高档公寓、别墅投资增长快

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前阵子，萧山统计信息网《统计分析》第17期发布了《上半年我区房地产市场运行监测分析》，分析认为，我区房地产形势总体良好，全面止住了去年同期投资同比负增长的颓势。其中有一点值得注意，高档公寓、别墅投资增长近一倍。

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现象——房产投资增速稳步提升　　上半年，我区房地产开发投资继续承接去年以来平稳回升的态势，累计完成投资23.74亿元，同比增长16.0%，增速较去年同期提高10.5%，较去年全年和今年一季度分别提高1.1%和12.1%。
　　从房地产投资结构看, 住宅完成投资18.38亿元，同比增长12.0%，仍占整个房地产投资的主体地位，其中占住宅投资比重较小的90平方米以下住宅、别墅及高档公寓投资同比分别增长63.6%和90.3%，经济适用房投资同比增长近14倍，住宅投资结构逐步得到优化。
　　此外商业营业用房投资2.42亿元，同比增长58.3%；办公楼投资1.66亿元，同比增长4.0%；其他用房投资1.28亿元，同比增长38.2%，全部止住了去年同期投资同比负增长的颓势。

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施工、新开工和竣工面积增幅趋稳　　1-6月，全区商品房施工面积573.60万平方米，同比增长10.1%，增速较上年全年回落7.5%，但较今年一季度提高5个百分点，其中住宅施工面积411.50万平方米，同比增长7.4%。新开工面积57.01万平方米，同比增长19.8%，增速较上年全年提高14.2个百分点，但较今年一季度回落111.4个百分点，其中住宅新开工42.60万平方米，同比增长0.9%。竣工面积28.00万平方米，同比增长48.2%，增速较上年全年回落21.1个百分点，但较今年一季度提高124.9个百分点，其中住宅竣工面积18.02万平方米，同比增长90.6%。

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　　7、8月或是今年销售高峰
　　受政策优惠、楼盘促销和前期刚性需求大量积累的多重刺激，金域三江、东方一品、天乐云都、金鹭银座、金色钱塘、泊景湾、半岛花园、滨水名庭、旺角城、湘湖美地等一批新开楼盘销售持续火暴。
　　1-6月，全区累计商品房销售面积63.10万平方米，同比增长61.3%。其中，住宅销售面积58.35万平方米，同比增长58.4%，办公楼销售面积3.08万平方米，同比增长347.8%，商业营业用房销售面积1.55万平方米，同比下降0.8%。从我区2006年-2009年商品房销售面积图分析得出6、7、8以及12月是每年销售旺月，年中和年底有两个销售顶峰。

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小户型成交量上升　　从成交楼盘情况看，主要有两个特点：一是低价和新开楼盘畅销。3月，位于风情大道旁的金色钱塘楼盘率先大批打折销售，拉开了低价销售的序幕，刺激了沉寂了半年的房地产销售市场，为二季度销售的全面铺开树立了方向。二季度随着大量优质楼盘的集中开盘，加上政策面的向好，老城区、新区、湘湖板块、开发区及钱江世纪城、组团镇等区域销售屡创新高。二是中小户型销售形势喜人，大户型销售同比略有增长。1-6月，90平方米以下小户型、90-140平方米户型分别销售5.55和30.44万平方米，同比分别增长47.5%和124.5%；140平方米以上的大户型销售22.37万平方米，同比增长14.5%，扭转了今年以来一直负增长的趋势。

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商品房价格总体略有上升　　根据萧山透明售房网数据统计，今年1-6月每月商品房成交均价分别为7564元、8559元、7692元、7406元、7873元、8537元，在4月出现相对低点后，5、6两月略有反弹,特别是6月出现了近700元的上涨，但相对2007年下半年的上涨幅度及均价，加之近期城区高价楼盘相对集中开盘热销，市场还是处于相对健康状态。

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判断和建议——房地产投资可能增速　　1-6月全区实现房地产开发投资23.74亿元，同比增长16.0%，但总量只占去年全年的37.0%，其中建筑工程完成投资16.0亿元，比去年同期增长12.5%，增速略高于今年一季度（3.9%）和去年全年（6.9%），但略低于整个房地产开发投资同比增速。不难看出，今年3月开始火爆的销售形势还是一定程度上增长了房地产商的投资信心，适时地补充了资金上的不足，适度加快了开发节奏，但其对政策的导向及市场风险的判断还是有所顾忌，使其不得不控制开发节奏来降低风险，致使建筑施工投资增速略显缓慢。假设政策的导向倾向于刺激市场，销售形势依然能火爆至年末，那么房地产开发投资还将保持当前增速。

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警惕房地产销售创新高中的泡沫　　从1-6月我区透明售房网销售套数图看，2月至5月每月销售套数呈直线上升，到6月销售略有放缓。根据以往年度销售走势看，7、8两月是销售旺月，但在愈演愈热的销售中，我们也应看到这只是前期刚性需求的集中释放以及政策放松的体现，当时，杭州市出台了相关政策来降温楼市，但过了两个月，楼市的热度还是没有明显得降下来，依旧“高热”，新房源的价格也在攀升中。

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鼓励金融机构优惠对待优质新开楼盘　　随着市场调整的深入和持续，土地价格和开发成本等下降，房市的投资风险已有所降低。在这种情况下，要鼓励金融机构对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度，缓解开发商资金压力。

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挖掘新商机发散性转移需求　　我区土地资源相当紧缺，新增建设用地较少，而未来住房需求趋于增长，因此要因地制宜采取一些办法：一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型面积等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城区的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应。要结合“加快城市化，带动新发展”的战略，灵活发挥组团镇、钱江世纪城开发优势，抓住地铁1、2号线开工、四季大道竣工等重大工程带来的新商机，鼓励需求发散性转移开发，从而解决主城区市场供应潜力不足的问题。

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重视发展二手房市场建设　　完善的二手房市场，有利于降低住房空置率，提高住房资源配置和使用效率。同时二手房市场具有大量的中小户型和中低价位的住房，对解决中低收入家庭的住房需求有着重要的作用。政府要加强对物业、中介行业的管理，降低二手房交易门槛和税费标准，规范房屋中介，使二手房市场发挥更大的作用。

丽江小跟班

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