明明白白消费：得房率、容积率、公摊系数！

阿公阿婆

进入楼市，众多买房人就碰到“得房率”这个问题，“得房率”又称“使用率”。
　　一般来讲，得房率高就意味着房屋设计经济、实用、不浪费，对购房者来说，购买相同的建筑面积，实际可占有、使用的面积就大些。如今都是百姓投资买房，设计者务必设身处地为其精打细算。在达到使用功能完善的基础上不要无谓地浪费面积。只要不影响业主正常的出入及公共设施的使用，适当地增加总套内面积，减少分摊至每户的公用面积，总能受到购房者的青睐。
　　房屋得房率高所带来的好处是显而易见的。对于工薪阶层而言，同样的使用面积，不仅意味着购买成本降低，而且后续办证、按揭费用及一次性的物业维修基金、每月的物业管理费都会相应减少，而室内的使用舒适度却丝毫不会降低。
　　但从另一个角度分析，如果说一套房子的得房率是100%，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的“空中楼阁”。所以，我们看公用面积的多少，首先得看它合理不合理。一般来说，楼内每增加一个功能，它的得房率自然会下降几个百分点。一幢楼房总少不了楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等，这些部位占用的面积即是公用建筑面积，将分摊到每户面积中，得房率的高低正是由公用建筑面积比例的大小决定的。
近年来，人们选择住宅除了面积的要求外，还离不开对功能的要求。楼市流行的一梯两户、高挑大堂、室内车库、宽敞的楼梯以及电梯、文化休闲设施都要以牺牲一定的得房率来获得。

什么是容积率？
容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

如何计算公摊面积？
　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积的总和。通常情况下，高层建筑分摊的公用建筑面积要比多层建筑多一些，分摊到每户的公用面积也会增加。

　　如何计算公摊面积呢？
　　分摊的公用面积 = 套内建筑面积 X 公用建筑面积分摊系数。
　　1. 套内建筑面积由以下三部分组成:
　　(1) 套(单元)内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。
　　a. 跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
　　b. 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
　　(2) 套内墙体面积
　　新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共享墙和非共享墙两种。商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共享墙.
a. 共享墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;
b. 非共享墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;
c. 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
(3) 阳台建筑面积
a. 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
b. 挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
c. 凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
d. 半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积 = (1) + (2) + (3) = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。

2. 公用建筑面积分摊系数 整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和,即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。
其中，公用建筑面积由以下两部分组成：
(1) 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其它功能是为该建筑服务的专用设备用房；
(2) 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积 = 全栋建筑面积 - 全栋各套内建筑面积之和 - 单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)。

虽然购房已经成为大部分人的人生必经之事，但是许多购房者对一些细节还不是很清楚，其中公摊面积如何摊就是其中之一。房屋的公摊面积是购房中最不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积？哪些面积要公摊？为什么要有公摊面积？按照许多人的看法是，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且长年累月地多交管理费，更令购房者觉得“冤”的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的，哪些公建是开发商的？这些问题无法清楚界定，纠纷也因此而产生。
众所周知，公用建筑面积是住宅建设不可缺少的一部分，其中花园、走道、大堂等是最常见的公用面积。公摊面积是分摊公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比。那么，公摊面积应该占多大比例呢？
据专业人士介绍，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。分摊系数即整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。
根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；
2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水平投影面积的一半。
比如一套房子总建筑面积100，公摊面积15，套内建筑面积85，公摊面积+套内建筑面积=总建筑面积（15 + 85 =100）套内建筑面积/总建筑面积=得房率（85 / 100 =85%）一般小高层的得房率在80-85，高层在75-80。

阿公阿婆

套内加公摊就是通常所说的建筑面积

　　商品房究竟能提供多少有效的使用净面积，这是购房者极为关注的问题之一；房产广告也常用“得房率”如何如何高的数字来吸引购房者。“得房率”说白了就是房屋使用的净面积（扣除墙体、户外走道、楼梯）占总面积的比率。
      “得房率”高说明净面积的比值大，而走道、楼梯等面积小，反之，则“得房率”低。80年代以前的多层住房，往往一个楼梯三、四户人家，这样走道、楼梯的面积相对较少，使其居住质量较低。现在市场上流行的是一梯两户型住宅，如两户人家均为三室二厅二卫或四室二厅二卫的大套型，那么“得房率”过高或过低只能说明你实际使用的面积率多少，并非居住质量的高低。较适中的“得房率”，多层为75—80％，高层为70—75％。

购房者切不可因开发商过高的“得房率”而被误导，以致公共楼梯太窄，走道拥挤，降低了居住质量和档次。也不可买那种过低“得房率”的住房，而将手中的资金花在无多大意义的地方。

onemove

这个是要好好学习的！

310006

和园的地下自行车库不知算不算公摊面积？有没有人知道？

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原帖由 310006 于 2009-7-18 11:33 发表
和园的地下自行车库不知算不算公摊面积？有没有人知道？

不算的