翡翠城之杭州大型现代社区价值论坛

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　浙江在线·住在杭州网11月24日消息 自翡翠城商业街——翡翠天地开街以来，翡翠城的现代大城生活已越来越成熟。翡翠城作为一个大型社区，其开发模式给区域城市价值、居住综合品质带来了什么变化？与传统社区相比，如翡翠城这样的现代城市社区有哪些特点和优势？以翡翠城为标本，剖析杭州大型现代社区的价值。

由住在杭州网和杭州房产主办的杭州大型现代社区价值论坛将在国大雷迪森大酒店举行。活动由杭州翡翠城房地产开发有限公司协办。住在杭州网正在进行实时直播


以下是直播地址：
http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/200903zt/fccjz/index.shtml

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主持人：尊敬的各位领导、各位专家、各位来宾，媒体的朋友们，下午好！
　　由住在杭州网和杭州房产以及杭州翡翠城房地产开发有限公司共同主办的“杭州大型现代社区价值论坛”现在开始，首先我代表主办方向各位出席本次论坛活动的各位领导、各位学者、各位朋友表示热烈的欢迎和诚意的谢意，对关心和支持杭州居住品质社区建设的朋友表示感谢。
　　首先向大家介绍一下出席今天会议的领导
　　杭州市规划设计研究院总工程、教授级高级城市规划师汤海孺先生
　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授
　　参加这次会议还有杭州各位媒体的朋友们，欢迎你们。

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随着中国城市化进程的加速，房地产市场十年来惊人速度的发展，城市也持续的扩大，大型的社区建设也成为人们关注的焦点和话题，大型的社区建设不仅关系到未来业主的生活形态、生活的幸福感，同时也与城市的发展也密切的关系，现在动辄百万平米的大盘对城市来说是一个城市中的社区，城中之城，必然承担着对城市发展重要的责任，正因为如此，对于现代社区开发模式、价值的探讨显得很必要，在若干年前还是小区的概念，比如说在市中心有几万平方米、十几万平方米已经算比较大了，最近一些年，也有一些大型的社区，但是大部分都是政府主导的一些经济适用房的区域，大家也很清楚。比如说三塘，现在丁桥、九堡等等这些区域，像开发商来主导的大型的大盘、大型的现代社区还是比较少的，在杭州仅有几个，坦率地说，成功的范例前面还没有。我们翡翠城是城西的一个典型的，而且到现在已经开发了五年时间这样一个社区，应该说已经取得了令人瞩目的成就。
　　翡翠城是由铁投集团和绿城集团两大集团强强联手，整个项目占地1400亩，规划建筑面积150万平方米，涵盖了桂花城系列的高层公寓，地中海庭院洋房、法式公寓、排屋，绿城新一代高层公寓，诸多产品的复合式的社区，以及幼儿园、翡翠天地等等这样一些商业配套，建成之后将形成一个8500户人家，大约3万人口大型的城市社区，是典型的现代社区。
　　经过五年的开发、建设，现在品质无论是大家的认可度、美誉度和市场的认可度都已经在杭州是遥遥领先，今天我们以翡翠城为例来探讨杭州社区价值和今后的发展方向，我想特别有意义。一方面杭州房地产行业的大盘开发还处于起步阶段，而翡翠城伴随着这样一个发展过程而发展，另一方面已经开发了五年的翡翠城不仅有很多的经验可以拿来给大家探讨，也可以提升翡翠城今后的发展。
　　今天出席本次论坛，本来绿城集团的领导都要来出席，但是据我所知，他们现在正在处理一个重要的事情，我们住在杭州网的记者刚刚从现场赶回来，就是西溪诚园今天放号，场面非常非常的火爆，也令我们想起了2005年春天的时候，翡翠城当时也呈现过这样的场面，几万人摇几百个号子场面，他们今天可能不能来。
　　这是翡翠城执行董事吴恒先生
　　翡翠城公司副总经理陈苏敏先生
　　社区营造是一个非常复杂的系统工程，我想科学的规划尤为重要，如何在项目规划就把握住现场社区发展的特征，来开发大盘，如何借鉴国内外的大盘的开发经验，在自身的规划和发展中找准位置，我想今天的论坛我们首先邀请杭州市规划设计研究院总工程师、教授级高级城市规划师汤海孺先生来为我们谈谈现代社区的特点和优势，以及杭州在这方面开发的思考和建议，大家欢迎。

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汤海孺：各位来宾，非常高兴有这个机会来参加“杭州大型现代社区价值论坛”。根据主办方的要求，要我说一下现代城市社区的特点跟杭州这个城市社区开发的思考，我也是做了一些准备。
　　为了谈这个问题，还是要追溯一下社区的概念，从社区这个概念的提问，实际上是一个德国的社会学家在1887年首先提出的“社区”的概念，所谓社区是具有共同的价值理念的同质人口所组织的关系和睦、守望相助，具有人情味的社会关系和社会团体，是一个同质的概念，同质性的社区构成了异质性的框架体系就形成一个社会。社区是居民共同生活的区域为边际的，一般而言，就是每个居住区实际上就是一个相对独立的一个城市的社区。
　　随着我们国家的住宅商品化不断的深入，实际上我们现在讲的就是居住区，通常就是说由开发商进行开发、建设的商品房的住区，这是我们追根溯源一下“社区”这个概念是怎么来的。
　　从社区的治理的方式，实际上有三个阶段发展的变迁，最早来讲，社区就是一个乡土社区，因为过去城市化没有发展的话，是一个乡土社会，是一个乡土社区。在乡土社区里面人际关系是以血缘为纽带，以传统的伦理为规范，主要是乡绅来进行管理熟人社会，乡土社会是一个熟人的社会，空间的表现形式，比如说像富阳的龙门阵就是一个家族聚居式空间居住的表现形态，这是一种。
　　然后就是发展到城市化之后，进入到城市化之后我们中国又有跟国外不太一样的地方，我们建国之后，实际上我们是一种单位社会，我们所有人关系，我们的工作场所、我们的居住都是跟单位发生关系的。所谓的居住都是由单位来进行建设的，这种单位制的社区的话，它是产生了一种身份是同质性，地位是异质性的，也是一种熟人社会，这种熟人社会是职业和生活双重熟人社会。在单位制的社区里面，我们也可以感觉到，因为我们小时候也是处在这样一种生活的形态里面，应该说一方面来讲，它因为有一个共同的利益关系的需要，也是很好的解决了一种在生活当中互帮互助，邻里关系是一种非常紧密的邻里关系，而且这种邻里关系是因为社会物质是比较匮乏的这样一种情况之下，大家相互之间都是有这种需求的，是非常紧密的一种邻里关系，这是单位社会非常好的一点。
　　比如说我家的小孩子可以由另外一家大人临时来管一下，大家相互之间可以相互帮忙的，但是不好的地方是因为你是双重社会，没有隐私性，所有的东西单位都是掌控的，这是一个不利的地方。
　　到了现在商品化之后，我们在2000年之后，彻底的废除了单位分配住房制度，完全进入到新型社区，新型社区的形成是一种生人社会，不是熟人社会。在新型社会里面特点地位是同质性的，身份是异质的，大家是来自于不同的单位，但是收入大体上一致，我们认同这个楼盘开发的理念，我们认同它的一个规划设计，我们买了这个小区，我们大家住在一起。这实际上是一种生人社会。这种生人社会好的地方在于保护了隐私权，能够充分显示业主的自由。也可能是我这个单位的领导他只有一百方的住房，但是我作为一个职员，我可能买了200方的住房，但是没有问题。
　　主持人：这是在计划经济时代是不可想象的。
　　汤海孺：单位制的社会是不可能的，这是一个平等、自由的，这是一个新型社区里面非常好的地方。但是新型社会有产生一个问题，就是邻里之间的关系就变得淡薄，这跟单位社区非常不一样，因为单位社区的时候，我们处在商品比较匮乏、收入比较低的阶段，有一种物质性的相互互助的需要在里面，但是到了商品房不断发展之后，社会财富不断丰富了之后，在物质上没有相互之间依赖了，邻里关系就变得比较淡薄，这是我们看到的商品化的社区里面产生的一种现象。我觉得这是一种新型社区里面有好的地方，也有需要我们面对的，需要我们客户进行挑战的地方，这是一种情况。
　　还有一种情况，作为现代的社区里面，根据规模的不同，分成一个结构的关系，我们从城市管理，从规划来讲，我们是把社区分成城市的居住区、城市的小区以及城市的组团，我们根据它的规模不同是这样去划分的。一般来讲，一个居住区大概是4万人左右这样的规模，小区的话一般是1万人左右的规模，然后一个小区可能有4个组团，这是一般意义上社区的结构的规则。根据你不同的规模的大小，因为你的户数的不同之后，你所需要的服务的设施也是不太一样的，比如说一个居住区的话，相对来讲要配套的设施比较健全，肯定需要医院，肯定有中学、小学、高中肯定是需要的，一个居住区里面。但是一个小区可能我只要配一个小学就够了，医院就不需要了，然后依次，这是不同的规模对它的设施的要求是不太一样的。
　　我想从我们杭州城市社区这个发展的方向，从这个方面来讲的话，我个人觉得是不是应该从下面三个方向再进一步的深化和发展，应该说杭州这个城市社区经过这么30年改革开放的发展的路程，应该说我们在各个方面都有非常大的进步。在现在的这样一个发展的起点之下，我觉得还可以在做进一步的发展，主要说一下三个方面：
　　第一个是物质层面，在物质层面上，是不是要走向品质生活跟品质社区，更加从品质社区的要求上面来进一步发展，更加做精、做细，更加贴近于我们业主的生活的要求。比如说我们是不是要有更合理的一个空间的布局，在建筑的安排上面是不是要更合理的空间布局。因为随着城市化的不断发展之后，现在城市面临着土地是非常紧缺的问题，所以现在的开发强度都在不断的提高，现在杭州的开发强度很多都已经是2.5以上了，在这样一个高强度的开发的前提之下，我们怎么样做好，怎么样来营造更加宜人舒适的生活环境，这对开发商，对设计师都是一个很大的挑战，过去的开发强度比较低，多层的话，一般的开发强度都是1.5，但是现在达到2.5了，在这个情况下怎么做。比如说现在有很多的一些楼盘都搞了大板式，为什么？因为它要满足这么大的开发强度，必须要有大板式出现。但是大板式出现之后，一个是对城市的景观可能有比较大的影响，第二个对于业主，对周边的楼盘可能也会产生一些日照方面的影响，如果板式之后，遮挡了别人的阳光了，在这样的情况下，我们在规划设计上怎么样优化，这可能是今后一个非常需要进一步进行研究的问题。
　　第二我想要创造一个更加舒适的户型设计，而且户型的设计跟社会生活发展的方向是吻合的户型设计，实际上有一个很大的问题，实际上我们现在这个社会老龄化程度是非常高的，老龄化程度非常高之后，比如说像我们的话，我们的父母怎么办，我们的父母现在都是空巢了，子女都出来了，夫妇俩就孤苦伶仃了，我们在户型上怎么样考虑，我们怎么样二代居甚至于三代居的户型，来适应未来社会化养老方面的需求，这是我们需要进一步再思索的问题。
　　还有户型里面的，其实户型主要有几个要素构成，一个是厅、卫生间、厨房、卧室，这几个要素，作为业主不同年龄段需求是不太一样的，我们怎么样来研究业主的需求，来创造更好、更加有适应性的户型，这个方面可以再多进一步思考。
　　第三个的话，要有更完善的设施配套。应该说这几年来，我们各个楼盘、各个小区的话，在设施方面都有非常好的一些改进，比如说像人车分流，随着机动化之后，很多小区搞了人车分流，这样使业主能够生活在更加安宁、更加安全的小区。
　　除了这个以外，我想社区的服务上面是不是能够更加做进一步的探索，特别是像翡翠城这样一种大型的楼盘，大型的楼盘要能够支撑下去，要能够可持续发展，肯定需要有更好的配套、更全的配套来做支撑。我想设施的配套上面还是可以做进一步的提升，包括设施的建设跟以后的管理，我们引入名校、名师来进行提升，从这个方面更加给业主提高附加值。
　　这是第一个方面。

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第二个方面从社会层面上来讲，社会层面上来讲的话，我觉得品质生活我们要走向和谐社区，我们现在的社会处在一个比较严峻的环境，财富不断的积累之后，社会又有两极分化的趋势在里面，社会矛盾日益增多，在这个情况下面，我们作为城市一个细胞，社区是城市的细胞，这个“细胞”里面怎么样为和谐社会作出努力，就会提出一个“和谐社区”的要求和任务出来。在这个里面，社区里面的资源、社区里面的设施怎么样共享、共用，这个需要进一步思考的。
　　第二个针对老龄化不断的严重之后，老年人的活动的需要，我们在小区的设计里面怎么样考虑来满足，这个上面可以再做进一步考虑。
　　第三个就是我们怎么样有更加优质的物业服务，来为业主解除他的后顾之忧，我们这个楼盘不仅是一个物质层面，我们建一个房子其实更多是后面物业管理，比如说绿城集团物业方面做的非常好，通过物业的软体服务，这样来为业主增加附加值。
　　第四个我觉得还要更加强调社会网络的交流功能，现在非常奇怪，我们很少去敲隔壁邻居的门，可能大家更加愿意是在网上，我们小区网上进行交流，我想很多事情还可以通过充分发挥网络的作用来加强社区业主的沟通。
　　第五个方面，在和谐社区的构建里面，我想还离不开我们要组织丰富多彩的社区的活动，这个社区的活动，包括我们有一些志愿者的活动，包括一些人文关怀的讲座等等，这样来丰富业主的精神生活。
　　第三个方面是环境层面上面，我们是不是要走向品质生活跟绿色社区的方向。可以看到，像美国奥巴马总统他一上台之后，他首先就站在一个非常高的道德的高度，全人类必须要关注气侯的变化，他提出低碳经济的方向。我想这个低碳经济，杭州也提出来了，杭州提了一个“低碳城市”的发展，这个“低碳城市”需要各个层面，包括我们的社区来进一步落实的，我想绿色社区里面，包括我们的建筑，我们怎么样从绿色建筑，从低碳经济的要求来进行设计营造，包括我们对于小区雨水的回用，小区雨水的渗透路面，对这些的关注。包括我们对节能、清洁能源的利用，比如说太阳能的利用。再包括我们这些小区里面的绿色的植物，这些绿色的植物我们不仅是起到了一种观赏性的作用，同时也希望能够起到固碳、吸附废气的作用，构成一种生态化的这种植物的群落，从这个方向上面来使得社区更健康、更环保，更切合整个社会的发展方向。
　　我就很简单的说一下，可能从三个方向上面做进一步的努力，这样的话我们杭州的城市社区就能够建设的更好，谢谢。
　　主持人：谢谢汤总，汤总从社区建设的理论、国内外发展的历史，也给出了一些未来发展的一些思考和建议。我想今天很难得有这个机会，汤总是我们杭州规划方面的权威专家，再简单谈谈翡翠城这个区域西溪湿地和五常湿地规划的大致的愿景，我们住在杭州网都在直播，购房者也很关心。
　　汤海孺：应该说我们这个翡翠城楼盘所在的位置是一个非常优越的位置。因为它是处在城市的西部，城市西部从大的格局来讲，整个城市是“东动、西进、南新、北秀”，它是处在西进上面，大的环境非常美丽，特别是国家西溪湿地公园的附近，所以整个环境、条件是非常有利的。尽管前两年从政府方面来讲，配套稍微迟了一点，但是这几年余杭区政府和市委市政府还是非常重视这个区域的，包括这个区域的交通，我们现在有规划了快速公交线2号线也是要建设开通，包括这个区域里面的一些公建设施，也在不断的谋划和建设。前段时间我们开发商自己建的翡翠城的商业街——翡翠天地开街，这个开街不仅是为翡翠城本身的业主，也是为周边的业主的生活便利提供了一个非常好的条件。所以应该说在这个地区生活，随着政府不断的投入跟开发商的不断的投入之后应该会带来越来越多的便利。
　　主持人：谢谢汤总。下面有请著名的房产专家，浙江工业大学房产研究所的教授虞晓芬，虞老师也是杭州生活品质之城建设居住方面点评的专家组的组长，来谈谈我们杭州大型社区发展未来发展的一些趋势，什么样的社区能够代言杭州居住品质生活，虞老师请，大家欢迎！
　　虞晓芬：谢谢。刚才汤总做了很全面关于社区的特点的介绍。我觉得杭州的社区发展从大的来讲，其实有三种，一种我们称之为加原发性的社区，也就是长期一些以街、巷、弄为单位，长期居住在那里，自然形成了一种比较熟悉的、纽带的关系。第二个就是汤总刚刚讲的，可以讲是计划性的社区，特别是以原来单位自建房、单位大院为基础形成的社区。住宅商品化之后，出现了现代社区。现代社区里面，也有几类，一类是在城市里面的，还有一类就像我们翡翠城，目前来讲还是在城市的一个外围，也就是说处在一个还非十分成熟的这种城市的建成区里面。
　　我觉得今天这个题目，我一开始对这个题目还是有点异议的，开发商来谈大型社区建设，开发商主要从造房子，造住宅区个角度，但是后来我想到一个问题，其实就是某种程度上我们今天把翡翠城从一般的住宅区提高到现代社区这样一个角度去进行思考和论证，其实也代表了开发商已经站在一个更高的层面，因为社区不但是一个居住的功能，更承担了很多社会的功能。所以，我觉得我们现代社区建设过程中，特别是我们大型的这种居住区、居住小区这个角度，但是实际上更多的我觉得要站在从社会功能这个角度去进行理解、定位，这样更有利于去把握这种大盘的开发方向。
　　我觉得像翡翠城这样大型的楼盘，在打造的过程中，打造现代社区价值的过程中，我觉得应该围绕生活品质，着重要在以下几个方面要做好文章。
　　第一，我觉得还是要全面去满足人的一种需求。其实我们今天现代人的需求，除了最基本的生存性需求，还有发展的需求，还有享受的需求，还有比如说对健康追求的需求。因此，如果一个好的现代的社区里面，居住在那里，应该具备这样一个特点，第一点生活相当便利，比如说里面超市、菜场、家政、药店、美容美发、邮政、银行应该都是齐全，当然这里面如果现代社区的选址是选在城市的成熟区，里面有一些资源是由城市来提供的，像翡翠城从目前的情况来看，可享受的城市资源很有限的情况下面，相当一部分实际上就是开发商承担起了城市运营商的责任，或者更多在承担一种社会的职能，在提前建设这些生活的配套，所以像翡翠天地里面有超市等等有引进了，实际上我觉得就是为了满足人们的生活的便利。
　　第二个我觉得像这种现代社区里面一定要打造一个环境优美的大型的社区。

小梅梅

呵呵

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根据《余杭组团分区规划》02省道以南，良睦路以西，岸上蓝山居住小区以西规划为商业及旅游用地，闲林镇有意向引进一个商贸综合体项目，具体方案还未确定。02省道以北，金都雅苑以西规划为居住用地，根据《余杭组团公共设施布点规划》，闲林镇北部，02省道以北，金都雅苑西北侧规划为一座400床位的综合医院。还有B4站点！