收房时要注意的五大问题

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这是青年时报2009年4月23日的转贴,欢迎马上要收房的业主仔细阅读:)

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收房过程有问题找地产传媒联盟


交付，本应是开发商和业主都皆大欢喜的事情。开发商有义务建造质量过关的房屋，业主也有权利享受毫无瑕疵的幸福生活。没有异议和纠纷是所有购房者都期盼的。

纵观2009年内交付的62个楼盘，哪个楼盘能在鏖战中荣登诚信排行榜的榜首？作为业主的你，心里是否也怀有同样的忐忑？如果你在收房时遇到任何问题，或者有些什么成功的收房经验，欢迎拨打青年时报房产新闻部热线13958099219告诉我们。

同时，时报将联合浙江经视、浙江之声、365地产家居网成立地产传媒联盟，以期给购房者提供更为贴心的买房服务，帮助购房者解决收房中遇到的问题。


■事件回顾

4月10日时报曾报道过林风花园业主陈先生400多天不能装修不能入住的事件。陈先生购买的是一期沁林苑4幢1002室的房子。交付后房屋除了漏水问题，还存在包括墙面裂缝、空鼓等在内的多处问题。陈先生多次和开发商协商但均未得到满意答复。开发商的态度从最初的同意回购到争议回购价格，最后转变为明确表示不会回购，这样的结论让陈先生很是失望。在和开发商拉锯的400多个日夜里，只要下雨陈先生就要担心房子会漏水。

■现状

开发商绞尽脑汁绕开交付诟病

承诺的配套小学，交付时却不见了踪影；销售员口中的层高，忽然缩水；规定2小时的日照标准，竟然连一半都不到。这些“变化”是大多数业主在收房过程中都曾遇到过的。而最让业主无法妥协的，就是周而复始无法根治的质量问题。

近几年来杭州出现的最为严重的质量问题就是2006年5月一楼盘的“毛竹片”事件。开发商竟然偷工减料到用毛竹片代替钢筋，若不是业主在装修时发现，这个重大问题几乎能瞒天过海。记者从省消保委了解到，在他们受理的房产类纠纷中，质量问题是反映最强烈。

记者在网上搜索“房屋质量投诉”的关键词，显示有大约30万个相关帖子，而房屋渗水则是出现频率最高的质量问题，顶楼渗水，更是问题中的核心。开发商在宣传和销售的时候，往往只夸大楼盘地理位置、配套资源等优势吸引购房者，几乎不会有开发商对自身房屋质量作明确保证，更没有公司敢拿质量做卖点。

为了卖出房子，开发商可谓煞费苦心。漫天打广告、价格迂回战、和每一位有意向的客户陪足了笑脸。等赚的盆满钵溢的时候，业主对于开发商来说，基本处于可有可无的尴尬境地。而高枕无忧的日子终结于交房前夕，房屋质量令业主堪忧：糊不完的渗水点，补不完的空鼓，填不完的裂缝，换不完的门窗……于是开发商纷纷在交付方式上大动脑筋，送礼品、办活动、免半年物业费，只为堵住业主要质疑的嘴。

记者在网上的业主论坛上发现，关于业主联合起来一起验房的帖子唱了重头戏。其次就是因为交付而引发心理焦虑等讨论。

本是皆大欢喜的事情，怎么会让业主呈现出学生在考试前夕才会出现的紧张情绪？从客观角度来说，近几年的楼盘交付，越来越像一场开发商与业主共同面临的大考：开发商面临诚信之考，业主面临承受之考。只因太多的开发商无法兑现之前的承诺而失了诚信，业主也只能相应地失去了心理承受能力。所以大多数业主在交付之前就挑选好信赖的验房公司，几户为一组在交房当天共同验房。

2009年4月-6月交付楼盘列表

编号 板块 楼盘名称 交付时间 交付房源（套）

1 江干区 欣盛·东方润园 2009年4月 394

2 萧山区 华瑞·湘湖林语 2009年4月30日 约280

3 萧山区 德意·义和花园 2009年5月初 约300

滨江开发区 星光大道 2009年5月 约300

4 滨江开发区 铂金时代 2009年5月31日 500

5 西湖区 发展绿城·留庄 2009年5月31日 330

6 拱墅区 易构街区 2009年6月1日 200

7 西湖区 广宇·西城年华 2009年6月 约200

8 之江开发区 赞成·岭上 2009年6月30日 约380

9 下沙开发区 世茂·滨江花园 2009年6月30日 1194

10 滨江开发区 联庄·江涛阁 2009年6月30日 264

11 余杭区 贝利·海澜半岛 2009年6月30日 约500

12 萧山区 湖滨花园·尚都 2009年6月30日 约700


验房公司和验房师

数量飞速增长

在这样的市场大环境下，验房公司和验房师数量飞速增长。据了解，在2005年前，杭州验房公司还不到两家，之后因为房屋质量问题逐渐暴露，验房公司及团体就快速增多。目前杭州上规模的验房公司就有十几家，民间验房团和验房师更是不计其数。

据无忧验房公司的工作人员介绍，目前最普遍的质量问题有以下几点：由于防水处理未做到位造成的顶楼渗水、窗户渗水问题；施工不够严谨造成的结构性裂缝、净高差、垂直度等问题，以及偷工减料导致的管道不规范等其他质量问题。

业主团结一致争取自身利益

记者了解了杭州一家有名的验房公司，收费标准为100平方米以下的住宅或写字楼每150元∕套，100-150平方米为200元∕套，超出部分为1.5元∕平方米。

虽然一套房屋至少需要150元验房费，但是仍然有很多业主情愿掏钱买一个放心。而几户业主一起验房，更有抱团取暖的意味。

■链接

收房时要注意的五大问题

验房师及法律界人士共同提醒，收房时应重点关注以下五类问题：

一、房屋是否达到交付使用条件。必须让开发商提供《工程竣工验收备案表》，一方面要确认验收合格证信息的准确性，另一方面要确认验收合格证取得的合法性。

二、看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划与设计。如果是经规划部门批准的规划变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。

三、景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等。如售楼广告对此用语明确具体，直接对购房者心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发商应当履行约定。

四、房屋质量。如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。

五、交付逾期和面积差异问题。商品房买卖合同一般约定(合同第九条)：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同。


验房时要注意的六大要点

一验墙壁，尤其是雨水天气有否渗水、裂纹；二验厨卫防水，可做养水试验；三验排水∕污管道，可直接把水倒入管道检验；四验电源插座，强电流输出线路是否直径4㎜以上铜线，弱电流输出线路直径2.54㎜以上铜线，电线预留长度不低于15公分以用于破损后补救；五验门窗的灵活度、缝隙、垂直度；六验预留洞，包括烟道、空调洞、强排孔设置等。

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灰网

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☆key☆

杭州一家知名验房公司，也没说是哪一家啊？

kkfu

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一、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
１、收房中经常出现收房流程严重不合理
　　开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
　　无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
　　其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
３、购房签约时细化条款
　　在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
　　商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
４、收房时必须仔细查看的文件
　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
　　第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
　　第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
　　第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

无忧专业验房公司为大家服务，房子的质量问题无忧愁！
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家有一女

:handshake 好帖

尖担两头脱

五个问题哦::D

蝶lian花

:lol :lol :lol

月风清

没房子哦:L