绿城销售额暴升 思路有变

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绿城销售额超400亿，荣登“榜眼”

2009秋季股东、媒体、金融机构恳谈会

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绿城今年前10名楼盘销售额 （1~10月份）

序号	项目	销售额（合同加协议）
1	温州鹿城广场	688706 万元
2	杭州蓝色钱江	233655 万元
3	济南全运村	188277 万元
4	北京御园	179195 万元
5	杭州丽江公寓	173242 万元
6	上海黄浦湾	144703 万元
7	杭州翡翠城	144693 万元
8	绍兴玉兰花园	135728 万元
9	宁波皇冠花园	123338 万元
10	杭州郁金香岸	120114 万元
合计		213.1651亿元

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11月11日下午，在杭州九溪玫瑰园大酒店，“2009秋季股东、媒体、金融机构恳谈会”上，绿城集团新上任的执行总经理曹舟南向大家报喜：截至2009年11月10日，绿城在全国共59个在售项目，累计销售额达人民币425.4亿元(合同金额人民币401.8亿元，协议金额人民币23.6亿元)。[专题：绿城集团2009春季股东、媒体、金融机构恳谈会>>>]
     虽然绿城实现的销售额中有大部分是和其他开发商进行合作开发所实现的。但据9月份在香港文华东方酒店召开的业绩说明会上寿柏年表示，按销售总额计算，集团应占权益为63％，未来将继续以合作方式发展项目，相信63％的比率可以维持。以此推算，归属香港上市公司“绿城中国”的销售额也已经突破250亿元。【飙地210亿 绿城问鼎09年“中国地王”】
  　6个月前的5月10日，同样的地方，同样的会议（只是“春季”换成了“秋季”），同样的人宣布，截至5月10日中午12点，绿城集团实现销售额100.56亿，突破百亿大关。
　　这一数字，超过了中海、保利、绿地等地产大鳄，仅次于万科，在全中国房地产企业中，排名第二。

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11月10日：销售425.4亿，力争450亿　　5月10日：任务200亿，力争250亿
　　如果从5月10日的100亿，到11月10日的425.4亿，这组数字还不足以说明它对绿城，以及对市场本身，究竟意味着什么的话。那么，以下的表述可能会让我们更清晰地看清其中所蕴含的意思。
　

绿城集团董事长宋卫平

　在5月10日的绿城春季恳谈会上，曹舟南在宣布销售额破百亿的同时，同时宣布：2009年的销售目标是200亿，力争突破250亿。
　　很显然，在当时，250亿的销售额，对绿城来说，似乎是一个需要“咬牙切齿”才可能达到的目标。毕竟，2008年，绿城全年销售额不过156亿，而这已经是之前的历史新高。
　　估计宋卫平也想不到，全年的销售目标200亿，在5月10日目标提出一个半月之后的6月26日，就已经达到了。以下是来自绿城营销中心的一组数据：
　　2009年5月10日：绿城总销售额(合同加协议)达100亿元；
　　2009年6月26日：绿城总销售额(合同加协议)达200亿元；
　　2009年8月30日：绿城总销售额(合同加协议)达300亿元；
　　2009年10月26日：绿城总销售额(合同加协议)达400亿元。
　　市场本身所发生的逆转性变化，即便到了传统的旺季5月份，即便当时绿城已经在市场上捷报频传，但还是远远没有被大家认识到，包括宋卫平先生。
　　绿城目前已经销售了425.4亿，距离当前提出的全年目标450亿，已只是一步之遥，达成目标应该毫无悬念。如此，则绿城今年全年的销售额，将是其5月份预期“力争目标”的近2倍。

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3到5年之内，预计年均销售额增长30%　　3年之内力争千亿销售额
　　按照绿城的计划，今后3~5年，绿城集团的销售额将以每年30%的速度增长。
　　按照这个速度，如果今年的销售额是450亿，明年，也就是2010年，绿城的销售额将达到585亿元(450亿乘以1.3)。585亿也是绿城今天宣布的2010年销售目标。
　　同样，按照这个速度，3年之后的2012年，绿城销售额将达到988.7亿元，也就是冲击千亿大关。
　　按照绿城集团董事长宋卫平的说法：未来3~5年，希望绿城做到全国房企销售额第一、二名，尤其是第一名。届时，绿城将和同行，在800~1000亿销售额的界面里，争夺全国房企的销售冠军。

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绿城集团“2009秋季股东、媒体、金融机构恳谈会”现场

　　在恳谈会上，绿城高管透露出来的一些信息，变革意味极为浓厚。尤其是，绿城将实行快速开发战略，由单一的开发商转型为地产投资商、运营商和服务商，都预示着，在未来的时间里，我们或将看到一个在很多方面都变得不一样的绿城……

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快速产销成绿城发展第一要务　　宋卫平：拿地后3个月动工，9个月销售
　　“今后，绿城将努力做到拿地后3个月动工，9个月销售。”这或许是今天记者听到的最具震撼力的一句话。
　　“3个月动工、9个月销售”是什么概念，这甚至超过了万科速度、中海速度。万科、中海向有“拿地一年之内销售”之说，但也是一年之内销售，而不是9个月之内销售。
　　在所有人的印象当中，绿城向来为了产品上的精雕细琢，为了“精致、完美”，不惜拉长工期，牺牲成本，也牺牲单位时间利润率。
　　对绿城来说，快速开发无疑是巨大的变革，甚至是革命性的变化。绿城为什么要实行“快速开发”战略？绿城将如何平衡“快速”与“完美”？
　　在绿城的表述中，记者还看到了这样一句话：绿城这次新的发展方向中，始终把加快工作节奏、加快开发速度、加快资金周转作为公司发展的第一要务。绿城认为公司的快速发展很大程度上取决于项目开发的时间把控，取决于开发速度，“即使牺牲一些利润空间，也必须加快发展步伐”。
　　“绿城认为公司的快速发展很大程度上取决于项目开发的时间把控，取决于开发速度，”这或许解释了绿城为何要“快速开发”。因为绿城要“快速发展”，就必须“加快开发速度、加快资金周转”。不快，绿城就难以实现千亿销售的宏愿，也做不了业内第一。
　　很简单的例子。同样100亿销售额的项目，如果一年之内卖完，当年的销售额就是100亿；如果两年开发完，每年的销售额就只有50亿。
　　同样，加快“资金周转”，有助于提升资金效率，化解资金风险，也可以让企业每年有更多的钱去买地，实现“又快有好”良性循环的发展目标。
　　然而，“快速”与“完美”是一对天然的矛盾体，对于惯于精雕细琢“精致、完美”的绿城来说，快速开发无疑是对之前开发模式的彻底颠覆，无异于脱胎换骨的转变。
　　在恳谈会上，宋卫平对此的解释是：绿城将推动标准化建设，努力做到模块化，增强复制能力。或许，这将是绿城今后的巨大挑战！

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绿城将转型为房地产投资商、运营商和服务商　　三大收益：投资收益、运营收益、服务收益
　　另外的一个转变值得重点关注。绿城将改革开发模式，探索施行以商业代建为主体的开发模式变革，完善并推广园区生活服务体系，建立由投资收益、运营收益和服务收益三者并重的开发增值体系；结合未来开发模式的变革，公司将向房地产投资商、运营商和服务商的角色转换。
　　投资收益对应“房地产投资商”，应该是指房地产开发；运营收益对应“运营商”，应该主要是品牌管理和品牌输出，这方面，绿城已经操作了不少项目；服务收益对应“服务商”，应是基于“绿城园区生活服务体系”，为其它地产商的楼盘提供类似于物管但又高于物管的服务，从而取得收益。

绿城三大开发模式

绿城模式	解释	代表作
自主开发	由绿城全资控股、独立开发	杭州桂花城 杭州九溪玫瑰园 北京御园 上海玫瑰园 合肥桂花园
合营开发	绿城相对控股或与合作公司各占50％股权，共同开发	青岛理想之城 绿城西子·杭州青山湖玫瑰园 绿滨·杭州杭汽发项目 钱新绿城·杭州新绿园 绿城宝业·绍兴玉园
合作开发	由合作方控股，绿城输出品牌和管理、技术力量进行开发建设	杭州翡翠城、杭州留庄 绿城西子·锦兰公寓 海尔绿城·济南全运村

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绿城集团“2009秋季股东、媒体、金融机构恳谈会”

　　虽然绿城定位“中国最具价值的房地产企业”，但这丝毫不能掩饰绿城集团董事长宋卫平做“中国最多销售额的房地产企业”，也就是和业内顶级企业争夺年度销售额冠军的雄心。 　　绿城未来三年的目标，是力争销售额冲击千亿，和同行在800~1000亿的界面里争夺全国第一。即便以今年450亿的销售额基数(此前，绿城销售额最多的是一年是08年，156亿)，绿城也必须保持平均每年30%以上的增长速度，才有可能达成如此“宏愿”。【绿城精品项目展示】
　　要在如此高的基数上，保持年均30%以上的高增长率，并且在未来维持在每年800~1000亿的销量高位，就意味着，绿城必须有足够庞大的土地储备做为支撑。换句话说，绿城必须持续大量拿地。【绿城意欲控制杭州高端房产定价权？】
　　在昨天的“2009秋季股东、媒体、金融机构恳谈会”上，绿城董事长宋卫平公开表示：今年已经买了200多亿的地，明年应该会更多，因为目标是3年后1000亿的销售量。宋董事长一贯的理念是：钱应该变成优质的土地储备。销售的越多，绿城肯定会拿地更多。我们应该能持续经常看到宋卫平在土地市场上的身影！

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绿城土地储备已达3000万平方米　　 根据绿城方面的资料，今年，绿城通过招拍挂等方式，分别取得位于浙江省内的杭州、绍兴、慈溪、诸暨、舟山、台州、丽水，以及江苏、北京、山东等17幅优质土地。截至2009年10月底，集团累计土地储备总建筑面积约3000万平方米。今后的土地扩张仍将集中在浙江、以上海为中心的长三角区域和以北京为中心的环渤海区域。
　　3000万平方米是什么概念？如果每平方米售价1万元，则3000万平方米的土地储备，可以销售3000亿。以绿城目前土地储备的优质程度，1万/平方米的销售均价，应该是非常保守的估计。而且，绿城接下去还会持续大量拿地。以此观之，绿城千亿的销售目标，并非“遥不可及”。
　　拿地底气：巨额销量+巨额融资
　　今年持续热销超过人民币400亿元，无疑是绿城拿地的强大资金后盾。此外，中国平安信托基金在两年内向绿城提供人民币150亿元投资资金，中国农业银行向绿城提供人民币100亿元的贷款授信；同时，在绿城所拿项目地块中，也有一些老战略合作伙伴，如浙江中义集团、西子集团、浙江省浙信房地产有限公司、浙江铁路投资集团和建设投资集团等。这些都构成了绿城在土地市场上大举攻伐的“底气”。
　　此外，绿城还透露，预计明年获得的银行授信，将超过400亿元。绿城在土地市场上攻伐的粮草可以说是非常充足。

詹姆士

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阿狸

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屋顶

绿城果然牛……

小梅梅

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