布结构将会很健康。
　　高速发展带来的高额存货也正在成为这些大规模开发企业的心病。以万科为例，去年四季度末存货高达858.99亿元，同比增幅约29.22%，占总资产比例达72%。存货价值相当于万科2008年销售额的1.79倍。同期，保利存货401.95亿元，同比增长43.12%，占总资产的比例达74.95%，存货价值约相当于公司2008年销售额的1.96倍。
　　如果将两家企业进行横向比较，万科的存货规模相当于保利的两倍多，这意味着保利要想在短时间内在规模上赶超万科，仍有一定难度，但这也同时意味着，如果市场在短时间内难以回暖，万科将面临巨大的存货消化压力。

　　融资能力：
　　保利靠“山”万科靠“楼”
　　虽然2008年银根紧缩，但保利仍保持着较同行更具优势的融资能力。除了获得发行由大股东保利集团提供担保的43亿元公司债之外，又宣布可以获得保利集团旗下的财务有限公司提供的20亿元担保或者贷款，保利去年仅依仗大股东，就合计获得约63亿元的现金头寸。
　　日前，保利又宣布拟向大股东保利集团等机构进行80亿元的定向增发融资，几乎没有一家证券分析机构认为这一提案无法获得审批。一旦这一融资方案最终实行，仅在过去一年多时间内,保利通过“大靠山”保利集团获得的融资金额将超过140亿元。
　　与此同时，万科仅在2008年发行了59亿元的公司债。虽然也背靠华润集团这一大股东，但大股东在过去一年并没有给予万科资金支持，公司的现金流主要依靠卖楼维持。
　　尽管如此，就资产负债率而言，万科较保利更为健康。根据2008年年报，万科整体资产负债率为67.44%，同比提高1.3个百分点。而保利地产的2008年年末的整体资产负债率为70.8%，比2007年提高2.2个百分点。现金流方面，万科2008年末现金及现金等价物余额约199.78亿元，同比增加29亿元左右。保利地产的期末现金则从年初的46.26亿元增加到54.20亿元。
　　显然，在市场低迷的2008年，保利仍保持着相对激进的扩张态势，赶超的势头非常强劲。相比之下，万科的发展策略已较为保守。

　　共同瓶颈:
　　大规模发展的人才“短板”
　　万科和保利的管理层在年龄层次上并没有明显差别。在万科董事会中任职的高管，年龄从38~58岁不等，其中50岁以上的占38%。而保利董事会成员的年龄从33~66岁不等。50岁以上的只占约27%，最年轻的高管只有33岁。
　　根据万科人事部门统计，公司内“80后”的员工占总人数的57%。他们大多具备名校毕业的背景，不少是年轻海归，民营企业家背景的高管居多。
　　早在2005年市场尚存疑虑的时候，万科作出了将未来3年设定为高速发展期的决定。3年过去，万科房地产开发系统中“80后”员工比例从当时的48%左右增长到2008年的57%，并且越来越多的年轻人开始担任骨干。这固然为万科带来蓬勃朝气以及激进式发展的决心，但是也同样可能带来地方队伍的浮躁。2007年万科按捺不住加入了全国地王的争夺战，而且不得不在2008年为这些地块进行了12.3亿元的减值计提。
　　消息人士对记者说，在不久前一次万科离职人员的小型聚会上，大家发现，虽然万科被称为“黄埔军校”，但在离职的人中，几乎没有人自己创业做实业型的老板，最多也就是开一家房地产营销顾问公司。他们探讨后认为，原因要从万科内部分工来看，一环接一环，讲求规范。虽然王石本人看重“摔打”经理人，也肯为他们的错误埋单，但很难有一个人能够全面洞察地产开发的各个环节。
　　“对于2008年的万科而言，管理、执行力和增长速度方面都出现了瓶颈。”长江地产分析师苏雪晶坦言，“这会使得万科丢失原有的优势，对于一个成长性的大企业而言无疑是致命的。”
　　事实上，保利地产员工的平均年龄也只有31岁左右，绝大部分为名校毕业的“80后”。保利媒体负责人曾对记者透露，保利最年轻的两名高管分别为31岁和33岁，很多地区公司的二、三把手均为“80后”成员。因年轻而激进以及规模过于庞大的团队，确实可能造成大型房企在发展过程中出现终端运行上的障碍。

tangtao

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tangtao

保利还是比不过万科的!

qqbaby886

据说万科是保利控股的
那谁多谁少不是一样的啊

sylvia1215

保利的背景那是硬的

饭特稀

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