潘石屹谈中国楼市泡沫

阿公阿婆

2009年08月11日07:48 来源：中国网

　　考察纽约、伦敦的收获与启示

　　《北京晨报》邢飞：这段时间与你博客上风光秀美的英国景色相比，国内房地产市场却充满着火药味，你如何看待国内的房地产市场？

　　潘石屹：这次我和张欣一起去美国和英国考察，张欣比我早去了两个星期。我们主要考察纽约和伦敦的房地产市场。这次考察我们的收获很大，也给了我们许多启发，从中学习了不少知识和经验。

　　首先，受金融危机的影响，纽约和伦敦这两个城市的房地产市场很低迷，房价很低，尤其是办公楼和商铺的价格。许多房子的价格甚至低于它的建安成本，由此推算，这些房子的地价几乎等于零，市场的成交量也很少。纽约的成交量比伦敦的成交量还要少。我们在纽约和伦敦看到一些办公楼，公司倒闭了，“人去楼空”。尤其在曼哈顿第五大道上，一些银行和金融机构搬走了，保险柜、办公的家具都不要了，文件夹、资料和各种箱子满地都是，非常狼狈。

　　其次，在金融危机的影响下，越是办公楼高度密集的区域，如纽约的下城Down Town，也就是华尔街的所在地，情况越不好。伦敦City，Canary Wharf金丝雀码头，这些新建的金融区CBD，也和曼哈顿岛的下城一样。情况相对比较好的区域，是在曼哈顿岛上的57至58街，第六大道至公园大道，这四个街道围成一个小正方形。在伦敦，则是west end比较好。

　　在这次考察期间，非常感谢魏理仕（CBRE）全球总裁为我们做的周密安排。他让他在纽约以及伦敦的同事为我们提供了大量市场的资料，并带领我们参观了许多大楼。这些楼房的开发商基本上都破产了，因为他们的股本金已经亏光了。大楼的所有权都在贷款银行和基金的手中。我一边看一边想，有几点感想和大家一起分享一下：

　　第一，金融危机对全球经济，尤其是金融行业造成的影响远远比报纸上和电视上看到的消息要严重得多，因为这些“人去楼空”的现象才是最真实的，最直观的现实。

　　第二，也是我特别留意的一点：曼哈顿岛的下城，华尔街所在地为什么发展不起来，大家都不看好呢？我曾经问过美国大开发商铁狮门的老板，我问是不是受“9.11”的影响？他对我说也不全是，主要是交通和物业是否融合的问题。在曼哈顿岛的中城，公园大道上有一个大型的火车站，大家上下班，交通非常方便；其次是所有物业要融合，这个区域既要有住的，还要有办公，有饭店，有商店等等。而下城只是单纯的办公楼，这就很难发展起来。“911”被炸毁的世贸大厦的重建至今还没有建到地面，就是没有市场。这是非常重要的一点经验教训，我们在中国开发房地产，一定要借鉴这些教训，引以为诫。在选择地段，选择物业产品的配套设施上是非常重要的。伦敦新CBD---Canary Wharf和纽约的下城基本是一样的，这都是前车之鉴。

　　第三，这些国家无论如何总是比我们有钱，“瘦死的骆驼比马大”。公司虽破产了，这么好的家具，电脑，保险柜都不要了，这种情况在中国是不可能发生的。总有人去善后，去把这些东西卖掉，处理掉。

　　只有把中国的房地产市场、北京的房地产市场放在全球的背景下，我们才能看得更清楚一些，也只有跳出去才能看得更清楚一些，少犯“井底之蛙”的错误。中国有句古话：“不怕不识货就怕货比货”，我们在国外才能更清楚地感受到中国作为GDP增长8%的经济体带来的活力，以及北京和纽约、伦敦相比的优势和劣势。

　　在这次考察期间，我每天都收到公司同事发来的公司销售和出租的数据。平时我在国内也只是看一看，但在美国和英国期间，我多次给他们回复，给他们鼓励。这些数据证明了SOHO中国公司全体同事的努力，也证明了北京和纽约、伦敦相比市场的活力。

　　SOHO土地储备的价值不能单纯用数量衡量

　　《京华时报》鲁欢：香港《文汇报》称，今年上半年全国各月成交总价排行前10名的地块中，有60%的高价地块由国资背景的企业获得。你曾在07年将国内前十位上市公司的囤地情况称为土地泡沫。面对今天资金更多，来势更猛的国企房地产市场，请问你有什么看法？

　　潘石屹：广渠路“地王”拍卖不久后，我便出国考察去了。我是在网上看到大家的一些讨论的。其中国土资源部的观点是：出现“地王”是个别现象，主要集中在北京、上海这些特大型城市，其他城市，土地出让价格的总额不是上升，而是在下降的。

　　出现地王的主要原因是这些大型国有企业在目前的背景下，取得资金很容易，成本也很低。而他们长期从事的行业因产能过剩，已经无法再投资进行扩大再生产，他们的目标投向了土地市场和房地产市场，这也是他们不得已的选择。但是，把土地转化为销售额和利润，这需要专业的知识，需要经验，需要对市场的把握和了解。新组建进入房地产领域的公司，常常容易犯错误。这些从别的行业突然转入房地产行业的大型国有房地产企业要特别小心这一点，以免造成社会财富的巨大浪费。

　　今天看到《三联生活周刊》杂志，集中了最近发生的许多起车祸造成的悲剧，有相当一部分是喝酒造成的。有人为了一时的高兴，没有为自己的健康和别人的生命着想。市场也是同样的道理，有些企业为了短期的利益，在制造泡沫，从长期来看泡沫一定会破的。

　　《北京晨报》邢飞：《观点地产网》有篇文章称：SOHO中国面临“手持重金，却在土地市场上颗粒无收的僵局”，请问他的评论是否属实？造成这一局面的根源是什么？是土地市场过于疯狂，还是你过于保守？

　　潘石屹：我也看到了这篇的报道，这是一位实习记者刘德炳写的文章。这位记者对SOHO中国的基本情况并不了解，也没有对我们进行过采访。这篇文章也加入了自己想象中的情节，像写小说一样。

　　目前SOHO中国未来有超过300亿人民币的物业可供销售，现金超过100亿人民币。而这些物业都处在北京最繁华、交通最便捷的区域，无论是未来销售或者是出租，都是很好的物业。因为处在最繁华的区域，所以这些物业能经得住市场波动的考验。作为商业地产，不能同住宅地产一样单纯按建筑面积去衡量它的土地储备，最主要是看这些土地物业的价值。

　　我在这篇文章中也看到他引用了上海某公司发给我的律师函，我至今还未收到这封律师函。我只是通过许多媒体上看到这家公司公开了发给我的律师函，以及他们状告上海市发改委等政府部门的文件。我对此事的回答只有四个字：无可奉告。

　　《北京晨报》邢飞：你怎么看人们对SOHO中国商业模式的质疑和解读？

　　潘石屹：SOHO中国的商业模式的确与大多数的房地产开发商的模式是不同的。有一些人看不懂，对我们商业模式提出质疑，这是很正常的。最重要的一点是，SOHO中国以开发商业地产为主，而其他绝大多数的房地产开发商是以开发住宅为主。因为这个基本点的不同，就造成了以下一系列的不同：

　　第一，对地段选择标准的不同。SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段。作为居住类型的土地，可以远离城市中心，远离繁华地区。但是商业地产万万不能在地段上犯错误。古话说“一步差三市”就是这个道理。

　　第二，对土地储备的衡量标准不同。居住类型的土地可以用建筑面积来衡量，常常我们看到有数字报道，哪家房地产公司拥有了5000万平方米、6000万平方米的土地储备，而SOHO中国仅有几百万平方米土地储备。要知道，作为商业地产，更应该用土地的价值去衡量。因为内蒙古草原上的一平方米的土地，与前门大街一平方米的土地从价值来说是完全不同的。

　　第三，政府对住宅房地产的政策是不会影响到我们的。如第二套住房贷款的政策，限制面积，限制价格的政策等等，都不会对我们造成影响。

　　房地产市场瞬息万变，市场的变化就是最有智慧的人也无法去把握。例如股神巴菲特甚至无法知道明天股票市场是涨还是跌。SOHO中国在战略上要把自己永远处在进退自如的状态。市场好时我们就加快销售的速度，如2009年SOHO中国的销售将创下新的历史记录；当市场低迷时，SOHO中国就大量进货。如2008年，SOHO中国购进大量的项目，包括成交额高达55亿元的朝阳门SOHO。无论何时，SOHO中国都密切地留意市场的“洼地”，寻找最有投资价值的地段和项目，购买土地是发现价值，建造房子是创造价值，销售房子则是在市场上实现价值。作为房地产开发商，掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系是至关重要的，SOHO中国目前在掌握这种平衡中有充分的余地和可持续发展的空间。

　　SOHO中国的可持续增长的空间有多大呢？如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过300亿元的销售额，可以保证公司保持3年以上的增长时间。反之，如果房地产市场不好，公司充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。这就是SOHO中国在2008年8月份可以进退的空间，也是SOHO中国可持续发展的战略。

　　当然SOHO中国还是一家年轻的公司，要成为一家百年老店的道路还很长。在市场已经给我们提供很好机会和平台的背景下，需要及时地根据市场在地域、开发物业的品种、品牌的建设、销售和持有物业的比重四个方面做出调整，使公司能经受不同市场环境的考验，把SOHO中国真正做成一家不断为社会创造财富的百年老店。

　　我们看到多少企业甚至行业的消失都是没有真正地找到让自己长期生存下去的平衡关系，因产业升级、技术进步或市场的波动，把企业放在了“进退维谷”的危险境地。

　　SOHO中国将积极参与竞标中服地块

　　《中国证券报》林喆：最近有关北京百亿超级地王中服地块的传言多起来，据说中服地块即将入市。也有媒体报道说，SOHO中国已经无缘中服地块。您对此又有何看法？

　　潘石屹：对符合SOHO中国发展的每一块土地，我们都会积极参与，当然包括中服地块。因为我们在北京CBD开发最有经验，我们在CBD的销售额也超过了整个CBD销售总额的40%。同时，SOHO在CBD开发的物业中，一共有3000多家公司以及11万人群在其中办公、经营，在全球金融危机的冲击下SOHO中国开发的写字楼的出租率一直在95%以上，SOHO中国开发的物业品种和市场定位经受住了全球金融危机的考验。SOHO中国对北京CBD的贡献是有目共睹的。

　　今年年初，我曾与20多位人大代表一起联名，呼吁政府有关部门让土地的市场更公开、透明，也得到了政府土地部门及时的答复和保证土地出让市场公开、公正的具体措施。但有个别公司在土地市场上总是千方百计地想排除掉竞争对手，造成不公平竞争，在土地出让市场上进行黑箱交易。我相信，政府会建立和完善土地的出让政策，让土地出让政策更公开、公正、透明。时间到了2009年，这种“黑箱”操作会越来越困难，这种阴谋得逞的可能性也会越来越小。如果让我们留意一下事实就会发现，北京最近出让的土地，再也没有选择性的、设置条件性招标了，而采用更公开、更透明的挂牌和拍卖的方式。这种方式不光是房地产公司可以参与，媒体也都可以积极地进行报道，只有在阳光下，才会驱除黑暗和腐败。在土地出让市场中，挂牌和拍卖的方式比那些设置条件、选择性招标的方式更阳光。这种更阳光的土地出让方式同时也避免了国家的财富流入一小部分人和房地产公司的手中。

　　在土地出让的过程中最重要的是政府如何去做，而不是房地产商、市场上的竞争对手如何去想，如何去说的。

　　顺便谈一个题外话，就是前不久上海的倒楼事件。我看到媒体的报道，这块土地就是采取设置条件招标的，它的地价仅为同期、同位置土地的三分之一。而这座楼房建筑的施工单位在选择过程中，也是有条件招标的，选择的这家施工单位是与开发商的老板为同一控制人的施工单位。由于不能选择最优秀的施工单位进行施工，就犯了简单、低级的错误，酿成了如此大的悲剧。万幸的是，人还没有入住。上海倒楼事件对所有的房地产开发商、施工单位和监理单位来说是一个经验教训，不要仅仅把它看作是一则新闻，而应该把倒塌楼房的情景永远印记在自己的心中，最好把倒楼的照片挂在自己的办公室，提醒自己，让自己每一个行为更多一些阳光更多一些公正。倒楼事件就是对这些不公正行为的报复。

　　观点地产新媒体 陈小丽：七月份数据显示，一线城市的房地产出现价升量跌，最多成交量下跌达七成，这意味着由于价格上涨过猛，已经抑制了需求进一步的放大吗？

　　潘石屹：中国的房地产市场是新兴的市场，新兴的市场就有它不成熟的特点。我们不要因短期的上涨而欣喜若狂，也不要因短期的下跌而沮丧，从而对中国经济和中国房地产市场的发展前景丧失信心。从长期和基本面来看，我们非常看好中国的经济，看好中国的房地产市场。但在具体的操作上，在选择土地、选择好的地段上，我们一定要选择那些能够抵御市场风险和波动的项目。

　　搜狐焦点 李斐：有记者称你是房地产界典型的保守主义者，你同意这一评价吗？

　　潘石屹：我也听到过这样的评价。我想保守是相对而言的，对一些媒体记者来说，他们总是不断需要新闻事件，对他们来说，我和我们的公司可能是保守了一些。但相对于我们的经验和业绩，就看不出我们的保守——公司的盈利，上交的税收、我们的产品都是交给市场和社会一份满意的答卷。相对于一个公司来说，在它成长的几年中，完成北京CBD40%的销售额，解决超过11万人和3000家公司的就业问题，这也算不上保守了。

　　再来看SOHO中国设计的产品，都是在不断创新，更有创意，也不能说保守。

　　反思我们的行为，唯有在财务的安排上趋于保守，SOHO中国在上市前四年，基本没有任何负债，这对任何一家房地产公司来说都是很难做到的。上市后的SOHO中国，财务状况可透过每季公开的财务报表看到，大家也可以仔细去分析，可以看到SOHO中国的财务状况是非常稳健的。当然，记者也可以用保守来形容。

　　《中国证券报》林喆：有机构统计数据显示，09年上半年北京、上海等地高档写字楼租金还在下滑，面对这种局面，SOHO中国还会坚持商业地产的战略吗？

　　潘石屹：的确，租金水平就如同衡量工业企业的用电量一样，是最基本的，也是最及时的指标，它反映出一个城市经济的发展状况。同样，租金水平也是衡量房地产投资的重要指标，但它不应该是唯一的指标，还有物业的升值，对未来通货膨胀的预期等等都要考虑进去。SOHO中国目前依然专注于北京、上海繁华地区商业房地产，这个大的方向没有变化。

甜蜜中

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不相信他说的