上半年杭宅地出让总金额过84亿 是去年8倍多

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6月份，杭州挂牌出让8宗宅地，出让金额超过79亿元，今年上半年宅地出让总金额则超过84亿元，是去年同期的8倍多。6月出让的宅地单幅土地溢价均超过50%，最高达到80%，无一例外都成了所在板块的地价高点。这股“土地热”因何而起？哪些开发商在狠狠往地上砸钱？

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开发商没钱苦，有钱没处使也苦
大笔资金回笼，土地储备却不足
杭政储出[2009]15、16号地块的溢价达到80%，是杭州近期出让土地中溢价最高的。拿地的是东方润园和东方郡的开发商欣盛房产。有业内人士以欣盛当时的出价态度分析，其心理底线很可能要远高于最后的成交价。对此，公司副总李晓桃笑着回避了关于公司最终底线的追问，只说，欣盛“已经比较习惯在标王的基础上做产品，并挖掘更大价值”。
对包括欣盛在内的最近拿了地的几家开发商而言，一掷千金多少有些无奈。比如欣盛，今年上半年东方润园、东方郡两个项目回笼销售款20多亿元，前者剩下的房源只有20多套，后者开发期可能还有两三年，但销售已经过七成，后续可供房源不到500套。这意味着，欣盛面对的情况是：手里握着大把现金，可以卖的房子却不多了，而且在杭州主城区没有土地储备。

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名城房产的情况也很类似。目前，名城在杭州的在售项目仅左邻右舍和燕园两个，左邻右舍基本清盘，燕园还有一幢楼未开，再加上一部分余房，总可售量不超过200套，下沙还有一个总建筑面积10万多平方米的楼盘湖左岸，今年也会进入销售期，手里储备粮不多了。而今年燕园和左邻右舍两个项目回笼的销售款也有10亿元左右，燕园的余房加上湖左岸可以预期的销售收入，也让名城决策层倍感压力，急于找粮。“下半年还会投入10亿左右的资金拿地。”名城房产总经理张民一说。

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拿11号地的是杭州老18家之一——方正房产，情况类似。方正是最早进入桥西板块的开发商，2004年拿信步闲庭项目时，楼面价不过2282元/平方米。后来方正又与新南北争夺现在的南北西岸那块地，结果败北，当时成交楼面价为5147元/平方米，结果方正拿了杭政储出[2007]12号，商业金融用地，即计划今年10月将上市的“360空间”酒店式公寓项目。此外，方正手中只有信步闲庭部分商铺和杨家村经济适用房的商铺。所以方正拿地的心比欣盛、名城更迫切。

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“今年商铺部分的销售情况比较好，再加上参与的经济适用房项目回款也比较理想，我们的资金量状况是比较好的。”浙江方正房地产开发有限公司总经理助理朱宏波说，其实拍地前公司对楼面价的测算是5900~6100元/平方米，最后成交价比心理价位略高了些。采访朱宏波时他刚看地回来，这是他第五次去11号地块现场。他说，如果地块基础设施的建设进度能跟上，他们可能会把上市时间提前，因为“2010年的住宅供应量可能不会太多”，这是一个很好的市场机会。

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抢进杭州主城区，迫不及待

6月份杭州拍出9块宅地，分别被8家房地产企业收入囊中，这8家房企有一个共同特点——手里握有大把现金，但在杭州主城区储备地很少。

顺发在主城区没有一块储备地，所以它很着急。尽管6月30日出让的四宗土地中，顺发只拿了一块地，但事实上这四块地他们全部报了名参加竞拍，而且他们最后拿下的吉如地块的楼面价过万元，是四宗土地中最高的。“我们想进杭州主城区，这是必须的。”顺发恒业投资部经理钱向军毫不讳言他们进驻主城区的迫切。作为一家上市不足三个月的本地房企，顺发恒业名下的两个在售项目和一块储备地在萧山区，另一个在售项目在余杭区。“我们已经上市了，却还没有进入主城区，所以现在希望能拿更靠近杭州市中心、市场认同度更高的地。”

浙江天鸿也是这么想的。尽管以6571元/平方米的楼面价夺得拱墅区祥符9号地块后，董事长梁鸿眉饱受非议，连在他之后拿地的同行都在抱怨浙江天鸿“火上浇油”，让他们不得不花更高代价才能拿到项目。其实对梁本人来说，他想的只是“一定要进杭州”，生怕错过机会。“如果不是这样的价格，我们可能就拿不到这块地了。”这才是浙江天鸿董事长梁鸿眉担心的。

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“面粉比面包贵”会重现吗

6月份的土地市场疯狂吗？或许是的，9块宅地的平均溢价超过60%，土地价格都在高位，按照目前周边的房价与地价的比值来测算，两年后房价要涨30%以上才能保证基本的利润水平。

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6月份的土地市场已经最疯狂了吗？难说。9块宅地拍卖吸引的可不止8家房企，绿城、万科、滨江、保利、朗诗、广宇、德信、天阳……最近几次土地拍卖，这些房企几乎都是老总、执行总经理级的高层到场观战，他们无一例外地在今年上半年回款情况良好，手里不缺现金，而且都曾放话要拿地，但截至目前真正出手的人还不多。

虽然，舆论一致认为宏观经济并没有完全好转，但没有经过深层调整的房地产市场却硬生生将一轮谁都不看好的反弹行情演绎成了全面上涨的疯狂。

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7月份又有6宗425.5亩宅地即将出让，数量虽然少于6月，但地块位置和地块条件明显要好。开发商们又集体闭口了，多数对地价采取保守态度，通常他们真的动了拿地心思的时候才会这样。“这时候拿地就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。”万科新任董秘谭华杰如此评说最近的土地市场。

2007年频现的“面粉比面包贵”会在今年7月重演吗？我们不希望那样。

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土地优惠政策该喊“停”了 杭州6月份刚拿了宅地的房企有8家，我单独采访了其中5家房企的高层，他们年龄不同、性格不一，入行时间也有长短，但整个采访过程中，有两点是他们一致坚持的：“一不是我要追高拿地，而是不追高拿不到地；二是不评论土地款支付方式。”

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我为什么要问土地款支付方式呢？按照去年十月出台的《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》中的优惠措施，对“新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%”。6月成交的9宗宅地全部是按这项优惠政策执行的，且支付期限均放宽到18个月。

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如果付款条件没有这么优惠，开发商还能不能接受以目前竞得的价格拿地？“比较长的付款期限，让我们有更多时间去培育市场。”一位开发商委婉地说，言下之意就是目前的地价其实是“以时间换空间”后的结果。

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这项优惠政策之所以被列入杭州24条新政，是因为当时土地市场上几乎没有开发商愿意拿地，政府希望调低首付比例、延长付款期限能降低拿地门槛，有助于推动开发商拿地积极性。但从最近土地市场表现来看，开发商拿地的积极性很高，有没有优惠政策并不会对拿地与否产生影响，而只对价格高低有一定作用。而且18个月的支付期限，让开发商有时间、有理由等待区域价格到达一定水平后再上市，间接影响了商品房供应量。

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事实上，这项优惠政策也没有达到最初“鼓励房地产投资”的目的。从2008年10月14日政策出台，到今年6月之前，杭州新出让土地非常有限，即使个别拿了地的开发商看中的也不是这条政策，而是土地价格和地块条件。

市场情况已经变了，变化速度极快，以致让我们担心新一轮的房价疯涨会否重现。那我们的政策是否也应适时而动呢？