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杨连宁:我的亲历:什么楼市会崩盘?

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发表于 2009-9-7 20:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
杨连宁:我的亲历:什么楼市会崩盘?

你要问我:什么样的楼市必然崩盘?我先借亚当•斯密的话答你:“荒谬、行为不当和极度违背常理”的交易难以为继。你说你问的是楼市,我说我答的也是楼市呀,我亲历过崩盘的海南、北海、惠州房地产冰炭两重天,在击鼓传花的惊险游戏中炒过地、炒过房又被套住。说来怕你不信,我5千元每平米买的房子10年后每平米9百元拍卖成交。虽然难敌赚钱诱惑,但我自始至终怀疑自己的炒作“荒谬、行为不当和极度违背常理”,所以,我也深感眼下中国楼市不对劲。若以如今各大城市的价位购房,先富起来的人先返贫,而未富起来的人别说致富,能指望扣除月供后维持温饱就不错了。别忘了,2008年全国城镇职工每月平均工资不足2千5,住房支出占收入的比重高到你难以承受,无异于你被大幅减薪!
  
   连郎咸平也对江浙商人透露他在上海炒楼。8月最新数据已暴露出领涨全国的上海楼市秘密:中低价房成交跌过一半,唯有豪宅在涨价,每套1千万以上的豪宅成交 484套。鬼才相信富豪们的自住用房是越贵越买的欢,专捡最贵时买的。我不相信辛苦办厂、点滴积累的江浙富商,会拿自己兜里的钱去冒险炒豪宅,不相信大笔外资进来炒房,更不相信有不怕涨价的什么刚性需求。公开的秘密只能是当年海南的亲历:套出银行的钱炒作,赚了是自己的,亏了是国家的。难道还有不公开的秘密?有。那就是,海南当年炒地炒房那么火爆,却没有一家外企、私企的金融机构敢进来走钢丝。所以,不公开的谜底只能是:产权无主的国有银行不惧风险不怕亏!
  
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 楼主| 发表于 2009-9-7 20:20 | 显示全部楼层
  我在海南炒房炒地时,也是眼下这套涨价把戏:土地、房子已不是消费品,也与消费者无关。它们已变身少数投机(所谓投资)者手中的骰子,成为其秘而不宣的赌博押宝砝码。押什么宝?押房价只涨不跌!操盘手为什么敢押?因为他深知,放出真金白银的真正主人喜涨怕跌。谁才是真的投资人?国有银行。银行被绑进赌场,身不由己地患上“斯德哥尔摩综合症”。什么叫“斯德哥尔摩综合症”?就是人质与绑匪同心同德,就是放款人与借贷人损益同步,达致共谋。其实,只涨不跌的最大受益人,还不是借款人和放贷人,而是整出繁荣大剧的总导演政府。试想,没有房地产一枝独秀的繁荣,能有全国城镇旧貌换新颜?能有大手笔谱写政绩?能有官员们格外热衷其事?总之,房价之所以只能涨不能跌,是因为击鼓传花的链条不能断,断了就满盘皆输。
  
   你可能不满我的回答,问为什么“荒谬、行为不当和极度违背常理”就会崩盘?对此,我只能用探空气球不断升高必然爆裂来作比喻:内压太大,离地太高后一旦外压降低,它就会爆裂。内压太大,是指畸高楼价虹吸的资金密度太大,像高密度黑洞的膨胀。离地太高,是指高房价脱离现实购买力太远,消费者望楼兴叹。一旦外压降低就会爆裂,是指超高密度的资金难以为继时,也就是楼市缺氧缺血时,黑洞坍缩的反向吸力,会吞噬所有来不及逃脱者。
  
   你要我再说明白点,我会说:房价过高,会导致房屋买卖不再是大众必需品消费。当楼市交易成了投机者与银行共谋炒作赚快钱的砝码或骰子时,房价就会进入一个只能涨不能跌的上升通道。一路涨上去远远抛离了消费人群后,必然变得缺氧缺血。你又问:都说会跌会跌的,怎么就是不跌?我的回答也是同一个:因为当事人知道它难以为继,因而救命般输血输氧,达成了不惜代价挽救楼市的无良共谋。最大的谜底,还是放出真金白银的银行在命悬一线地挣扎,实在不甘房价下跌后收回满盆满钵的不良资产。当然了,繁荣大剧的总导演也不甘落败,还在挥舞着指挥棒。政府在越涨越高的房价前矢言要“稳定房价”,我理解就是要稳住高价,但愿我的理解有误。
  
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 楼主| 发表于 2009-9-7 20:21 | 显示全部楼层
   其实,说楼市“荒谬、行为不当和极度违背常理”的不是斯密,而是克鲁格曼。他在上海交大演讲时称房地产泡沫是“邪恶泡沫”。他说:“我觉得房产投资过多很不好。因为房产投资带来的泡沫,是不会产生任何生产力的泡沫。上世纪90年代末期,我们也曾经面临高科技泡沫的破灭,但是上一轮的科技泡沫至少让我们用上了光纤,改善了我们的生活。”在克鲁格曼看来,房地产泡沫之所以是很邪恶的泡沫:在于“这个泡沫给我们很多没有必要的空房子,这个空房子对任何人都没有好处。”就是说,它连“零和游戏”都不是,是“负和游戏”。我的亲历佐证这个论点,你知道当年曾遍地烂尾楼,我知道国有金融机构在海南、北海、惠州砸掉近千亿。
  
   在我看来,凡是把非生产性劳动产品的天然资源、天然物权或生活必需品垄断起来卖高价,从而遏制了大众消费的行为,都有点“荒谬、行为不当和极度违背常理”。为什么?因为“垄断通常是贪婪行为的产物”(斯密语)。先不说土地是天然资源,物业是生存空间,住宅是生活必需品,“居者有其屋”是基本人权;就说不断涨价的水、电、油、气吧。哪个资源不是人类从地球上无偿获取的?其开采附加值有多少?凭什么推高价到极不合理?再说中国式拦路收费。看似在回收筑路投资,其实,是逼迫消费者高价赎买自己的行路权,是变相盘剥大众的行路权。加征燃油税不再被人提起。我怀疑,“温水煮青蛙”式的步步涨价已经等于征了税,而征税则不再收费的改革——即撤销所有收费站的方案早已胎死腹中。对于政府来说,更划算的是油价涨起,收费站也不用撤!这么说不是揣测,而是在说事实。
  
   有脑筋急转弯问题:小狗为什么不在沙漠里尿尿?正确答案不是它没水喝,而是沙漠里没有电线杆。小狗尿尿为什么要找地标物?正确答案是它要为自己的生存空间划界。小狗尿尿争取空间也是人类的本能。国家间战争为疆土,村民间械斗为地界,同桌学童决裂从桌上划三八线开始。社会不同阶层、集团间利益冲突的激化,莫过于被侵夺了生存空间的反弹。从发生学上,斯密认为财产权与政府都起源于地权。为什么?因为公众不供养黑社会而供养国家,无非是要它保障自己的生存空间。如果政府助长高房价而侵夺了大众的“居有其所”权,那么,社会分裂将返祖,返回原始残酷的生存空间争斗,和谐二字还从何谈起?
  
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 楼主| 发表于 2009-9-7 20:21 | 显示全部楼层
  
   “一道金光”不见了的,正是投机市场上的“吸金”大侠!为什么市场商机容易演变成投机?变成一夜暴富的冒险家乐园?白吉尔披露了上海历来为地产投机飞地的原委:这就是,除了投资环境不佳外,主因还在于刚刚蜕变出的经济人:缺乏办工业、管企业的技术、管理与耐心,倒不缺发财冲动和投机心理。因而,精益求精的制造,殚精竭虑的管理,不是人们的首选。炒作挣快钱,才是性价比更高的首选。我当年上岛原本想办复合肥厂,厂房选址了,工程师也聘了,炒风炙热下转身投入炒作,撤了建厂方案。相信今天的游戏者跟我当年一样,缺少发明专利,没有核心技术,不善管理,不懂市场营销,搞制造业困难重重,炒房炒地最省力。其实,整个中国也不会突然换了个人似的成为制造业大王,传销之类人链游戏屡禁不绝就是明证。郎咸平关于办厂不利才投机地产的判断,关于越是工业资本集中地房价越高的观察错了吗?没错。
  
   “一道金光”的冒险家才有几个?海南“街上踩单车”的民众承受了3年负增长和10年萧条:高消费绝迹。连大百货、大超市都能歇业,谁还留意歌厅、桑拿、夜总会关门?谁还关心小姐一族蒸发?更严重的,是海南发展银行、港澳信托等金融机构的倒闭。一开始,银行每天早晨开门后,还能拿个万儿八千现金,应付那些挤在柜台前要提取巨额存款的公、私储户:要提20万的只给2千,要取8千的先付5百——糊弄储户,是为了假装还在开门营业!挤兑终于无果后,也终于关门大吉,门上贴着公告:“公、私存款一律冻结,等待破产清算”。终于盼来了“托管 ”后,私人存款也只能转存,不能取现。公司存款则继续冻结——民众恍然大悟:原来国有银行也会倒闭呀!自己的存款也可能血本无归呀!我年前还见港澳信托的储户们在省政府门前静坐。
  
   日本楼价跌掉50%后,按揭者还得履约还贷,香港也是。你知道董建华任期内下台,可能不知道这是香港几十万人连续两年7•1大游行的后果。你知道大游行,可能不知道是中产白领变为负资产才走上街头,也不知道负资产就是楼价跌去一半后的惨局:你300万买了楼,已付了150万。但这楼现已跌成150万,而你还得月月归还尚欠银行的那150万,你糟心不?想不想上街?
  
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 楼主| 发表于 2009-9-7 20:21 | 显示全部楼层
   事理逻辑本来是这样的:不得不按揭才能买楼,是因为楼价高到消费者买不起,对不对?借钱买楼的分为两类,先不说炒楼的,先说所谓刚性消费的婚房。借钱也得买,说明婚房是必需消费品,对不对?既然是必需消费,应该和每日“三饱(三餐)两倒(午睡、夜眠)一澡”一样必需,对不对?“居者有其屋”本是个日常消费,怎么弄来弄去,弄成了个大众可望不可及,中高收入白领都消费不起的稀缺物呢?民怨沸腾下,我们不妨学着克鲁格曼那样“细想想就奇怪”:住房不是必需消费品了吗?
  
   是的,畸高房价已经改变了住宅作为民居的本质,甚至改变了其价值属性。试想,如果必须透支人生年富力壮的20年给放贷银行打工,才能以变相租赁方式住进属于银行的房子,再用“月供 ”作赎金,花20年一点一点赎回这套已折旧过半的房子。整个消费行为,合着你毕生劳作就为免于露宿街头?一生财富就值一套房子?如此房价,不仅能把你的人生目标由致富打回温饱,不仅能把你毕生奋斗价值化金玉为朽土,还能把你逼到为脚下寸土、头顶片瓦的起码生存空间而背水一战的绝境!
  
   毕生财富浓缩的一套中国小房子,原本不是独立住宅,不过是人多地少无奈下的蜂巢结构空间,即钢筋水泥框架中上下左右与邻居划分墙体中间线的一个相对空间。以眼下的房价收入比,它怎能物抵其值?冯仑说中国的土地是无限供给的,因为政府不断变更规划,楼可以越建越高。中国式住宅楼,接近于美国人眼中的贫民窟,是英国人早已拆除的社会福利房。我国人多没办法,我们认可;但它卖的比英美的独立别墅都贵,我们能认可吗?无论怎么换位思考,你都会觉得它有悖常理,十足荒谬。
  
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